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Komplizierte Regelung bei Abstimmungen in Eigentümerversammlung

11.08.2018 15:00 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Guten Tag,

wir sind 5 Eigentümer eine Eigentümergemeinschaft in Deutschland mit etwas komplizierten Eigentumsverhältnissen:
Wir haben ein Haupthaus mit 10 Wohnungen und je einer Garage sowie ein Gemeinschaftshaus und eine weitere Garage.

Gemäss Teilungserklärung:
Eigentümer A besitzt 6 Wohnungen mit insgesamt 464 / 1000 Eigentumsanteilen + 7 /1000 für 7 Garagen
Eigentümer B besitzt 1 Wohnung mit 112 / 1000 Eigentumsanteilen + 1 / 1000 für die Garage
Eigentümer C besitzt 1 Wohnung mit 117 / 1000 Eigentumsanteilen + 1 / 1000 für die Garage
Eigentümer D besitzt 1 Wohnung mit 110 / 1000 Eigentumsanteilen + 1 / 1000 für die Garage
Eigentümer E besitzt 1 Wohnung mit 120 / 1000 Eigentumsanteilen + 1 / 1000 für die Garage

Das Gemeinschaftshaus gehört allen 5 Eigentümern zusammen, jedem 20 %
Zum Gemeinschaftshaus gehören 66 / 1000 Eigentumsanteile.

In der Teilungserklärung ist geregelt:
"Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile"

Zusätzlich ist in der Teilungserklärung geregelt, was aber für diese Frage nach meiner Einschätzung nicht relevant ist:

"Beschlüsse im Sinne des $ 10 IV WEG bedürfen - soweit sich aus dem Gesetz und dieser Satzung nicht (zwingend) etwas anderes ergibt - der Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der Mehrheit der Wohnunungseigentümer i.S. de. $25 II WEG."

Wir haben nun in der ersten Eigentümerversammlung folgenden Beschluss einstimmig gefasst:

"Beschlüsse, die das Gemeinschaftshaus betreffen, werden nach den Eigentumsanteilen des Gemeinschaftshauses mit einfacher Mehrheit beschlossen.
Alle anderen Beschlüsse werden nach den Eigentumsanteilen des Haupthauses beschlossen und bedürfen der Mehrheit der abgegebenen Stimmen und der Mehrheit der Wohnungseigentümer."

Durch diesen Beschluss bekommt Eigentümer A eine Sperrminorität, da er 464 / 1000 Eigentumsanteile am Haupthaus besitzt und die anderen 4 Eigentümer 459 / 1000 Eigentumsanteile.

Ohne diesen Beschluss könnten die anderen 4 Eigentümer den Eigentümer A überstimmen, wenn sich zunächst alle Eigentümer des Gemeinschaftshauses durch Mehrheitsbeschluss darauf einigen, dass das Gemeinschaftshaus zustimmt. Dann hätte Eigentümer A 471 / 1000 Eigentumsanteile (inklusive den Garagen) und die anderen Eigentümer mit Gemeinschaftshaus 529 / 1000 Eigentumsanteile.

Diese Auswirkung des Beschlusses haben sicherlich die meisten Eigentümer nicht sofort erkannt, weshalb es nun Diskussionen gibt.

Meine Fragen ist nun:

Ist unser Beschluss in der ersten Eigentümerversammlung gültig oder gemäss § 23 Satz (4) WEG nichtig?

Oder ist der Beschluss nur eine genauere Klärung des Satzes in der Teilungserklärung (Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung richtet sich nach der Größe der Miteigentumsanteile)?

Wenn unser Beschluss von der ersten Eigentümerversammlung gültig ist und wir ihn ab sofort wieder rückgängig machen wollen, welche Mehrheiten brauchen wir dann dafür?
Muss ein solcher Beschluss mit mindestens 501 / 1000 Stimmanteilen gefasst werden? Es werden also alle 1000 / 1000 Eigentumsanteile berechnet. Oder wird ein solcher Beschluss den ersten Beschluss aufzuheben nach den Regeln des ersten Beschlusses gefasst? Es werden also nur die Stimmanteile des Haupthauses verwendet. Im zweiten Fall müsste dann Eigentümer A zustimmen, damit der erste Beschluss aufgehoben wird. Im ersten Fall könnten Eigentümer B, C, D und E gegen Eigentümer A den Beschluss aufheben.


Ich danke für Ihre Antwort.
Reiner Rohlfs.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der Beschluß ist nichtig, weil er die Stimmgewichte der Miteigentumsanteile abändern will. Das geht aber nicht per Beschluß, sondern nur durch eine allseitige Vereinbarung über die Änderung der Stimmgewichte.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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