Kündigung des Hausverwalters

Sehr geehrter Fragesteller,

Zunächst ist der Verwaltervertrag darauf zu prüfen, welche Kündigungsmöglichkeit überhaupt gegeben ist. Häufig hat der Vertrag eine bestimmte Laufzeit, während der eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG ).

Es bleibt dann nur die außerordentliche Kündigung, die einen wichtigen Grund voraussetzt. Wenn Beschlüsse nicht umgesetzt wurden, kann ein wichtiger Grund vorliegen (was jedoch genauer zu prüfen wäre). Dringend zu beachten ist, dass die Abberufung/Kündigung relativ zeitnah zu dem beanstandeten Verhalten auszusprechen ist (es ist nach der Rechtsprechung eine »angemessene Frist« zu beachten)! Sollte das die Kündigung auslösende Verhalten länger zurückliegen, kann die Kündigung verfristet und damit unwirksam sein. Im Zweifel muss also so schnell wie möglich gehandelt werden!

Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags muss von der Eigentümerversammlung gefasst werden. Erforderlich ist ein Mehrheitsbeschluss (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG ). Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG ).

Für die Einberufung der Versammlung ist der Verwalter zuständig. Verweigert er die Einberufung, liegt ein weiterer wichtiger Abberufungs-/Kündigungsgrund vor. Es kann dann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter die Versammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG ). Existiert ein Beirat nicht, kann sich der die Abberufung betreibende Wohnungseigentümer vom Gericht zur Einberufung der Versammlung ermächtigen lassen. Sollte es insoweit Probleme geben, sollten Sie weiteren Rechtsrat für die Durchführung des Verfahrens bei einem ortsansässigen Rechtsanwalt suchen.

Die Abberufung wird mit Zugang der Abberufungserklärung beim Verwalter wirksam. Wenn er in der Versammlung persönlich anwesend ist, also sofort. Andernfalls ist es zu empfehlen, ihm das Beschlussprotokoll zu übersenden (z. B. per Einschreiben oder Einwurf in den Briefkasten unter Zeugen). Es genügt allerdings schon, dass er in irgendeiner Weise Kenntnis von dem Abberufungsbeschluss erlangt (z. B. durch Telefonat).

Zunächst sollten Sie den Verwalter auffordern, möglichst zeitnah (am besten unter Fristsetzung) die Eigentümerversammlung zur Frage der Abberufung/Verwalterbestellung einzuberufen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt