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Einliegerwohnung im Haus - wie kann der Mietvertrag beendet werden?

20.05.2016 13:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Wohnungsüberlassung als Leihvertrag in Abgrenzung zu einem Mietvertrag und Kündigungen

Guten Tag zusammen,

bei uns stellt sich folgendes Problem dar:

Mein Lebensgefährte und ich besitzen ein Eigenheim - jeweils zur Hälfte. In der Einliegerwohnung unseres Hauses wohnt mein Vater. Da es keinen schriftlichen Mietvertrag gibt, gehe ich davon aus, dass nach mittlerweile 10 Jahren ein stillschweigendes Mietverhältnis besteht.

Da ich/wir mit dem Verhalten meines Vaters absolut nicht mehr klar kommen und mich der Zustand des Zusammenlebens tatsächlich und nachweislich psychisch krank gemacht hat, habe ich mich aus gesundheitlichen Gründen dazu entschlossen, das Mietverhältnis mit meinem Vater zu beenden.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen hier für mich?

Ich bin mir absolut sicher, dass mein Vater niemals freiwillig ausziehen wird.

Für Ihren rechtlichen Rat wäre ich sehr dankbar.

Freundliche Grüße


Alina

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Mietvertrag setzt voraus, dass es sich um eine entgeltliche (NICHT unentgeltliche) Gebrauchsüberlassung handelt, also auf Grundlage der Gegenseitigkeit.

Das ist abzugrenzen.

Die Leihe ist auch bei Wohnraum möglich, z. B im Falle der Überlassung abgegrenzter Teile einer Wohnung/Immobilie ohne Entgelt.
Überlassen die Eltern dem erwachsenen Kind unentgeltlich Wohnraum in ihrer Wohnung, so ist das Überlassungsverhältnis regelmäßig als Leihe anzusehen (LG Hamburg WuM 1994, 545), was hier letztlich umgekehrt nicht anders wäre. Ein Leihvertrag über Wohnraum ist auch auf Lebenszeit möglich, da dieses hinsichtlich der Dauer nicht weiter beschränkt ist.

So insbesondere auch der BGH, Urteil vom 11.12.1981 - V ZR 247/80 (Frankfurt)

"Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung auf Lebenszeit zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag:"

Der Leihvertrag kann fristlos gekündigt werden, wenn dem Verleiher die Fortsetzung des Nutzungsverhältnisses unzumutbar geworden ist.

Aber ist nie vereinbart worden, dass eine Überlassung auf Lebenszeit erfolgen soll, gilt § 604 Abs. 3 BGB:
Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.

Ihr Begehren wäre also denkbar und möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2016 | 14:38

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle Nachricht.

Mein Vater zahlt monatlich eine pauschale Summe an uns (für Miete, Strom, Wasser, Heizung, Telefon und Hausratversicherung).

Daher gehe ich mal davon aus, dass es sich um einen Mietvertrag und nicht um eine Leihe handelt. Ist das korrekt?

Dann sieht die Sache vermutlich ein wenig anders aus - oder?

Freundliche Grüße
Alina

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2016 | 20:51

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

in Ordnung, verstehe, dass wusste ich so nicht.

Es gibt jedoch eine nur eingeschränkten Kündigungsschutz im Zweifamilienhaus nach § 573 a BGB, wonach zu Ihren Gunsten gilt:

§ 573a
Erleichterte Kündigung des Vermieters

"(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird."

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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