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Kündigung des Vermieters


11.05.2005 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,
gestern, am 10.05.2005 erhielten wir die fristlose Kündigung unserer Wohnung durch den Vermieter. Grund dafür ist, das die Mieten für April und Mai zurückgebucht wurden. Der Vermieter wollte am 02.05.2005 beide Mieten abbuchen. Das og. Kündungungsschreiben ist vom 09.05.2005 und wurde uns per Boten zugestellt (Einwurf in den Briefkasten). In der Kündigung wurde uns eine Frist bis zum 20.05.2005 zur Räumung gesetzt und ausdrücklich der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen. Bei der Wohnung handelt es sich um eine Sozialwohnung in Hessen und der Mietvertrag besteht seit 1984. Der Zahlungsrückstand kam zustande, weil meine Frau HartzIV Empfänger ist und die Leistungen vom Arbeitsamt auf die örtlich zuständige Sozialbehörde überging. Dadurch entfielen die Zahlungen für zwei Monate, bedingt durch die lange Bearbeitung des Antrages. Wir können alle ausstehenden Mieten bis Ende Mai bezahlen. Die Miete für Juni könnte normal abgebucht werden obwohl der Vermieter dies nicht mehr vollziehen will. Wir wollen den Mietvertrag natürlich fortsetzen und sind gar nicht in der Lage auszuziehen. Gib es eine Chance auf eine gütliche Einigung ? Kann die Kündigung von uns evtl. angefochten werden ?
Ich bedanke mich in vorab für Ihre Mühe.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst einmal ist die Kündigung wirksam, da der Vermieter wegen des Zahlungsrückstandes von 2 Mieten das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB fristlos kündigen durfte. Die Ursache für den Mietrückstand liegt auch in Ihrem Verantwortungsbereich, da Sie bei einer Einziehungsermächtigung für eine ausreichende Deckung des Kontos zu sorgen haben.

Die Kündigung ist also zunächst einmal in der Welt und wirksam.

Zu Ihren Gunsten kann aber § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Anwendung kommen. Diese Vorschrift lautet wie folgt:


(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

1. [...]

2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.


Gleichen Sie also die Mietschulden innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig aus, wird die fristlose Kündigung "geheilt", und unwirksam. Da Gleiche gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Übernahme der Mietschulden bereit erklärt.

Wenn Sie also, wie Sie schildern, bis Ende Mai die Mietschulden begleichen, wird die Kündigung unwirksam.

Problematisch ist allerdings, daß der Vermieter Ihnen eine Räumungsfrist bis zum 20.5. gesetzt hat. Ziehen Sie bis dahin nicht aus, und zahlen Sie bis dahin auch die Miete nicht nach, wird der Vermieter am 21.05. beim Amtsgericht Räumungsklage einreichen können. Diese wird zwar hinfällig, wenn Sie innerhalb der genannten 2-Monatsfrist die Miete nachzahlen, aber die bis dahin entstehenden erheblichen Verfahrens- und Anwaltskosten müssten Sie trotzdem zahlen, da der Vermieter - wenn bis zum 21.05. die Miete nicht bezahlt wird - zur Klage berechtigt sein wird.

Sie sollten daher nun umgehend, noch vor dem 20.05., die ausstehende Miete nachzahlen oder eine Erklärung einer öffentlichen Stelle vorlegen, wonach die Mietschulden übernommen werden.

Denn die Nachzahlung der Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage macht zwar die Kündigung unwirksam. Wenn aber zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage die Kündigung wirksam war (weil eben die Miete erst danach nachgezahlt wurde), werden Sie erhebliche Kosten zu tragen haben.

Deshalb: Eile ist geboten!


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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