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Kündigung einer Einliegerwohnung


12.10.2006 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Meine Mutter bewohnt z.Zt. eine Wohnung in unserem Haus.
Sie hat das Nießbrauchrecht, ich bin die Eigentümerin.
Im Haus befindet sich eine Einliegerwohnung.
Aus Altersgründen wird meine Mutter demnächst zu uns ziehen,
mit einer Vermietung ihrer Wohnung ist zunächst nicht zu rechnen,
da umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen nötig sind. Vielleicht werden wir das Haus aber auch verkaufen, da wir 250 km entfernt wohnen.
Kann sich meine Mutter auch unter diesen Umständen auf das vereinfachte Kündigungsrecht bei einer Einliegerwohnung berufen, oder wäre es besser fristgerecht zu kündigen und sich auf die hohen Betriebskosten zu berufen. Meine Mutter hat die Nettokaltmiete + NK im vergangenen Jahr kurzerhand in eine Warmmiete umgewandelt, als die Mieterin Probleme mit der
Nachzahlung für die Heizkosten hatte.
Die Mieterin hat im übrigen selbst den Wunsch geäußert auszuziehen, wenn meine Mutter nicht mehr im Haus wohnt.
Allerdings habe ich den Verdacht, daß sie eine Abfindung kassieren möchte, da sie erst seit 3 Jahren im Haus wohnt.
Meine Mutter wäre mit einer Beteiligung an den Umzugskosten
in Höhe einer Monatsmiete einverstanden.

Sehr geehrte Fragestellerin,

ch bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Nach § 573 a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen von dem Vermieter ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses unter Einhaltung einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Vorschrift bezweckt, die Kündigung wegen des engen Zusammenlebens der Parteien zu erleichtern. Dementsprechend ist für das Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB u.a. Voraussetzung, dass der Vermieter das Gebäude selbst bewohnt. Der Vermieter braucht sich nicht ständig darin aufzuhalten, muss aber einen so intensiven Wohngebrauch ausüben, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen besteht. Zieht der Vermieter vor Beendigung des Mietverhältnisses aus, ist die Berufung auf eine bereits ausgesprochene Kündigung nach § 242 treuwidrig (LG Braunschweig WuM 1991, 202 [LG Braunschweig 14.10.1988 - 6 S 117/88]). Das Gleiche ist anzunehmen, wenn er nach Ausspruch der Kündigung stirbt oder das Grundstück veräußert und die Erben bzw. der Erwerber nicht in dem Haus wohnen (OLG Karlsruhe WuM 1993, 405 [OLG Karlsruhe 22.04.1993 - 11 U 60/92] ).

Falls Ihre Mutter Ihren bisherigen Wohnsitz nach Auspruch der Kündigung gem. § 573 a BGB, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses aufgibt und in Ihre Wohnung umzieht, wird sich die Mieterin auf einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB berufen können. Da für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen nach § 573 a BGB maßgeblich auf den Zeitpunkt der Kündigung abzustellen ist, könnte ein Gericht dies allerdings abweichend von der genannten Entscheidung des LG Braunschweig beurteilen.

Aufgrund der vorstehenden Risiken im Zusammenhang mit der Kündigung nach § 573 a BGB ist zu prüfen, ob Ihre Mutter ein berechtigtes Interesse für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Sinne von § 573 BGB hat. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen. Obwohl eine eklatante Steigerung der Betriebskosten eingetreten ist, wird Ihre Mutter das Mietverhältnis daher nicht aus diesem Grund kündigen können. Weiterhin wird Sie keine Erhöhung der Betriebskosten aussprechen können, da nach der Mietrechtsreform bei Bruttomieten eine Betriebskostenerhöhung nach § 560 Abs 1 S 1 BGB nicht zulässig ist. In Betracht kommt hier allenfalls eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenverfahren.

Im Übrigen liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine vertragliche Pflichtverletzung des Mieters liegt nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung offensichtlich nicht vor. Da Sie mitteilen, dass die Wohnung Ihrer Mutter zunächst nicht vermietet werden soll, modernisierungsbedürftig ist und Sie erwägen das Haus zu verkaufen, sind weiterhin keine Gründe für einen Eigenbedarf erkennbar. Was die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB betrifft, so kann der Vermieter sich nicht auf die Verwertungsinteressen anderer Personen berufen. Da Ihre Mutter Vermieterin ist, jedoch Ihr Verwertungsinteresse tangiert sein könnte, wird dies für § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht ausreichen. Unabhängig davon stellt eine Kündigung, um die Wohnung zu modernisieren und anschließend teurer vermieten zu können, eine schutzunwürdige Spekulation dar wie auch eine wirtschaftliche Höherverwertung aufgrund eines unbewohnten Hauses grundsätzlich nicht für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreicht. Vielmehr bedarf eine Kündigung aus Verwertungsgründen stets des konkreten Nachweises, dass im vermieteten Zustand nur ein erheblich geringerer Preis erzielt oder gar nicht verkauft werden kann (OLG Stuttgart, Az 5 U 73/05, WM 2005, S. 658).

Schließlich weise ich darauf hin, dass eine Kündigung durch Ihre Person als Eigentümerin gem. § 1056 Abs. 2 BGB in Betracht zu ziehen ist. Hiernach ist der Eigentümer berechtigt das Miet- oder Pachtverhältnis im Falle der Beendigung des Nießbrachs unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Bei einem Verzicht auf den Nießbrauch ist die Kündigung nach § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB allerdings erst von der Zeit an zulässig, zu welcher der Nießnrauch ohne den Verzicht erlöschen würde.

Nachdem die Kündigungsgründe gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB und § 573 a BGB nicht unzeifelhaft zu bejahen sind, sollte versucht werden mit der Mieterin eine Aufhebungsvereinbarung zu schließen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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