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Kündigung Garage auf fremdem Grund - Schuldrechtsanpassungsgesetz

| 09.09.2020 10:24 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Mein Vater hat 1985 mit vier weiteren Bauherren nach DDR-Recht einen Garagenkomplex mit 4 Einheiten auf einem fremden Grundstück errichtet. Eine Baugenehmigung und ein Einheitswertbescheid für die Grundsteuer liegen vor. Ein Pachtvertrag /Nutzungsentgelt wurde seinerzeit nicht vereinbart. Nunmehr ist das belastete Grundstück verkauft worden. Der neue Eigentümer hat das Nutzungsverhältnis mit schriftlicher Kündigung zu einem willkürlich gewählten Termin beendet und verlangt, dass die Gebäude vom Nutzer abzureißen sind.

Ist das Abrissverlangen rechtens bzw. wenn die hälftigen Kosten (lt. SchuldRAnpG) zu tragen sind - wie ermitteln sich (zumutbare) Abrisskosten?
Da kein Nutzungsvertrag existiert, ist auch keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie ist hier die Rechtslage?

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

"Ist das Abrissverlangen rechtens bzw. wenn die hälftigen Kosten (lt. SchuldRAnpG) zu tragen sind - wie ermitteln sich (zumutbare) Abrisskosten?"
"Da kein Nutzungsvertrag existiert, ist auch keine Kündigungsfrist vereinbart. Wie ist hier die Rechtslage?"

Die richtigte Grundlage für das anzuwendende Recht haben Sie bereits gefunden.

Gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG gilt:

"[...] sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über den Miet- oder den Pachtvertrag anzuwenden, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt."

Bei der Beendigung von Miet- oder Pachtverträgen sieht das BGB vor, dass der Mieter / Pächter von ihm errichtete Bauten beseitigt.

Das SchuldRAnpG trifft hier aber eine abweichende Regelung in § 15 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG:

"Der Nutzer ist bei Vertragsbeendigung zur Beseitigung eines entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichteten Bauwerks nicht verpflichtet."

Jedoch kann der Eigentümer die hälftigen Abbruchkosten verlangen,
"wenn das Vertragsverhältnis [...] nach Ablauf der in § 12 Abs. 2 bestimmten Frist vom Grundstückseigentümer gekündigt wird [...] und der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird." (§ 15 Abs. 1 S. 2 SchuldRAnpG).

Die in § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG genannte Frist von sieben Jahren nach Ablauf der Kündigungsschutzfrist (§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG: 31.12.1999) ist seite Ende 2006 abgelaufen.

> Der Eigentümer darf daher die halben Abruchkosten verlangen, wenn der beabsichtigte Abbruch rechtzeitig angezeigt wurde (§ 15 Abs. 2 S. 1 SchuldRAnpG).

Sie dürften aber auch selbst die Garage beseitigen (lassen) (§ 15 Abs. 2 S. 2 SchuldRAnpG).

Beachten Sie bitte, dass der Pächter bei Kündigung nach dem 31.12.2022 die Abbruchkosten vollständig tragen müsste (§ 15 Abs. 3 SchuldRAnpG).

> Das Abbruchverlangen ist nicht rechtmäßig.
> Das Fordern der hälftigen Kostenbeteiligung ist rechtmäßig, nachdem die Garage innerhalb eines Jahres abgerissen wurde.
> Selbstverständlich kann der Eigentümer nicht irgendwelche Kosten ansetzen. Entsprechend § 249 Abs. 2 S. 1 BGB müssen Sie nur 50 % der erforderlichen Kosten tragen. Was erforderlich ist, richtet sich nach den Üblichen (§ 632 Abs. 2 BGB) in Ihrer Gegend. Zur näherungsweisen Bestimmung, was üblich ist, könnten drei Angebote eingeholt werden.
Eine einfache Suche im Internet ergibt Kosten für Abbruch und Entsorgung nach umbautem Raum (m³) x 20 €.

Gibt es keinen Nutzungsvertrag gilt das Gesetz, § 584 Abs. 1 BGB:

"Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück [...] die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll."

> Die Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr zum Ende des Pachtjahres.
Das Ende des Pachtjahres richtet sich nach dem Beginn des Pachtverhältnisses.
Wenn der Beginn des Pachtverhältnisses nicht mehr festgestellt werden kann, berufen Sie sich auf das Kalenderjahr als Pachtjahr.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 10.09.2020 | 09:36

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Könnte der Grundstückseigentümer trotz fehlendem (bisherigen) Nutzungsvertrag ( mit dem Voreigentümer einvernehmlich so geregelt) nachträglich oder zukünftig noch Pachtentgelte verlangen?

Freundliche Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.09.2020 | 10:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Grundstückseigentümer kann kein Pachtentgelt (weder rückwirkend noch nachträglich) verlangen, da er das Vertragsverhältnis ohne Entgelt so übernommen hat.

Ein Entgelt kann nur im Einvernehmen durch Vertragsänderung / Änderung der Vereinbarung erhoben werden.

(Problematisch wäre aber, wenn Sie die Vereinbarung nicht beweisen können.)

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.09.2020 | 14:36

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"Anwalt Eichhorn ist auf alle wesentlichen angefragten Sachverhalte eingegangen und hat sie schlüssig und mit der entsprechenden Quellenangabe beantwortet. So bin ich in der Lage, auf das gegnerische Ansinnen eine rechtlich fundierte Antwort zu geben."
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