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Kommunales Vorverkaufsrecht bei Immobilien

12.02.2018 14:09 |
Preis: 30,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:58
Guten Tag,
bitte geben Sie mir einen juristischen Rat zu folgendem Fall:
Ein Haus stand zum Verkauf.
Der Verkäufer bot es der Stadt zum Kauf an. Die Stadt lehnte ab mit dem Hinweis: der Preis ist zu hoch.
Daraufhin bot der Eigentümer das Haus über Zeitungsanzeigen und Maklern privaten Käufern an. Ich bekam das Angebot über einen Makler. Ich verhandelte fast ein Jahr über den Makler mit dem Eigentümer.
Zwischendurch wurde auch das Bauamt der Stadt hinzugezogen und der Bauamtleiter, Herr Lott informierte mich über Auflagen des Denkmalschutzes.
Als ich nach einem Jahr den Preis fast 60.000,- EUR heruntergehandelt habe, kaufte ich das Haus.
Der Notar schickte den Kaufvertrag an die Stadt um eine Freigabe von dem Vorkaufsrecht zu bekommen. Da teilte die Stadt dem Notar mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben werden und kaufte das Haus.
Der Makler bekam seine Provision von der Stadt.
Ich bekam die verauslagte Grunderwerbsteuer und die Notargebühren zurück.. Dafür, dass ich ein Jahr verhandelt hatte, den Kaufpreis um 60.000,- EUR gedrückt hatte, bekam ich nichts.
Die Stadt wusste bereits ein Dreivierteljahr vor der Beurkundung, dass ich mit dem Verkäufer in Verhandlungen war, sah zu, wie ich hart und lang verhandelte und viel Zeit investierte.
Die Stadt ließ mich die Arbeit machen und sie erntete die Früchte. (niedriger Preis)

Frage: Ist es richtig, dass die Stadt, die ja wusste, dass das Haus zum Verkauf stand, mich dauernd im Glauben ließ, sie sei nicht interessiert? Sie hat mich doch belogen mit ihrem Verhalten und zugesehen, dass ich alles unternehme, um das Haus zu bekommen.

Ich hätte doch nie so veil Zeit investiert.
Ich habe doch eine größere Leistung erbracht, als der Makler.
Ich habe den Steuerberater beschäftigt und die Banken. Ein Statiker, ein Architekt war mehrmals da.
Ich habe mit Investoren verhandelt, die in das Projekt mit einsteigen wollten, nach Umbau des Objektes.

Ich bitte um Dalegung des Rechntslage.
12.02.2018 | 15:14

Antwort

von


(342)
Raueneggstr. 41
88212 Ravensburg
Tel: 0751/25971
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nach Sachlage gehe ich davon aus, dass Sie einen Kaufvertrag über ein Grundstück abgeschlossen haben, hinsichtlich dessen die Stadt ein kommunales Vorkaufsrecht hatte, welches sie auch ausgeübt hat.

Der Kaufvertrag ist daher mit der Stadt zustandegekommen. Dies ergibt sich aus § 464 BGB

2.
Sie kannten offenbar das Vorkaufsrecht und mussten daher damit rechnen, dass es ausgeübt werden könnte.
Das ist das Wesen eines Vorkaufsrechts, das erst ausgeübt werden kann, wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen worden ist, § 463 BGB : "Wer in Ausübung eines Vorkaufsrechts zum Vorkauf berechtigtb ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat".

Anders wäre es nur, wenn die Stadt Ihnen ausdrücklich ZUGESAGT hätte, von dem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Eine Ausübung entgegen anderer Zusage könnte gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB ) verstoßen (BGH NJW 1962,1344 ;BGH NJW-RR 2006,1449 ). Eine solche Zusage ist aber gerade nicht erfolgt.

Sie werden sich daher leider mit der Ausübung des Vorkaufsrechts abfinden müssen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 20.02.2018 | 10:17

Hallo,

dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht hat, ist klar.
Ich wollte eigentlich wissen, ob ich meine Kosten in Rechnung stellen kann.
Die Gemeinde hat 1 jahr vor Vertragsabschluss gewusst, dass ich das Objekt kaufen will.
Vom Bauamt der Gemeinde war jemand mit mir im Gebäude und hat mich beraten wegen Denkmalschutz.
Ferner war ich mit einem Architekten da, der eine Vorplanung gemacht hat.
Ich war mit Bankberatern von 3 Banken da, wegen der Finanzierung.

Schließlich habe ich öfters verhandelt um den Preis zu drücken, was schließlich gelang.
Ich habe das ürsprüngliche Agebot von 60.000,- EUR heruntergehandelt.
Kann ich für meine Arbeiten Kosten berechnen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.02.2018 | 14:58

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Nein. Für Ihren Zeitaufwand haben Sie der Gemeinde gegenüber keine Ansprüche. Zwischen Ihnen und der Gemeinde ist durch die Ausübung des Vorkaufsrechts kein Rechtsverhältnis begründet worden.

Das Vorkuufsrecht konnte erst ausgeübt werden, NACHDEM der Kaufvertrag geschlossen worden war. Leider war es allein Ihr Risiko, dass Sie aufwendige Vertragsverhandlungen führen, die dann nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zum Erfolg führen.

2.
Andererseits sollte der Kaufvertrag überprüft werden, ob Ihnen bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigerere Nachricht geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann


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