Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
1.
Gemäß der in Ihrem Fall gültigen Teilungserklärung stehen die Terrassen und Balkone zwar im Sondereigentum, dies aber nur insoweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum unterfallen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören insbesondere Abschlussgeländer der Balkone/Terrassen sowie deren Bodenplatte nebst Isolierung. Diese Regelung entspricht der Rechtslage, wonach zwar Veranden, Loggien, Balkone und Dachterrassen Sondereigentum sein können, aber dies nur insoweit wie nicht Teile erfasst werden, die nach § 5 Abs. 1 und 2 WEG
nicht Sondereigentum werden können. Nach der Rechtsprechung sind demnach nicht sondereigentumsfähig Brüstungen, Seitenbegrenzungen, Geländer und Bodenplatte von Dachterrassen und Balkonen einschließlich dem isolierenden Belag sowie dem Dichtungsanschluss der Dachterrasse an das Gebäude (siehe Urteil des BayObLG in NZM 00, S. 867
). Somit ist die Instandsetzung und Instandhaltung nach § 21 WEG
Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit die Bodeplatte nebst Isolierung betroffen ist, die die Kosten hierfür aufbringen muss, bzw. Ihnen als Aufwendungsersatz nach § 21 Abs. 2 WEG
zu erstatten hat. Soweit es sich um den Belag handelt, sind Sie wegen des Sondereigentums verantwortlich.
Da im vorliegenden Fall lose Fliesen und eine schadhafte Isolierungsfuge wohl anzunehmende Ursache des Schadens waren, so gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Instandsetzung, d.h. die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes. Abschließend kann die erforderlichen
Maßnahmen nur ein Fachbetrieb nach Schadensbesichtigung beurteilen. Jedenfalls ist bei einem solchen Schaden wohl die komplette Aufnahme des Fliesenbodens, Erneuerung der Isolierungsschicht, Wiederherstellung der Fliesen und Herstellung des dichten Abschlusses erforderlich.
2.
Je nach spezieller Regelung kann die Überwachungspflicht für das Gemeinschaftseigentum nach der Teilungserklärung Ihnen obliegen, oder Sie obliegt dem Verwalter (Regelfall). Wenn nach den Regelungen in Ihrem Fall Sie eine Überwachungspflicht dafür hatten, zu schauen, ob die Terrasse,
insbesondere die Fliesen, keine Schäden aufweist und Sie haben dies schuldhaft nicht erfüllt, so haften Sie der Gemeinschaft auch für entstandene Folgeschäden. Voraussetzung ist aber, dass Sie einen Schaden erkennen konnten. Der Verwalter haftet dann, wenn er seiner Überwachungspflicht, wenn eine solche für die Terrasse bestand, nicht nachgekommen wäre.
3.
Nach Ihren Schilderungen ist davon auszugehen, dass vorliegend eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG
vereinbart worden ist. Somit ist zur Veräußerung die Zustimmung erforderlich. Nach der Geltenden Rechtslage kann eine Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Nach dem Zweck des § 12 WEG
kann ein wichtiger Grund nur ein der Person des Erwerbers liegen
und der von ihm beabsichtigten Nutzung. Nicht ausreichend sind andere Gründe wie beispielsweise die Erzwingung von Reparaturen, vgl. BayObLG in NJW RR93, S. 280). Wird zu Unrecht die Zustimmung versagt, so führt dies zu Schadensersatzansprüchen.
Sie sollten mit der Verwaltung eine Regelung bezüglich der eingetretenen Schäden finden, die sich an der Verantwortlichkeit für die betroffenen Teile (Fliesen, Dichtung, Bodenplatte und Isolierung) orientiert. Gegebenenfalls sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Zugleich sollten Sie die Verwaltung auf Ihren Zustimmungsanspruch bei der Veräußerung hinweisen und vorsorglich Schadensersatzansprüche bei Verzögerung geltend machen.
Sehr geehrter Herr Maivogel,
zunächst vielen Dank für Ihre Ausführungen.
Für mich ist noch nicht genau klar, wer die Verantwortung hatte und wer die Kosten trägt
Dazu noch eine ergänzende Frage:
Gehören alle Fugen, die zur Dichtheit beitragen, so auch die Silikokonfugen zwischen den Fliesen und der Seitenwand als auch die Silikonfuge zwischen Fliesen und Estrich am Terrasserand (unterhalb des Geländers) zum Gemeinschaftseigentum und muss diese Instandsetzung auf Kosten der Gemeinschaft durch die Verwaltung ausgeführt werden?
Vielen Dank im Voraus
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
Nach der Rechtsprechung sind Brüstungen, Seitenbegrenzungen, Geländer und Bodenplatte von Dachterrassen und Balkonen einschließlich dem isolierenden Belag sowie dem Dichtungsanschluss der Dachterrasse an das Gebäude, also alle Fugen die zur Dichtung dienen, nicht sondereigentumsfähig und damit dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen und folglich auch der Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese ist für Instandsetzung und Instandhaltung dieser Teile verantwortlich.
