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Klausel in Teilungserklärung

| 13.05.2008 20:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


wir kauften 2001 eine Wohnung in einem 2-Familien-Haus. Im Notarvertrag steht: Der Notar hat die Beteiligten darüber informiert, daß der Inhalt der Teilungserklärung als Teil der heutigen Urkunde für die Käufer verbindlich wird.
Ist folgender Passus der Teilungserklärung rechtsgültig: " Zur Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf es der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers, ausgenommen im Falle der Veräußerung an den Ehegatten des Wohnungseigentümers oder an Personen, welche mit ihm in gerader Linie verwandt sind sowie die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung, der Zwangsversteigerung und der Insovenz"

Das würde ja heißen, daß wir nicht verkaufen könnten, falls die Eigentümerin (ältere Dame) der oberen Wohnung nicht zustimmt....?? Was wäre im Falle einer Scheidung ? Leider fiel uns das jetzt erst auf, hätte das direkt im Vertrag gestanden, hätten wir das SO nicht unterschrieben... Vom Notar wurde nicht direkt auf diese Klausel hingewiesen, nur die Teilungserklärung als Bestandteil des Vertrages erwähnt....
Gilt dies dann auch im umgekehrten Falle (falls gültig), d.h., daß auch sie oder ihre Erben nicht verkaufen kann/können, wenn wir nicht zustimmen- würde ja bedeuten, daß die obere Wohnung nach ihrem Tode leerstehen würde wenn wir nicht "möchten", daß über uns jemand anders einzieht....
Für eine Aufklärung wären wir sehr dankbar.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Die Veräußerungszustimmung ist in § 12 WEG geregelt. Gegen die Rechtmäßigkeit der von Ihnen zitierten Klausel bestehen keine inhaltlichen Bedenken.

Die veräußernden Eigentümer sind dabei nicht der Willkür der anderen Eigentümer ausgesetzt. Gem. 12 II 1 WEG darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die beabsichtigte Veräußerung des Wohnungseigentums eine den gemeinschaftlichen Interessen zuwider laufende Gefahr darstellt.

Wichtige Gründe sind z.B.:
- der Erwerber hat die eidesstattliche Versicherung abgegeben oder ist zahlungsunfähig.
- der Erwerber hat sich gemeinschaftsschädigend verhalten, z.B. vorab als Mieter
- der Erwerber hat erhebliche Hausgeldschulden in einer anderen Eigentümergemeinschaft
- der Erwerber will ein anstößiges Gewerbe gegen die Bestimmung in der Teilungserklärung betreiben, z.B. ein Bordell.

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Im Streitfall ist die Erteilung der Veräußerungszustimmung gerichtlich zu klären. Der Kaufvertrag ist so lange schwebend unwirksam. Eine zu Unrecht nicht erteilte Veräußerungszustimmung kann unter Umständen empfindlichen Schadensersatzfolgen nach sich ziehen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben. Abschliessend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie in diesem Forum eine erste überschlägige Einschätzung auf der Basis Ihrer Schilderung erhalten, die nur in einfachen Fällen eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung ersetzen kann. Das Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann zu einer anderen Beurteilung Ihres Falles führen; verbindliche Empfehlungen sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung nach vollständiger Überprüfung des Sachverhaltes möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.03.2009 | 08:51

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