Keine Einigung mit Bauträger - keine Grundbucheintragung

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Ob sich der Bauträger in Liquidation befindet, kann man ganz einfach herausfinden, indem man in das Handelsregister schaut, denn dort muss der Liquidationsbeschluss formell bekannt gemacht werden. Inzwischen kann sich im Unternehmensregister sogar über viele Dinge kostenfrei informieren, während vorher Gebühren für die Einsichtnahme erhoben sind. Wenn Sie mir also im Wege der Nachfrage Name und Sitz des Bauträgers mitteilen, könnte ich kurzfristig recherchieren, ob ein Liquidationsbeschluss bekannt gemacht worden ist. Ebenso könnte ich in einmal in den Insolvenzbekanntmachungen nachsehen.

Selbst wenn ein Liquidationsbeschluss bekannt gemacht worden wäre: Solange noch Vermögen existiert, wie Eigentum an Grundstücken, kann die Gesellschaft ohnehin nicht im Handelsregister gelöscht werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass aufgrund einer Insolvenz bei der Gesellschaft nichts mehr zu holen ist.

Aus diesem Grund sollte geprüft werden, ob nicht zusätzlich noch der betreuende Architekt in Anspruch genommmen werden kann wegen mangelhafter Bauplanung oder -überwachung, der über eine Haftpflichtversicherung verfügen muss. Dies ist aber eine Sache, die die Hausverwaltung bzw. die mit dem selbständigen Beweisverfahren betrauten Anwälte zu prüfen haben.

Um Ihre Rechte gegenüber dem Bauträger beurteilen zu können, müsste der Vertrag eingesehen werden. Üblicherweise wird auf Werkvertragsrecht verwiesen. Hier besteht die Möglichkeit, dass Sie die Vergütung gemäß § 638 BGB mindern, d.h. Sie zahlen dem Bauträger weniger und behalten einen Betrag ein, der für die Beseitigung der Mängel im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil erforderlich ist. Damit hätten Sie Ihre Zahlungspflicht erfüllt und könnten von dem Bauträger notfalls im Wege der Klage die Umschreibung des Grundbuchs verlangen.

Wie hoch genau der Minderungsbetrag ist, wird wohl derzeit in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelt, weil dort sicher gefragt wird, wie hoch die Kosten für die Beseitigung der Mängel ist. Im Moment ist eine Klage auf Übereignung des Grundstückes also schwierig, da Sie Probleme haben dürfte darzulegen, dass Sie einen Betrag X vom Kaufpreis abziehen dürfen.

Sie können sich natürlich auch auf den Standpunkt stellen, Sie zahlen den gesamten Kaufpreis, dann können Sie den Bauträger auch sofort auf Übereignung verklagen. Dann haben Sie aber das Risiko, dass dieser insolvent wird und geschuldete Mängelbeseitigungsarbeiten, die Sie ja alternativ zur Minderung verlangen könnten, nicht durchführt. Aber auch dann müssten Sie bei einer Klage in der ersten Instanz mit mindestens einem halben Jahr rechnen, bevor Sie ein Urteil erhalten. Die Kosten könnten Sie grundsätzlich von der Gegenseite erstattet verlangen, wenn Sie alle Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger erfüllt haben, aber auch hier besteht das Risiko, dass dieser Anspruch aufgrund der Insolvenz nicht werthaltig ist.

Was Sie im Moment haben und verkaufen könnten, ist das Anwartschaftsrecht auf das Eigentum an der Wohnung. Wenn Sie als jemanden finden, der bereit ist in Ihre schwierige Situation einzutreten, könnten Sie den Bauträgervertrag auf einen Käufer übertragen, wobei es vermutlich von der Zustimmung des Bauträgers abhängen würde, ob Sie endgültig aus dem Vertrag entlassen werden. Ggf. müssten Sie nebem dem Erwerber weiterhin dem Bauträger haften. Ob sich hierfür jemand findet, hängt davon ab, wie attraktiv die Wohnung ist. Sie müssten auch auf das Risiko hinweisen, dass die Tiefgarage möglicherweise gesperrt wird. Zudem müssten Sie wohl einen deutlichen Abschlag beim Kaufpreis hinnehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin