Sehr geehrter Fragestellerin,
Ihre Anfrage möchte ich auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der Mieter hat immer das Recht, binnen drei Monaten ohne Grund zu kündigen. Die Dreijahresfrist, die Sie vermutlich meinen, betrifft den Erwerber.
Ob der Mieter in Ihrem Fall ein Vorkaufsrecht hat, wenn die Wohnung an einen Dritten verkauft wird, hängt von dem Inhalt des Kaufvertrages ab. Der Mieter hat ja durch sein Vorkaufsrecht das Recht, einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen zu schließen. Sind die Bedingungen - insbesondere der Kaufpreis - ähnlich wie der Kaufvertrag, den Sie bereits abschließen wollten, dann kann man der Ausübung des Vorkaufsrechts Treuwidrigkeit entgegenhalten, was einen Ausschluss des Vorkaufsrechts zur Folge hat. Da man dann einwenden kann, das Verhalten des Mieters weicht von seiner Erklärung ab.
Meiner Meinung nach besteht keine Mitteilungspflicht gegenüber dem potenziellen Erwerber. Die gesetzliche Rechtsfolge des Vorkaufsrecht ergibt sich aus der Umwandlung und der Vermietung. Hierüber ist der potentielle Erwerber sicherlich informiert, da in der Regel die Einsichtnahme in das Grundbuch erfolgt und die Mietverträge vorgelegt werden. Daraus ergeben sich dann auch die Zeitpunkte, woraus man wieder schließen kann, ob die Voraussetzungen des § 577 BGB
gegeben sind.
Bei einer Schenkung gilt das Vorkaufsrecht nicht. Es gilt nach § 577 Abs. 1 S. 2 BGB
auch nicht, wenn Sie die Wohnung an Ihre Eltern verkaufen.
Wenn die Übernahme der Kosten für den Makler auch in dem Kaufvertrag geregelt ist, dann muss der Mieter auch zu diesen Konditionen die Wohnung kaufen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Astrid Hein
Rechtsanwältin
Sehr geehrte Frau Hein,
vielen Dank für Ihre Antwort. Zur meiner Sicherheit wünsche ich mir noch ein paar Präzisierungen.
Ihren Ausführungen entnehme ich, dass trotz der testamentarischen Zuordnung der Wohnung auf mich, die dreijährige Sperrfrist in meinem Fall gilt, oder? Falls ja, warum?
Was verstehen Sie unter ähnlichen Bedingungen des Kaufvertrags - wie viel Prozent darf der mit dem Dritten vereinbarte neue Kaufpreis vom ursprünglich mit dem Mieter vereinbarten alten Kaufpreis abweichen?
Bei einer Schenkung an meine Eltern ist – sofern ich nichts überlesen habe – noch die Beantwortung der Frage offen, ob in diesem Fall die dreijährige Kündigungssperrfrist gilt?
Freundliche Grüsse
Der Fragesteller
... Die Voraussetzungen für die Sperrfrist regelt § 577a BGB
. Nach dessen Abs. 1 tritt die Sperrfrist ein, wenn nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde.
§ 242 BGB
, der auch die Treuwidrigkeit enthält, ist generell auslegungsbedürftig. Jedenfalls wenn der Kaufpreis höher ist, würde ich diese bejahen, denn augenscheinlich ist der Mieter nicht in der Lage die Wohnung zu finanzieren, denn eine Zusage der Bank kann man in der Regel schon nach wenigen Werktagen erhalten, sofern die maßgeblichen Unterlagen vorgelegt werden. Oder der Mieter will tatsächlich einen Verkauf hinauszögern und hatte nie die Absicht, die Wohnung zu kaufen.
Die Sperrfrist greift nur bei Veräußerung, nicht bei Schenkung. Es tut mir leid, wenn ich mich diesbezüglich unklar ausgedrückt habe.
Mit freundlichen Grüßen
Astrid Hein
Rechtsanwältin
