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Kündigung Landpachtvertrag bei Zahlungsverzug?


16.08.2006 14:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Es besteht folgender Sachverhalt. Ich habe eine landwirtschaftliche Fläche käuflich erworben und bin in den bestehenden Pachtvertrag eingetreten. Der Pachtvertrag läuft bis 2013. Ich bin Landwirt und somit selbst an einer Nutzung dieser Flächen interessiert. Der Pächter hat ständig den Pachtzins verspätet gezahlt.

Fälligkeit der Pacht zum 01.07.05/ erfolgte Zahlung 12.07.05
Fälligkeit der Pacht zum 01.01.06/ erfolgte Zahlung 05.01.06
Fälligkeit der Pacht zum 01.07.06/ erfolgte Zahlung 12.07.06

Besteht die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung, wenn die Pacht erneut verspätet gezahlt wird? Wenn ja, mit welcher Kündigungsfrist und wie muss das Kündigungsschreiben direkt lauten? Gibt es Präsidenzfälle bzw. Urteile in ähnlicher Sache?
16.08.2006 | 14:56

Antwort

von


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82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Vorangig richtet sich die Kündigung nach den im Pachtvertrag getroffenen Vereinbarungen. Sie müssen also zunächst im Pachtvertrag nachsehen, was vertraglich vereinbart wurde.

2.Ihr Hinweis auf die dreimalig verspätete Pacht rechtfertigt nicht eine außerordentliche Kündigung. Etwas ähnliches gibt es zwar im Wohnraummietrecht. Hier hat der Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung, wenn der Mieter bei drei aufeinander folgenden Mieten zu wenig bezahlt oder nicht bezahlt. Eine derartige gesetzliche Regelung gibt es im Pachtrecht in § 594e Abs. 2 BGB, wonach die außerordentliche Fristlose Kündigung erklärt werden kann, wenn länger als drei Monate die Pacht nicht gezahlt wurde. Sie schildern zwar drei Fälle, bei denen die Pacht zu spät gezahlt wurde. Für eine außerordentliche Kündigung nach § 594e reicht das aber nicht aus. Auch für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach § 594e Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB wäre erforderlich, dass es Ihnen unter keinen Umständen zuzumuten ist, an dem Vertrag festgehalten zu werden. Dafür ist eine dreimalige verspätete Zahlung nicht ausreichend.

3.Sie können das Pachtverhältnis aber ordentlich kündigen, § 594a BGB. Die Kündigung ist für den Schluss eines jeden Pachtjahres möglich. Wenn im Pachtvertrag das Pachtjahr nicht bezeichnet ist, gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr, das müssten Sie bitte anhand des Pachtvertrages prüfen. Sollte das Kalenderjahr als Pachtjahr gelten, muss die Kündigung am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht beendet werden soll. Das bedeutet, dass Sie für 2006 die Kündigung zum 3. Werktag im Juni hätten erklären müssen. Die ordentliche Kündiugng ist dieses Jahr nicht mehr möglich, sondern erst zum 31.12.2007.

4.Wenn für die Pacht eine bestimmte Pachtzeit vereinbart wurde, endet das Mietverhältnis erst mit Ablauf der Zeit und kann vorher nur durch außerordentliche Kündigung beendet werden.

Nach Ihrer Schilderung gibt es für eine außerordentliche Kündigung keinen Grund. Die ordentliche Kündiung können Sie erst zum 31.12.2007 erklären, es sei denn, das Pachtjahr wurde vom Kalenderjahr abweichend festgelegt.

Zur Ergänzung des Sachverhaltes nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2006 | 11:44

In Punkt 3 teilen Sie mit, dass das Pachtverhältnis ordentlich gekündigt werden kann. Ist dieses im meinem Fall möglich (Laufzeit des Pachtvertrages bis zum 10. August 2013)? Wenn ja, mit welchem Grund?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2006 | 12:19

Sehr geehrter Ratsuchender,

die ordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn keine bestimmte Pachtzeit vereinbart wurde. Wie ich in 4. ausgeführt habe, ist bei Vereinbarung einer bestimmten Pachtzeit die ordentliche Kündiung vor Ablauf der Pachtzeit nicht möglich, nur die außerordentliche Kündigung kann die Pacht vorzeitig beenden. Hierfür brauchen Sie aber einen wichtigen Grund, der nach der bisherigen Schilderung aber nicht vorliegt.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Mitteilung machen kann. Ich bin gerne bereit, zu prüfen, ob die außerordentliche Kündigung aus anderen Tatsachen hergeleitet werden kann.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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