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Wiederverkauf Haus Spekulationssteuer

02.03.2019 18:41 |
Preis: 65,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die sog. Spekulationssteuer bei privat - bzw. eigengenutzter Wohnimmobilie,

Guten Tag,

wir haben am 16.4.18 durch notariellen Kaufvertrag ein Haus erworben. Die Kaufpreiszahlung mit Übergang der Lasten und Pflichten erfolgte am 1.2.19. Am 15.2.19 haben wir (Familie mit 2 kleinen Kindern) das Haus zur Eigennutzung bezogen. Nun wurden wir negativ überrascht und es hat sich herausgestellt, dass die Umgebungsbedingungen hinsichtlich Lärm für uns nicht hinnehmbar sind. In der Zeit vor Kauf, sowie bis zur Kaufpreiszahlung waren wir hier monatelang wöchentlich spazieren und haben nie störenden Lärm vernommen. Die Ernüchterung ist groß und wir spielen mit dem Gedanken das Haus schnellstmöglich wieder zu verkaufen und durch einen Pfandobjekttausch bei der Bank ein anderes Haus anderenorts zu kaufen.

-Ab welchem exakten Datum ist ein Hausverkauf für uns möglich ohne dass wir -bei einem möglichen Gewinn aus dem Verkauf- Spekulationssteuer bezahlen müssen? Worauf müssen wir darüber hinaus noch achten?

Mit freundlichen Grüßen

Gerne zu Ihren Fragen:

Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei.
Vorausgesetzt wird, dass Sie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie gewohnt haben Danach können Sie das Wohnhaus steuerfrei verkaufen. Dabei zählen die sog. Randjahre zu der 3-Jahres-Frist, müssen also - mit Ausnahme des mittleren Jahres - nicht voll ausgefüllt sein.

Zwei Quellen sind in Ihrem Fall maßgeblich:

1. Die Gesetzeslage nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 bis Satz 3 EStG.
„Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken [...], bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; [...]. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.


Weiter gibt das Bundesfinanzministerium sog. Richtlinien zur einheitlichen Interpretation solcher Gesetze heraus. Hierzu ein Schreiben des BM für Finanzen, betreffend „Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG , RN 23 Rn:
(gekürzt)

Rn 25 Von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns sind Wirtschaftsgüter ausgenommen, die ausschließlich, d. h. ununterbrochen

- vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden…(gekürzt)

- im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d.h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre, der nicht die vollen drei Kalenderjahre umfassen muss, zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ein Leerstand zwischen Beendigung der Selbstnutzung und Veräußerung ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 02.03.2019 | 20:56

Sehr geehrter Herr RA,
Ihre Antwort enthält viele allgemeine Informationen, die mir so schön bekannt waren, beantwortet aber nicht die von mir gestellte Frage, die ich nun nochmals als Rückfrage stellen muss:

Ab welchem EXAKTEN DATUM ist ein Hausverkauf für uns möglich ohne dass wir -bei einem möglichen Gewinn aus dem Verkauf- Spekulationssteuer bezahlen müssen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.03.2019 | 23:14

Gerne zu Ihrer Nachfrage:

Wenn Sie – Ihren Angaben zur Folge „Am 15.2.19 … (Familie mit 2 kleinen Kindern) das Haus zur Eigennutzung („Wohnzwecken") bezogen haben", zählt das Jahr 2019 als 1. „Randjahr" für die 3-Jahresfrist zuzüglich das komplette Jahr 2020, so dass Sie ab dem Januar des 2. Randjahres 2021 steuerfrei verkaufen können, sofern Sie nicht durchgängig eigengenutzt hätten.

Eine komplett durchgängige Eigennutzung kann sogar grundsätzlich zum steuerfreien Verkauf berechtigen, wenn das Gebäude vom Zeitpunkt der Anschaffung oder der Herstellung an bis zum Tag der Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Sie geben zwar an, dass Sie „am 16.4.18 durch notariellen Kaufvertrag ein Haus erworben" hätten, wobei das eine im Immobilienrecht unklare Aussage ist. Ich vermute daher nur, dass damit das Jahr 2018 weder ein Randjahr ist, weil Sie damit (noch) nicht zur Eigennutzung berechtigter Eigentümer der Immobilie wurden.

Noch stellt das Jahr 2018 im Sinne der „durchgängigen Eigennutzung" den „Zeitpunkt der Anschaffung oder der Herstellung" dar, ab dem die Immobilie bis zum Tag der Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Denn § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 S. 3 EStG verwendet den Begriff "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken". Eine „privilegierte" Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt nämlich z.B. nicht vor, wenn die Wohnung vom Steuerpflichtigen lediglich zu Wohnzwecken bereitgehalten wird.

Da ich weder Ihren not. Kaufvertrag vorliegen habe, noch den Grund für die zeitlich versetzte Eigennutzung kenne, noch den Grund „das Haus schnellstmöglich wieder verkaufen zu wollen", aus der Ferne verifizieren kann, kann eine abschließende Bewertung Ihrer Frage nur ein Steuerberater vor Ort anhand aller zugänglicher Fakten treffen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt


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