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Kündigung der Dienstwohnung

12.02.2016 09:41 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Auch bei einer Werkdienstwohnung besteht grundsätzlich allgemeiner Kündigungsschutz während des Arbeitsverhältnisses, so dass der Vermieter eine Kündigung wegen Sanierungsarbeiten nur dann durchführen kann, wenn er anderenfalls an einer wirtschaftlichen Verwertung des Objektes gehindert ist

Sehr geehrte Damen und Herren,
im Mai 2013 wurde ich als Hausmeister eingestellt. Grundvoraussetzung war, das ich die Dienstwohnung beziehe.
Habe viel Geld ( ca. 5000,00 ) und sehr viele Arbeitsstunden investiert, weil ich davon ausgegangen bin das ich hier bis zur Rente wohnen werde.
Die Dienstwohnung ist an/ mit den Arbeitsvertrag geknüpft.
Jetzt wird dieses Jahr egernetisch saniert und wir brauchen noch Platz. Also hat man mir erst mal mündlich mitgeteilt, das ich ausziehen muss.
Jetzt habe ich mehrere Fragen.
1) Die Fahrtkosten in 1 Richtung kann ich über den Jahreslohnsteuerrausgleich holen. Aber die 2 Richtung wird mir nicht erstattet. Muss der Arbeitgeber das machen? Sind ca. 2000,00 € im Jahr. Mein Chef meinte ich soll das +über den Jahreslohnsteuerausgleich machen.
2)Wie ist es mit den Sanierungskosten der Wohnung ( Dienstwohnung)!
3) Wie ist es mit Umzugskosten
4) Wie viele Tage Sonderurlaub muss mir der Arbeitgeber für den Umzug geben?
5) Verschleisskosten am Auto werden dadurch viel Höher.
6)) Durch den Umzug habe ich auch andere Höhere Kosten, wie ZB Nebenkosten. Bei der Dienstwohnung waren diese inbegriffen in der Miete. Musste nur noch Strom selber zahlen.
Da wir auch fremdunternehmen i Haus haben, hätte man dieses mit der Dienstwohnung auch änderst lösen können.
Bei der Einstellung und auch auf die Anrochst wurde eine 5 tage Woche gesagt. Nach einem Jahr wurde das auf 6 Arbeitstage erhöht, aufgrund das ein Hausmeister täglich da sein muss. Habe jetzt auf 5 Tage bestanden.
Die Kündigung der Dienstwohnung und der neue Arbeitsvertrag wird mir irgendwann in der nächsten Zeit ausgehändigt.
Mietskosten waren 475,00 plus 55,00 € Strom.
Wir sind eine gGmbh, Schule für Erwachsenbildung und werden vom Bund gefördert.
Bitte helfen Sie mir.
Wenn fragen sein sollten können Sie mich jederzeit anrufen.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

in Ihrem Fall stellt sich die Frage, ob der Vermieter überhaupt berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Während des Dienstverhältnisses genießen Sie Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Eine Sanierungsmaßnahme berechtigt den Vermieter nur dann zur Kündigung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objetes hindert, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Im Rahmen von Sanierungsmaßnahme ist es dem Vermieter grundsätzlich zuzumuten, den Mieter zeitweise in einer Pension unterzubringen. Soweit die Kündigung unwirksam ist, brauchen Sie die Wohnung nicht zu räumen, so dass sich die Frage der Fahrtkosten, höheren Mietkosten, Umzugskosten usw. nicht stellt. Möglicherweise können Sie dann auch noch von Ihren Renovierungarbeiten profitieren. Was Sie genau gemacht haben und welche Sanierungsarbeiten jetzt anstehen, teilen Sie nicht mit.

Ist die Kündigung hingegen wirksam, haben Sie keine Anspruch auf Ersatz der höheren Wohn.- und Fahrtkosten sowie Umzugskosten. Im Hinblick auf die Gelder, die Sie in di Wohnung investiert haben, ist mitzuteilen, dass sie diese nur in verschiedenen Fällen erstattet verlangen können. Zum Einen ist dies der Fall bei Mängelbeseitigungsarbeiten, wenn der Vermieter in Verzug war, z.B. bei einem undichten Wasserrohr. Zum Anderen ist dies der Fall, wenn der Vermieter um den Mehrwert der Arbeiten noch bereichert ist, etwa wenn Sie einfachverglaste Fenster durch moderne Fenster ersetzt haben o.ä. und der Vermieter deswegen die Wohnung zu einem höheren Preis neu vermieten kann. Einbauten wie z.B. ein Waschbecken dürfen sie auch entfernen.

Soweit in Ihrem bisherigen Arbeitsvertrag eine 5-Tage-Woche vereinbart war, kann der Arbeitgeber die Arbeitszeit nicht einseitig auf sechs Tage erhöhen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.02.2016 | 20:39

Sehr geehrte Damen und Herren,
vielleicht habe ich mich nicht ausreichen ausgedrückt damit Sie eine konkretae Antwort geben können.
Hier versuche ich es nocheinmal.

1) Wurde zum 01.05.2013 eingestellt aber nur mit der Vorraussetzung, das ich in die Betriebswohnung ziehe, damit ich anwesend bin.Dieses sei zwingend notwendig hat man mir damals gesagt, und eine andere Möglichkeit gibt es nicht.
2) Zahle noch eine Miete in Höhe von 475,00 € Monatlich incl Nebenkosten. Eine Vergleichbare Wohnung mit der Grösse kostet bei uns 600,00 - 650,00 plus Nebenkosten. Es sind 3 Zimmer, K, B, Flur mit 98qm.
3)Die Wohnung läuft auf das XXXX Unternehmen .
4) Der Arbeitsvertrag auf das Unternehmen ZZZZZ
5) XXX hat noch Anteile im Unternehen ZZZ
6) Es wird keine Sanierung gemacht sondern eine Egernetische Sanierung. Sprich neue Fenster, Dämmung, neue Fenster, Heizung und so weiter.
7) Da wir bald umziehen, haben ich zwei fahrten a 25 KM zur Arbeit.
8) Mein Chef sagte, ich soll mir das über den Jahreslohnsteuerausgleich holen. Die Firma würde da nichts zahlen.
9) Auf Umzugsurlaub ( Sonderurlaub) hat man mir noch gar nichts mitgeteilt.
10) Aufgrund von angeblichen Platzmängel, hat man mir mitgeteilt, das ich dann ausziehen soll, zwischen Mai und Juli 2016.
11) In meine jetzige Wohnung kommt dann XXX, was bisher auch die Vermieter waren.
12) Die Büroräume die XXX bei ZZZ hatten, welche auch Ihr Eigentum sind bzw waren, gehen über zu ZZZZ.
13) XXX hat mir mündlich Angeboten, für die Unkosten der Wohnungsrenorvierung/ Sanierung die ich vor dem Arbeitsbeginn gemacht habe, die Küche angeboten. Diese ist gebraucht, Apil 2013 gekauft und hatte laut münlicher Auskunft einen Neupreis von 3900,00 €!
14) In meinem Arbeitsvertrag bei ZZZZ steht, das wenn der Arbeitsvertrag gekündigt wird dann auch der Mietvertrag bei XXX gekündigt / aufgehoben wird.
Beides ist voneinander abhängig.
15) Da wir aber noch am Abenden und Wochenenden Räume an weitere Vermieten, wo auch noch Büroräume stehen, hätte dieses nach meiner Meinung nicht sein müssen.
16) Achja, bevor ich es vergesse, als in Angefangen habe, war Mein Chef der Geschäftsfüherer von XXX und ZZZ. Jetzt habe ich zwei, in jedem jeweils 1 Geschäftsführer.

Der neue Arbeitsvertrag sei schon vorbereitet, aber noch nicht mehr.

Ich möchte mit meinem Chefs oder im Haus, keinen Stress haben, da die sehr Nett und Menschlich sind. Aber letzlich, habe ich das nicht gewollt, vorallem habe ich mich darauf eingerichtet, das ich bis Rente hier bleibe.
Habe nur durch die Fahrerei monatlich mehrkosten von 2000,00 € Plus Verschleiss, plus Fahrzeit, Plus, Plus.
Daher möchte ich wissen, wie der Stand der Dinge ist.
Sage ich, ich ziehe nicht aus, wird es wohl Stress geben.

Seid kurzem haben wir eine Gewerkschaft aber gehören keiner Tarifgruppe an.

Desweiteren habe ich eine Frage:
Wie ist das wenn mann an Feiertagen oder am Sonntag arbeitet. werden die Stunden dann mit wieviel Prozent mehr gerechnet? Im Arbeistvertrag ist nichts vermerkt.

So nun hoffe ich habe alles geschrieben und nichts vergessen.
Würde mich über eine baldige Antwort sehr freuen.

Grüsse aus Kassel

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.02.2016 | 10:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ich habe nach wie vor Zweifel, ob eine Kündigung des Mietvertrags möglich wäre, da die von Ihnen beschriebenen Arbeiten wohl in wenigen Wochen durchgeführt werden können und sie in dieser Zeit leicht in einer Pension untergebracht werden können. Soweit ich Sie weiter verstehe, soll die Wohnung danach nicht mehr als solche genutzt, sondern vom Vermieter (für Büroräume?) genutzt werden. Es käme daher noch als Kündigungsgrund Eigenbedarf in Betracht, wobei auch eine geschäftliche Nutzung als berechtigtes Interesse anzusehen ist. Ob diese wirksam wäre, kann ich aufgrund der bisherigen Informationen nicht beurteilen.

Bezüglich der von Ihnen in die Wohnung investieren Kosten verbleibt es bei meinen obigen Ausführungen. Soweit Sie eine Zahlung nicht verlangen können, stehen Sie sich ggf. gut damit, wenn Sie die ja noch recht neue Küche mitnehmen dürfen.

Im Hinblick auf den von Ihnen erwähnten Sonderurlaub sollten Sie einmal in den Arbeitsvertrag schauen, ob der § 616 BGB abbedungen wurde. Ist dies nicht der Fall, können Sie einen Tag bezahlten Urlaub verlangen. Der Rest wäre Verhandlungssache, s.o.

Wenn Sie sagen, Sie möchten sich gegen die Kündigung und die Änderung des Arbeitsvertrags nicht wehren, ist dies Ihre Entscheidung. Die Rechtsordnung sieht aber dann nicht vor, dass der Vermieter die Kosten einer anderen Wohnung oder der Fahrt zur Arbeitsstätte übernimmt. Rechtsfolge einer unwirksamen Kündigung ist dass der Mieter wohnen bleiben darf und nichts Anderes. Sie könnten allein auf die mögliche Unwirksamkeit der Kündigung hinweisen und dann im Verhandlungsweg zu versuchen, einen höheren Lohn, eine Umzugskostenbeihilfe oder einen Zuschuss zu den Fahrtkosten zu erhalten. Letzeres könnte man z.B. durch einen Tankgutschein bis zu einem gewissen Betrag auch noch steuerlich günstig vereinbaren.

Ihre Zusatzfrage ist keine reine Verständnisfrage und im Rahmen der Nachfragefunktion nicht erlaubt. Aus Kulanz beantworte ich diese gleichwo kurz wie folgt. Da nach Ihrer Mitteilung im Arbeitsvvertrag nichts vermerkt ist und nach Ihrer Mitteilung auch kein Tarifvertrag gilt, können Sie gemäß § 11 Abs. 3 ArbZG für Arbeit an Sonn- und Feiertagen einen Ersatzruhetag verlangen. Dieser kann auch auf einen ohnehin freien Samstag gelegt werden. Es müssen zudem 15 Sonntage im Jahr beschäftigungsfrei bleiben.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Scheibeler

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