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Kostentragungspflicht bei irrtümlicher Zurückweisung der 3 -monatigen Kündigungsfrist


20.12.2006 10:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Schreiben meiner zwei Mieter (erhalten am 01.12.2006):
"Hiermit kündigen wir unseren Mietvertrag für die Wohnung (Adresse) fristgerecht zum 28.02.2007."

Meine Antwort vom 14.12.2006:
"In §2 Nr. 2.1 Mietvertrag (vom 01.03.2001) ist die Kündigungsfrist für beide Parteien eindeutig geregelt. Sie beträgt 3 Monate und verlängert sich um jeweils 3 Monate nach 5, 8, und 10 Jahren Wohndauer. Für den hier vorliegenden Fall beträgt die Kündigungsfrist deshalb 6 Monate und
endet fristgerecht zum 31.05.2007 und nicht wie von Ihnen angenommen bereits am 28.02.2007. Insofern kann ich das Fristende zum 28.02.2007 nicht akzeptieren.
Sollten Sie jedoch an einem vorzeitigen Auszug interessiert sein, bin ich zu einem einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag bereit. Denkbar wäre dies, wenn darin eine Aufwandspauschale für Kosten der Neuvermietung in Höhe von mindestens einer Kaltmiete vereinbart würde. Alternativ könnten Sie auch auf Ihre Kosten einen geeigneten neuen Mieter suchen, der Mietzahlungen unmittelbar nach ihrem Auszug vornimmt."

Mein Mieter hat darauf sofort einen Anwalt beauftragt, der mir noch am gleichen Tag schrieb:
"Die im Mietvertrag enthaltene Klausel nimmt Bezug auf die gesetzliche Reglung und wiederholt die alte Gesetzeslage. Dies ist inzwischen nicht mehr aktuell.
Gem. § 573 c BGB verlängert sich die Kündigungsfrist nicht mehr für den Mieter. Diese gesetzliche Reglung geht derer in Ihrem Vertrag vor, sodass das Mietverhältnis mit Ablauf des 28.02.2007 endet.Ihren Anspruch auf Entschädigung weise ich insofern energisch zurück.
Durch Ihre gesetzeswidrige Forderung ist meine Beauftragung notwendig geworden. Sie haben dementsprechend die dafür erforderlichen Aufwendungen zu erstatten.
Eine Kostennote liegt dem Schreiben bei."
Hinweis: Basierend auf einem Streitwert von 1425 € Monatskaltmieten soll ich 218,08 € bezahlen

Meine Antwort vom 19.12.2006 :
"Unter Hinweis auf die geänderte Rechtslage bestätige ich Ihre fristgerechte Kündigung zum 28.02.2007.
Einen Anspruch auf Entschädigung habe ich nie geltend gemacht.
Die Belehrung oder ein Hinweis über die geänderten Kündigungsfristen oder ein Anruf von Ihnen hätte doch gereicht. Nicht jeder hat immer das BGB in aktueller Fassung zur Hand.

Antwort des Anwalts vom 19.12.2006:
Die Frage der Kostentragungspflicht richtet sich regelmäßig danach, wer Verursacher dieser Kosten war. Dies richtet sich analog § 91,93 ZPO auch bei Ihrem nun abgegebenen Anerkenntnis regelmäßig nach Ihrem Vorverhalten und nur nachrangig danach, ob der Auftraggeber des Rechtsanwalts auf dessen Dienste angewiesen war. Sie haben aber eben das Recht der Familie … zur Kündigung innerhalb gesetzlicher Frist bestritten und darüber hinaus auch gleich weitergehende Forderungen gestellt. Die dadurch entstandene rechtliche wie auch schlussendlich tatsächliche Unsicherheit machte insofern meine Beauftragung notwendig und damit Sie schadensersatzpflichtig."

Meine Frage: Muss ich die vom Anwalt meiner Mieter geforderten Kosten von 218,08 € zahlen?
Ich habe dem Anspruch der Mieter auf eine Kündigungsfrist von 3 Monaten sofort entsprochen (§93 ZPO)
Einen Anspruch auf Entschädigung habe ich nie gestellt. Ich habe jedoch beispielhaft Vorschläge zu einem vorzeitigen Auszug gemacht (Mietaufhebungsvertrag oder Nachmieter stellen wäre denkbar)

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben gern wie folgt beantworten möchte.

Ihre Mieter haben den Anwalt beauftragt. Damit sind sie auch primär die Kostenschuldner für die gegen Sie geltend gemachte Forderung. Die §§ 91,93 ZPO gelten nur für die Kosten eines Rechtsstreits. Da ein solcher nicht vorlag und es hier allenfalls um die Abwendung eines zukünftig denkbaren Rechtsstreits ging und Ihnen wohl kein Verschulden zur Last gelegt werden kann, dürften etwaige Regressansprüche gegen Sie nicht in Betracht kommen.

Des Weiteren gebe ich zu bedenken, dass die Rechtslage gar nicht so eindeutig ist, wenngleich aufgrund des Art. 229 X EGBGB sich nunmehr eine explizite Regelung im Gesetz befindet.

Nach § 573c I 1 BGB ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Verlängerung der Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren betrifft nur noch die Kündigung durch den Vermieter. Nach § 573c IV BGB ist eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung unwirksam.

Hat der BGB im Jahre 2003 noch Ihre Auffassung von der Fortgeltung vertreten, so spricht nunmehr nach Art. 229 § 3 X Satz 2 EGBGB die Gesetzeslage gegen Sie. Hieran werden jedoch verschiedentlich verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. Zum besseren Verständnis habe ich die einschlägige Vorschrift unten angehängt.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, zunächst zu einer weiteren rechtlichen Klärung beigetragen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

___________________________

Art. Artikel 229 EGBGB:
Weitere Überleitungsvorschriften



§ 3 Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001

(10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.“
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