Haftung des Hausverwalters bei abgesagter Eigentümerversammlung?

Question

Wir sind neun Eigentümer eines Gründerzeit-Wohnhauses mit elf Wohneinheiten. Am Haus wurden Setzrisse festgestellt, und ein neben mehreren Gutachtern von der WEG beauftragtes Architekturbüro legte auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung im Juli ein Sanierungskonzept vor.

Der Inhalt des Konzeptes, der immense Kostenvoranschlag und das Auftreten der Ersteller weckten bei mehreren Eigentümer Zweifel, ob dieser Weg der Sanierung tatsächlich gegangen werden soll. Daher wurde in den letzten Wochen damit begonnen, weitere Informationen sowie mögliche alternative Konzepte einzuholen.

Der Hausverwalter war während der Konzepterstellung in intensivem Kontakt mit dem Architekturbüro und lässt ein ungewöhnlich großes Interesse erkennen, diese Sanierung ‚im Schulterschluss zwischen Hausverwaltung und Architekt‘ durchzuführen. So ludt er für Ende August zur nächsten außerordentlichen Eigentümerversammlung, deren Gegenstand ‚Vertrauensfragen‘ zur Hausverwaltung und Architekt sowie Beschluss des Konzeptes nebst Sonderumlage sein sollen.

Einer Mehrheit der Eigentümer geht dies zu schnell, zumal zur Zeit noch alternative Meinungen eingeholt werden. Aus ihrer Sicht wäre die einberufene Versammlung Zeit- und Geldverschwendung, da ohnehin nichts beschlossen werden kann. In einem Schreiben bat diese Mehrheit die Hausverwaltung, daher die Versammlung abzusagen und zur noch offenen ordentlichen Versammlung im November zu laden. Dem Schreiben lag eine Unterschriftenliste einer Mehrheit der Stimmanteile der Eigentümer bei. Die Hausverwaltung erwiderte, man werde am Termin festhalten. Als Hauptgrund wird angeführt, man käme persönlich in Haftung, falls sich die Schäden zwischenzeitlich vergrößern würden und hierdurch die Sanierung teurer würde. Falls zum Termin keine beschlussfähige Versammlung zustande kommt, will man ersatzweise gemäß §25 (4) WEG laden.

Durch protokollierte Messungen über mehrere Monate eines Gutachters wurde belegt, dass der Setzungsprozess am Haus sehr langsam verläuft und daher keine Gefahr im Verzug ist.

Ist es richtig, dass eine solche Haftung für die Hausverwaltung besteht, insbesondere wenn eine Mehrheit der Eigentümer den angesetzten Termin nicht wünscht und dies per Unterschrift bekundet?

Welche Bedeutung hat eine Vertrauensfrage der Hausverwaltung an die Eigentümer? Im WEG oder BGB kann ich hierzu nichts finden. Müssen sich die Eigentümer eine solche Frage stellen lassen?

Welche Empfehlungen geben Sie den Eigentümern für ihr weiteres Vorgehen?

Rechtsanwalt Michael Kohberger · Accepted Answer

Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Fragesteller&lpar;in&rpar;,    vielen Dank für die  Anfrage via frag-einen-anwalt . Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass dieses Forum dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Auf Grundlage Ihrer Angaben beantworte ich die Frage weiter wie folgt:    1.Die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters wird in der Gemeinschaftsordnung regelmäßig auf das Vorliegen eines so genannten wichtigen Grundes beschränkt, vgl.: &#167; 26 Abs. 1 S. 3 WEG.      Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn die künftige Zusammenarbeit den Wohnungseigentümern &lpar;oder dem Verwaltungsbeirat&rpar;unter Berücksichtigung aller Umstände nicht mehr zumutbar ist, also das Vertrauensverhältnis zerstört ist.     Fraglich ist, ob dem Hausverwalter eine schwere Pflichtwidrigkeit vorzuhalten ist, wenn er nämlich  z. B. im Zusammenhang mit der geplanten Vergabe des Sanierungsauftrages etwa einen  überteuerten Auftrag  an einen ihm  nahe stehenden Bauhandwerker vergeben möchte.     Wenn die Hausverwaltung trotz der Einholung verschiedener Gutachten noch kein&lpar;e&rpar;  alternativen/s Kostenangebot&lpar;e&rpar; eingeholt hat,  so wirft dies zumindest begründete Zweifel auf.     Ob das hier beschriebene Vorgehen der Hausverwaltung jedoch auch eine Kündigung des Vertrages aus wichtigem Grund rechtfertigt kann an dieser Stelle  nicht abschließend  beurteilt werden. Zutreffend ist schließlich auch die Meinung der Hausverwaltung, dass bei ihr vorzuhaltenden Säumnissen eine Haftung in Betracht kommt.     Auch wenn der  Setzungsprozess des Hauses nur langsam fortschreitet, so besteht jedenfalls Handlungsbedarf.      2. Sollte die Möglichkeit der Abberufung des Hausverwalters vorliegend nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt sein &lpar;vgl. Vertragsgrundlage für die Verwalterbestellung/Gemeinschaftsordnung&rpar;, so könnten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit jederzeit die Abberufung beschließen, vgl.: &#167; 26 Abs. 1 S. 1 WEG.      3. Auch wenn die Gemeinschaftsordnung eine  Abberufungsbeschränkung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes vorsieht, so käme eine Aufhebung der Verwalterbestellung durch Mehrheitsbeschluss im Einvernehmen mit der Hausverwaltung in Betracht.      4. Festzuhalten bleibt, dass ich - u.a. mangels Einsicht in die Gutachten - nicht abschätzen kann, wie die  Setzung des Hauses voranschreitet und  ob bzw. welche Sanierungskostenerhöhung ein weiteres Zuwarten auslösen könnte. Beachten Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann.     5. Alles in allem rege ich an, die Ladung zu der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen und dort die Einholung alternativer Kostenangebote/Sanierungskonzepte binnen eines bestimmten Zeitfensters zu beschließen.    Bei Unklarheiten  benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben.    Mit freundlichen Grüßen

Haftung des Hausverwalters bei abgesagter Eigentümerversammlung?

Mietrecht, Wohnungseigentum