Kündigung eines Makler- Alleinauftrags wegen Vertrauensverlust

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1. Müssen Sie die bisherigen Aufwendungen ersetzen?

Das Maklerrecht kennt keinen gesetzlichen Anspruch auf Aufwendungsersatz. Nach der gesetzlichen Ausgangslage handelt der Makler auf eigenes wirtschaftliches Risiko.

Möglich ist es aber, einen Anspruch auf Aufwendungsersatz mündlich oder schriftlich zu vereinbaren. In § 652 Abs. 2 BGB bestimmt der Gesetzgeber ausdrücklich:

„Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt."

Da eine solche Vereinbarung nach Ihrer Schilderung jedoch gerade nicht vorliegt, hat der Makler keinerlei Ansprüche auf Ersatz seiner Aufwendungen. Im Übrigen müsste der Makler auch konkret aufzeigen und nachweisen, welche Ausgaben er vorgenommen hat. Eine pauschale Behauptung würde keinesfalls genügen.


2. Ist die Kündigung wirksam?

Ich gehe davon aus, dass der Maklervertrag selbst kein Kündigungsrecht enthält. In diesem Fall wäre allenfalls eine außerordentliche Kündigung des Vertrages möglich (§ 626 BGB ). Für die außerordentliche Kündigung ist es erforderlich, dass dem Auftraggeber ein Festhalten am Maklervertrag nicht länger zumutbar ist.

Wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, ist eine Ermessensfrage, die von Gericht zu Gericht unterschiedlich beurteilt wird. Leider sehe ich eine Unzumutbarkeit in Ihrem Fall aber eher nicht gegeben. Die außerordentliche Kündigung soll nur in äußersten Ausnahmefällen möglichen sein, zum Beispiel bei einer gravierenden Störung des Vertrauensverhältnisses.

Falls Ihr Makler Beleidigungen ausgesprochen haben sollte, so wäre eine Kündigung möglich. Solange er jedoch "nur" laut und unhöflich war bzw. eigenmächtig Umzugskisten verräumt hat, wäre zunächst eine Abmahnung erforderlich. Eine Kündigung wäre hier erst dann möglich, falls der Makler sein unhöfliches Verhalten trotz Abmahnung nicht ändern sollte.

Um die Kündigung dennoch nachträglich "wirksam zu machen", möchte ich folgendes Vorgehen empfehlen: Sie sollten den Makler erneut anschreiben und höflich darum bitten, den Erhalt der Kündigung sowie deren Wirksamkeit zu bestätigen. Durch eine solche Bestätigung dürfen Sie darauf vertrauen, dass der Maklervertrag aufgehoben ist.


3. Wie ist die zitierte Klausel zu verstehen?

Nach Ihren Angaben enthält der Maklervertrag folgende Klausel:

„Nach der wirksamen Kündigung des Verkaufsauftrags enden alle Verpflichtungen des Maklers zur Tätigkeit in dieser Angelegenheit. Sollte jedoch nach Beendigung des Vertrags ein Käufer durch ... nachgewiesen werden, erklärt sich der Verkäufer in jedem Fall bereit, eine Verkaufsprovision in Höhe von 3,57% (inkl. MwSt) zu zahlen."

Diese Klausel ist in der Tat ungenau formuliert. Da ich den Rest des Vertrages nicht einsehen kann, kann ich den Zusammenhang dieser Vertragsklausel leider nicht genau beurteilen. Ich gehe aber davon aus, dass mit der Klausel folgendes gemeint ist:

Sofern nach dem Ende des Maklervertrages ein Kaufvertrag mit einem Käufer zustande kommt, den der Makler während der Dauer des Maklervertrages vermittelt hat, so soll ein Provisionsanspruch entstehen. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass der Makler seinen Provisionsanspruch nicht allein deshalb verliert, weil der Alleinauftrag inzwischen beendet ist.


Ich hoffe sehr, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Bei Unklarheiten stehe ich für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen
Christian D. Franz, Rechtsanwalt