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Kündigung eines Mieters wegen Eigenbedarf

| 04.10.2010 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe im Sommer letzten Jahres ein Haus gekauft und die dort wohnhafte Mieterin mit "übernommen". Allerdings habe ich mit ihr einen neuen Mietvertrag gemacht (von uns beiden auch unterschrieben). Ich habe umfangreiche Umbauten und Baumaßnahmen geplant (belegbar durch einen Bauantrag), die ich nun aber aus finanziellen Gründen nicht mehr so umsetzen kann. Die Umbauten für die Mietwohnung (2. Etage und Dachgeschoss) und meine eigene Wohnung (1. Etage mit 3 Zimmern - hier waren Anbauten geplant, da die Räumlichkeiten für eine zukünftige Familienplanung zu klein sind) kosten mehr als ich finanziell zur Verfügung habe, aufgrund einer unvorhergesehenen Trockenlegung des Hauses. Die einzige Möglichkeit um das Haus weiter zu nutzen und zu halten, ist die Eigennutzung des gesamten Hauses, sodass ich nach und nach renovieren und umbauen kann ohne Anbauten machen zu müssen. Diese Umbauten sind wesentlich geringer in den Kosten als die Anbauten und Renovierungen um die Mietwohnung in einem vernünftigen Zustand zu halten. Daher die Kündigung für den Eigenbedarf. Ist diese Erklärung als Kündigungsgrund ausreichend und akzeptabel? Meine zweite Frage betrifft die Kündigungsfrist. Wenn die Mieterin weniger als 5 Jahre in der Wohnung lebt, beträgt die Frist 3 Monate und 6 Monate bei mehr als 5 Jahren. Die Mieterin wohnt etwas mehr als 5 Jahre in der Wohnung. Allerdings haben wir ja einen neuen Mietvertrag im Juni 2009 gemacht. An welche Kündigungsfrist muss ich mich in dem Fall halten?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

zu 1) Ist diese Erklärung als Kündigungsgrund ausreichend und akzeptabel?

Für die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist es einerseits erforderlich, dass der Bedarf für eine gesetzlich begünstigte Person tatsächlich schon besteht. Das ist bei Familienangehörigen in der Regel problemlos gegeben. Allerdings kann ich Ihrer Schilderung hier nichts Näheres entnehmen, da sie nur von Familienplanung in der Zukunft sprechen. Soweit momentan nur sie selbst vorhanden sein sollten, dürfte sich dies jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch eher als schwierig darstellen

Die Wohnung muss dann weiterhin im Sinne des Gesetzes „benötigt" werden. Anhand Ihrer Schilderung kann ich erst einmal nur davon ausgehen, dass bei Ihnen lediglich eigener Wohnbedarf besteht und gegenwärtig noch nicht für weitere Personen. Dabei beanspruchen Sie schon eine Wohnung mit drei Zimmern, so dass sich jedenfalls für nur eine Person der beanspruchte weitere Wohnbedarf eher als unangemessen hoch darstellt.

Das bedeutet, es besteht eine nicht unerhebliche Gefahr für Sie, daß Sie mit einer Eigenbedarfskündigung zumindest aktuell nicht in vollem Umfang durchdringen, da die von Ihnen hierfür aufgeführten Gründe nach Ihrer Schilderung keine solchen im Sinne des Gesetzes sind. Im Ergebnis ist also zu festzuhalten, dass in Ihrem Fall eine Eigenbedarfskündigung zwar grundsätzlich rechtlich zulässig wäre, praktisch aber momentan kaum durchzusetzen sein dürfte. Soweit sich Ihre erwähnte zukünftige Familienplanung irgendwann tatsächlich realisiert, mag dies dann sicherlich eine andere Beurteilung rechtfertigen.

Die Mieterin könnte sich jedenfalls gegen diese Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen und wahrscheinlich auch vortragen, daß der beanspruchte Wohnbedarf jedenfalls für eine Person unangemessen hoch ausfällt. Ferner könnte sich die Mieterin außerdem eventuell noch zusätzlich auf eine Härtefallregelung stützen. In einem Rechtsstreit würde zwar ein erheblicher Ermessensspielraum des Gerichts bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen verbleiben. Das gilt aber ganz besonders bei älteren Mietern, da diese sich voraussichtlich immer auf die Sozialklausel berufen dürften.

zu 2) An welche Kündigungsfrist muss ich mich in dem Fall halten?

Würde man annehmen, daß Eigenbedarf tatsächlich besteht und auch im Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargestellt ist, dürfte hier (vorbehaltlich allerdings einer Prüfung des Mietvertrages, welchen Sie mir gern bei Bedarf noch zusätzlich auch im Rahmen einer Direktanfrage gern zukommen lassen können) die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB anzuwenden sein. Die Kündigung wäre danach spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Maßgeblich in Ihrem Fall wäre dann auch der zuletzt abgeschlossene Mietvertrag, sofern dieser nicht eine Verlängerung des ursprünglichen Mietverhältnisses beinhaltet.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe jedoch, Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Ansonsten wünsche ich noch einen erfreulichen und erfolgreichen Tag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.10.2010 | 08:15

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