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Umwandlung, Eigentumswohnung, Kündigungsfrist, Vorkaufsrecht

| 28.10.2014 06:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:41
Im Jahr 1987 hat mein Grossvater mir und drei weiteren Personen ein Grundstück vererbt, welches mit einem Vierfamilienhaus bebaut ist. Im Testament wurde mir eine bestimmte Wohnung zugeordnet, die Aufteilung der drei weiteren Wohnungen an die drei anderen Personen wurde im Testament offen gelassen. Zunächst bewohnte ich die Wohnung selbst (ohne irgendwelche Mietzahlungen an die Erbengemeinschaft vorzunehmen) und später habe ich meine Wohnung unter eigenem Namen vermietet. Die derzeitigen Mieter bewohnen die Wohnung seit März 2006.

Im Januar 2014 wurde eine Teilung nach WEG notariell beurkundet und im März 2014 im Grundbuch eingetragen. Im April 2014 habe ich die Mieter informiert, dass ich die Wohnung in Eigenregie (von privat an privat) verkaufen möchte. Im Mai 2014 haben die Mieter schriftlich Kaufinteresse bekundet. Ich habe daraufhin sämtliche bereits vereinbarten Besichtigungstermine abgesagt. Es bestand Einigkeit über die Vertragsbestandteile wie z.B. den Kaufpreis, der Notarvertrag lag unterschriftsreif vor. Ein bereits vereinbarter Notartermin im Juni 2014 wurde dann aber vom Mieter kurzfristig abgesagt. Die Kosten für den nicht mehr stornierbaren Flug zum Beurkundungstermin musste ich tragen.

Seit Juni 2014 werde ich nun mit Aussagen des Mieters vertröstet, dass die Finanzierungszusage der Bank „täglich" eingehen sollte. Drei weitere Fristen (25.07.2014, 24.08.2014 und 24.10.2014) bezüglich der Vereinbarung eines Notartermins sind ergebnislos verstrichen. Bis heute wurde mir zudem trotz Nachfrage kein Kapitalnachweis vom Mieter zugestellt. Ich vermute, dass der Mieter den Verkauf an einen Dritten hinauszögern möchte.

Zu diesem Sachverhalt habe ich nun folgende Fragen:

Hat der Mieter nach einem Verkauf an einen Dritten eine dreijährige Kündigungsfrist (unter Berücksichtigung der Tatsache, dass ich die Wohnung bereits vor der Umwandlung selbst bewohnte und als Eigentumswohnung unter meinem Namen vermietet habe)?

Hat der Mieter nach einem Verkauf an einen Dritten noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht (obwohl er trotz schriftlicher Zusage einen Notartermin absagte, mehrere Fristen verstreichen liess und keinen Kapitalnachweis erbracht hat)?

Bin ich bei Verkauf an einen Dritten verpflichtet, diesen vor Abgabe eines Angebots auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters (sofern dieses besteht) hinzuweisen?

Sofern ich die Wohnung meinen Eltern schenken sollte, gelten dann auch das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters und die dreijährige Kündigungszeit bei einem späteren Verkauf der Wohnung durch meine Eltern?

Sofern ich bezüglich des Verkaufs einen Immobilienmakler einschalte, muss dann der Mieter bei Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts (sofern dieses besteht) neben dem beurkundeten Kaufpreis auch die Maklercourtage zahlen?
28.10.2014 | 08:10

Antwort

von


(257)
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85232 Unterbachern
Tel: 08131/3339361
Web: http://www.rechtsanwaeltin-altmann.de
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Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Mieter hat immer das Recht, binnen drei Monaten ohne Grund zu kündigen. Die Dreijahresfrist, die Sie vermutlich meinen, betrifft den Erwerber.

Ob der Mieter in Ihrem Fall ein Vorkaufsrecht hat, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft wird, hängt von dem Inhalt des Kaufvertrages ab. Der Mieter hat ja durch sein Vorkaufsrecht das Recht, einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen zu schließen. Sind die Bedingungen - insbesondere der Kaufpreis - ähnlich wie der Kaufvertrag, den Sie bereits abschließen wollten, dann kann man der Ausübung des Vorkaufsrechts Treuwidrigkeit entgegenhalten, was einen Ausschluss des Vorkaufsrechts zur Folge hat. Da man dann einwenden kann, das Verhalten des Mieters weicht von seiner Erklärung ab.

Meiner Meinung nach besteht keine Mitteilungspflicht gegenüber dem potenziellen Erwerber. Die gesetzliche Rechtsfolge des Vorkaufsrecht ergibt sich aus der Umwandlung und der Vermietung. Hierüber ist der potentielle Erwerber sicherlich informiert, da in der Regel die Einsichtnahme in das Grundbuch erfolgt und die Mietverträge vorgelegt werden. Daraus ergeben sich dann auch die Zeitpunkte, woraus man wieder schließen kann, ob die Voraussetzungen des § 577 BGB gegeben sind.

Bei einer Schenkung gilt das Vorkaufsrecht nicht. Es gilt nach § 577 Abs. 1 S. 2 BGB auch nicht, wenn Sie die Wohnung an Ihre Eltern verkaufen.

Wenn die Übernahme der Kosten für den Makler auch in dem Kaufvertrag geregelt ist, dann muss der Mieter auch zu diesen Konditionen die Wohnung kaufen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2014 | 10:02

Sehr geehrte Frau Hein,

vielen Dank für Ihre Antwort. Zur meiner Sicherheit wünsche ich mir noch ein paar Präzisierungen.

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass trotz der testamentarischen Zuordnung der Wohnung auf mich, die dreijährige Sperrfrist in meinem Fall gilt, oder? Falls ja, warum?

Was verstehen Sie unter ähnlichen Bedingungen des Kaufvertrags - wie viel Prozent darf der mit dem Dritten vereinbarte neue Kaufpreis vom ursprünglich mit dem Mieter vereinbarten alten Kaufpreis abweichen?

Bei einer Schenkung an meine Eltern ist – sofern ich nichts überlesen habe – noch die Beantwortung der Frage offen, ob in diesem Fall die dreijährige Kündigungssperrfrist gilt?

Freundliche Grüsse
Der Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2014 | 14:41

... Die Voraussetzungen für die Sperrfrist regelt § 577a BGB. Nach dessen Abs. 1 tritt die Sperrfrist ein, wenn nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde.

§ 242 BGB, der auch die Treuwidrigkeit enthält, ist generell auslegungsbedürftig. Jedenfalls wenn der Kaufpreis höher ist, würde ich diese bejahen, denn augenscheinlich ist der Mieter nicht in der Lage die Wohnung zu finanzieren, denn eine Zusage der Bank kann man in der Regel schon nach wenigen Werktagen erhalten, sofern die maßgeblichen Unterlagen vorgelegt werden. Oder der Mieter will tatsächlich einen Verkauf hinauszögern und hatte nie die Absicht, die Wohnung zu kaufen.

Die Sperrfrist greift nur bei Veräußerung, nicht bei Schenkung. Es tut mir leid, wenn ich mich diesbezüglich unklar ausgedrückt habe.


Mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


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Bewertung des Fragestellers 28.10.2014 | 16:34

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