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Kündigung eines Makler- Alleinauftrags wegen Vertrauensverlust

| 12.06.2015 23:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Wann haben Immobilienmakler einen Anspruch auf Aufwendungsersatz? Wann ist eine außerordentliche Kündigung eines Alleinauftrags möglich?

Hallo und guten Tag,

Unser Problem ist folgendes:

Sachverhalt:
Meine Mutter ist im Pflegeheim, sodass ihr Haus verkauft werden muss, umdie Kosten decken zu können.
Ein Makler hat uns kontaktiert und großes Interesse am Verkauf des Hauses signalisiert.
Von Anfang an war er darüber informiert, dass das Haus noch durch uns bewohnt ist und auch noch die Zustimmung von amtlicher Seite aussteht.
Er plädierte für den Hinzuzug einer Homestagerin. Nach einem Gespräch mit der Dame, haben wir den Vorschlag abschlägig beschieden. Dies hat dem Makler nicht gepasst und man hat es ihm auch angemerkt.
Auf sein Drängen hin wurde ein Tag der offenen Tür anberaumt. Ca. 2 Wochen vorher, kam er nochmals vorbei zur Vorabinspektion. Er sagte, dass die gepackten Kartons nicht stören, etc.
Zwischendrin nahm die Dame vom Homestaging nochmals Kontakt mit uns auf, teilte mit, dass sie den Auftrag wirklich möchte und uns Sonderkonditionen einräumen wird. In diesem Zusammenhang rief der Makler an und drängte erneut, die Gute Dame mit ins Boot zu nehmen. Nachdem die Entscheidung - NEIN zu Homestaging - kommuniziert wurde, war sein Unwille zu spüren und zu hören.
Bemerkungen wie z.B.: "da müsst Ihr die Finger ganz schön rumgehen lassen...."

De Besichtigungstermin wurde verschoben (durch Makler), obgleich er wusste, dass weder meine Tochter noch ich an diesem Tag anwesend sein können. Er meinte, er kann dies auch allein managen.
Soweit, so gut...
Beim Tag der offenen Tür, der Freund meiner Tochter war anwesend, kam der Makler mit Helfern, bereits früher und fing lautstark an zu schimpfen, dass das so nicht fehlt, etc. Hat dann mit seinem Helfer die Umzugskisten - ungefragt- aus dem Haus und in die Garage geräumt und dies ziemlich unsanft. Mir war bis dato nicht bewusst, dass ein Makler einfach in die Privatsphäre des Kunden eingreifen kann und darf.
Die Art und Weise sowie das ständige Wechseln seiner Aussagen, haben das Vertrauen in diesen Makler zerstört.
Einige Tage später kam ein Anruf mit der Bitte um Rückruf. Dieser Bitte kam meine Tochter (Auftraggeberin) etwas später nach. Bei diesem Telefonat war er ungehalten und laut. auf die Frage, wie er auf die Idee kommt, die Kisten sowie medizinisches Gerät in die Garage zu räumen, kam die lapidare Aussage: "was hätte ich sonst damit tun sollen ? "
Er wollte nun Vollmacht, um mit den Ämtern selbst zu sprechen, was meine Tochter verneint hat.
Die Quintessenz des Ganzen war, dass er darauf hinwies, dass meine Tochter tun kann, wie ihr beliebt, er jedoch bereits €500,00 für Werbezwecke ausgegeben hat und dies ein Thema ist, über das noch gesprochen werden muss.
Im Vertrag wird nur auf Wertersatz bei Widerruf hingewiesen.....

Am gleichen Tag haben wir die Kündigung per einschreiben/Rückschein abgeschickt.
Frage ist nun:
Müssen wir für die vom Makler verauslagten Kosten aufkommen ? ( Haus wurde im Internet inseriert, Flyer wurden angeblich verteilt, jedoch haben wir keinen erhalten/gesehen).

Ist unsere Kündigung wegen Vertrauensverlust rechtens ?
Hierzu steht im Vertrag:
Nach der wirksamen Kündigung des Verkaufsauftrags enden alle Verpflichtungen des Maklers zur Tätigkeit in dieser Angelegenheit. Sollte jedoch nach Beendigung des Vertrags ein Käufer durch ... nachgewiesen werden, erklärt sich der Verkäufer in jedem Fall bereit, eine Verkaufsprovision in Höhe von 3,57% (inkl. MwSt) zu zahlen.
Wie ist dies genau zu verstehen ?

Danke im voraus.

13.06.2015 | 01:23

Antwort

von


(81)
Beethovenstraße 2
60325 Frankfurt
Tel: 069-348742380
Web: https://kanzlei-franz.com
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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Müssen Sie die bisherigen Aufwendungen ersetzen?

Das Maklerrecht kennt keinen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Nach der gesetzlichen Ausgangslage handelt der Makler auf eigenes wirtschaftliches Risiko.

Möglich ist es aber, einen Anspruch auf Aufwendungsersatz mündlich oder schriftlich zu vereinbaren. In § 652 Abs. 2 BGB bestimmt der Gesetzgeber ausdrücklich:

„Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt."

Da eine solche Vereinbarung nach Ihrer Schilderung jedoch gerade nicht vorliegt, hat der Makler keinerlei Ansprüche auf Ersatz seiner Aufwendungen. Im Übrigen müsste der Makler auch konkret aufzeigen und nachweisen, welche Ausgaben er vorgenommen hat. Eine pauschale Behauptung würde keinesfalls genügen.


2. Ist die Kündigung wirksam?

Ich gehe davon aus, dass der Maklervertrag selbst kein Kündigungsrecht enthält. In diesem Fall wäre allenfalls eine außerordentliche Kündigung des Vertrages möglich (§ 626 BGB ). Für die außerordentliche Kündigung ist es erforderlich, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Maklervertrag nicht länger zumutbar ist.

Wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, ist eine Ermessensfrage, die von Gericht zu Gericht unterschiedlich beurteilt wird. Leider sehe ich eine Unzumutbarkeit in Ihrem Fall aber eher nicht gegeben. Die außerordentliche Kündigung soll nur in äußersten Ausnahmefällen möglichen sein, zum Beispiel bei einer gravierenden Störung des Vertrauensverhältnisses.

Falls Ihr Makler Beleidigungen ausgesprochen haben sollte, so wäre eine Kündigung möglich. Solange er jedoch "nur" laut und unhöflich war bzw. eigenmächtig Umzugskisten verräumt hat, wäre zunächst eine Abmahnung erforderlich. Eine Kündigung wäre hier erst dann möglich, falls der Makler sein unhöfliches Verhalten trotz Abmahnung nicht ändern sollte.

Um die Kündigung dennoch nachträglich "wirksam zu machen", möchte ich folgendes Vorgehen empfehlen: Sie sollten den Makler erneut anschreiben und höflich darum bitten, den Erhalt der Kündigung sowie deren Wirksamkeit zu bestätigen. Durch eine solche Bestätigung dürfen Sie darauf vertrauen, dass der Maklervertrag aufgehoben ist.


3. Wie ist die zitierte Klausel zu verstehen?

Nach Ihren Angaben enthält der Maklervertrag folgende Klausel:

„Nach der wirksamen Kündigung des Verkaufsauftrags enden alle Verpflichtungen des Maklers zur Tätigkeit in dieser Angelegenheit. Sollte jedoch nach Beendigung des Vertrags ein Käufer durch ... nachgewiesen werden, erklärt sich der Verkäufer in jedem Fall bereit, eine Verkaufsprovision in Höhe von 3,57% (inkl. MwSt) zu zahlen."

Diese Klausel ist in der Tat ungenau formuliert. Da ich den Rest des Vertrages nicht einsehen kann, kann ich den Zusammenhang dieser Vertragsklausel leider nicht genau beurteilen. Ich gehe aber davon aus, dass mit der Klausel folgendes gemeint ist:

Sofern nach dem Ende des Maklervertrages ein Kaufvertrag mit einem Käufer zustande kommt, den der Makler während der Dauer des Maklervertrages vermittelt hat, so soll ein Provisionsanspruch entstehen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Makler seinen Provisionsanspruch nicht allein deshalb verliert, weil der Alleinauftrag inzwischen beendet ist.


Ich hoffe sehr, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Bei Unklarheiten stehe ich für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Christian D. Franz, Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 17.06.2015 | 08:01

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