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Kündigung eines Untermieters aus Nachlass-Wohnung


| 20.09.2005 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Vor kurzem ist unser Vater gestorben und hat eine Eigentumswohnung hinterlassen. Zu dieser gehört ein von der Wohnung getrenntes Mansardenzimmer, das seit vielen Jahren (mindestens 10) vermietet ist. Nun beabsichtigen wir die Wohnung zu verkaufen. Welche Kündigungsfrist müssen wir beachten? Und was passiert, wenn wir die Wohnung verkaufen, BEVOR die Kündigungsfrist abgelaufen ist? Muss dann der Käufer der Wohnung die Mieterin quasi automatisch übernehmen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist? Muss das Bestandteil des Kaufvertrages sein?
20.09.2005 | 10:51

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

für Ihre Online-Anfrage bedanke ich mich zunächst und beantworte sie unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt:

1.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt in Ihrem Fall leider 9 Monate. Als Rechtsnachfolger müssen Sie die bereits verstrichene Mietzeit gegen sich gelten lassen. Die Fristen ergeben sich aus § 573c BGB:

§ 573c [1] Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

2.
Der Käufer muss die Wohnung mit übernehmen. Dies ergibt sich aus § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete). Der Erwerber tritt damit in Ihren bisherigen Vertrag mit dem Mieter ein. Obendrein begründet, das ergänze ich der Vollständigkeit halber, der Verkauf keinen Eigenbedarf im Sinne des §573 Abs. 2 Nr. 2. Eine Kündigung anlässlich des Verkaufes ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 (wirtschaftliche Unverwertbarkeit des Grundstückes) möglich.

3.
Der Vertragsübergang erfolgt auch ohne Hinweis im Kaufvertrag. Allerdings sollten Sie dies trotzdem mitregeln, um spätere Schadensersatzansprüche des „unwissenden Käufers“ zu vermeiden!

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2005 | 11:29

Vielen Dank für die sehr ausführliche und informative Antwort. Eine Nachfrage: Da ich nicht genau weiß, wie lange die Mieterin das Zimmer schon bewohnt (es könnten auch schon 15 Jahre sein, ich suche noch irgendetwas Schriftliches), gibt es eine weitere Staffelung der Kündigungsfristen, z.B. 1 Jahr bei 15 Jahren Mietzeit o.ä.??

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2005 | 11:44

Nein, 9 Monate ist tatsächlich die Höchstgrenze, selbst wenn der Vertrag 15 Jahre oder mehr gewährt hätte!

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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