Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gern wie folgt beantworten möchte:
Ich fürchte, Ihr Mieter hat – jedenfalls im Ergebnis – Recht mit seiner Einschätzung. Die zitierte Unterscheidung zwischen „Aktivitäten der Hausverwaltung" und „direkte Maßnahmen durch den Vermieter" kann ich nicht richtig einordnen und deswegen weiß ich nicht genau, was er damit meinen könnte. Wörtlich genommen wäre die Unterscheidung jedenfalls falsch, denn Aktivitäten der Hausverwaltung, die letztlich auf das zwischen Vermieter und Hausverwaltung bestehende Auftragsverhältnis zurückgehen, sind letztlich immer dem Vermieter zuzuordnen. Ob der Vermieter selbst etwas macht oder durch die Hausverwaltung für ihn tätig wird, spielt aus Sicht des Mieters kaum eine Rolle.
Bezüglich der Maßnahmen zur Ungezieferbekämpfung gibt es aber trotzdem eine wichtige Unterscheidung – nämlich, ob es sich um regelmäßige Maßnahmen handelt oder ob ein konkreter Ungezieferbefall beseitigt wird. Eine regelmäßige Maßnahme können entweder immer wiederkehrende notwendige Bekämpfungsmaßnahmen sein oder auch Vorsorgemaßnahmen, um Ungezieferbefall zu verhindern.
Regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen können als Nebenkosten auf den Mieter umgewälzt werden. Diese Maßnahmen dürften auch mit dem von Ihnen zitierten Passus des Mietvertrages gemeint sein. Ich gehe dabei davon aus, dass es sich um einen vorformulierten Muster-Mietvertrag handelt, den Sie da verwendet haben.
Soweit es sich aber um Maßnahmen handelt, die hinsichtlich eines ganz konkreten Ungezieferbefalls getroffen werden, sind diese Maßnahmen vom Vermieter allein zu tragen. Hierzu gibt es zahlreiche Gerichtsurteile, wie beispielsweise LG Siegen, Urteil vom 23. April 1992 – 3 S 43/92
; AG Oberhausen, Urteil vom 13. September 1996 – 32 C 358/98; LG München, Urteil vom 5. Dezember 2000; 20 S 19147/00
. Wenn sich Ihr Mieter in dieser Frage bereits hat beraten lassen, dürfte ihm diese Rechtsprechung bekannt sein.
Eine rechtliche Auseinandersetzung sollte daher vermieden werden – auch vor dem Hintergrund, weil Sie den Mietvertrag damit zitieren, dass Sie eine Nebenkostenpauschale vereinbart haben, aber offenbar auch jährlich über Nebenkosten abrechnen. Wenn mit dem Mieter eine „Pauschale" vereinbart wird, dann schließt das eigentlich aus, dass über die Nebenkosten noch abgerechnet wird. Nur, wenn statt einer Pauschale monatliche Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart sind, muss über die Vorauszahlungen eine Abrechnung erstellt werden.
Wenn also tatsächlich eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde, mit der die Kosten für die Ungezieferbekämpfung abgegolten sein sollen, dann würde bereits diese vertragliche Vereinbarung dazu führen, dass der Mieter nicht mit den tatsächlichen Kosten für die Beseitigung der Ungeziefer belastet werden kann – unabhängig davon, ob es sich um eine einmalige oder eine regelmäßige Maßnahme handelt.
Ich hoffe, dass Sie mit meiner Antwort in dieser Frage jetzt klarer sehen und ich Ihnen zumindest einen Überblick über die Rechtslage geben konnte. Von einer kostenintensiven rechtliche Auseinandersetzung mit Ihrem Mieter rate ich ab.
Freundliche Grüße
Antwort
vonRechtsanwalt Jörn Blank
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Danke, Herr RA, für Ihre Ausführungen. Bei den mtl. Nebenkosten handelt es sich um "Vorauszahlungen" des Mieters. Ändert sich dadurch etwas? Und bei dem Mietvertrag handelt es sich NICHT um einen Standard-Vordruck, sondern um eine indivíduell formulierte Vereinbarung.
Danke!
Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,
nein, anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen ändert sich die Einschätzung auch nicht, wenn es sich trotz des eindeutigen Wortlauts um eine Vorauszahlung handelt und die Vereinbarung auch tatsächlich individuell von den Parteien ausgehandelt wurde.
Wie gesagt: Die Kosten für einen konkreten nicht regelmäßig auftretenden Ungezieferbefall sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Wenn konkrete Maßnahmen ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden sollen, so müsste dies auch eindeutig aus der Klausel hervorgehen. Ist lediglich allgemein von Ungezieferbeseitigung die Rede, werden nach der Rechtsprechung lediglich regelmäßig auftretende Kosten erfasst. Nicht ein einmalig auftretender Schädlingsbefall.
Das Ergebnis würde sich ansonsten nur dann ändern, wenn dem Mieter nachgewiesen werden kann, dass der Ungezieferbefall auf sein Verhalten zurückzuführen ist. Dann wären die Kosten von ihm zu erstatten, aber nicht über die Nebenkostenabrechnung, sondern als Schadensersatz.
