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Gewerblicher Mietvertrag - komplizierte Geschichte, will Mieter fristlos kündigen

05.04.2011 12:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe zum 01.12.10 EINEN Gewerblichen Mietvertrag über zwei Gebäude abgeschlossen. 1a und 1b Wobei handschriftlich bei 1b „Privatraumnutzung" hinzugefügt wurde.

Gebäude 1b sollte ab dem 01.01.2011 vom Stiefvater der Mieterin renoviert werden, da weder Fliesen, noch Sanitäre Einrichtungen vorhanden waren und auch die Decke und Wände nicht verputzt waren. Da er dazu aber keine Lust hatte renoviere die Wohnung in Eigenregie. Der Mieter übergab ich den Schlüssel für 1b nicht, da sich dort eine Menge meiner Werkzeuge befanden.

Da Sie für Januar nur die halbe Miete und für Februar gar nichts an Miete bezahlte, stellte ich die Gasversorgung ein.

Wir einigten uns bei einem von Ihr bestellten Anwalt darüber, daß die Miete für Dez+Jan um je 200€ wegen der nicht möglichen Nutzung für 1b gemindert wird und ab jetzt am 15. jeden Monats gezahlt wird und ich am 15.02 den Schlüssel für 1b übergebe. (Der Mieterin war es egal, daß das Gebäude im Rohbau war.)
Als auch am 17.02 keine Miete auf dem Konto war habe ich unter Zeugen bei ihr angefragt und sie sagte. „Ich zahle erst, wenn sanitäre Einrichtungen vorhanden sind."
Daher ist der Schlüssel immer noch bei mir.
Darüber hinaus meinte der Anwalt, dass der Passus aus dem Mietvertrag: „Das Mietverhältnis verlängert sich um 1 Monat, falls es nicht mindestens 2 Wochen vor Ablauf gekündigt wird." ungültig ist, weil wir das Feld „Das Mietverhältnis beginnt am:" zwar ausgefüllt haben, aber dafür das Feld „und endet am:" offen gelassen, bzw. durchgestrichen haben.
Es greifen daher die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Mittlerweile sind 1,5 Monatsmieten an Schulden entstanden. Am 15.04 ist die nächste Miete fällig und diese wird wenn überhaupt auch nur anteilig bezahlt werden.

Im Mietvertrag wurde auch vereinbart, daß eine Fristlose Kündigung u.a. dann ausgesprochen werden darf, wenn sich eine Monatsmiete an Mietschulden angesammelt hat. Leider fand ich im Internet Gerichtsurteile, die von mind. 2 fehlenden Monatsmieten ausgehen. Was hat hier Gültigkeit? (1)

Ich habe daher am 16.03 fristgerecht zum 30. Sept. 2011 persönlich mit meiner Frau die Kündigung überreicht. (Hab ich den BGB 580a-2 richtig verstanden und die Fristen richtig gewählt? (2)
In der Kündigung habe ich mehrere Sachen angemahnt:
• die nicht erfolgte Instandsetzung des mutwillig aufgebrochenen Spindfaches.
• den Ersatz für das in den Regen gestellte und dadurch unbrauchbar gewordene Sofa.
• die Säuberung der mit Lackspray und Kerzenwachs versauten Laminatböden.
• Verbot erteilt Ihr und ihren Bekannten unseren Garten betreten zu dürfen.

Ich bin mir sicher, daß da nichts fertig gemacht wurde und an das Verbot hält sie sich auch nicht.
Sie terrorisiert mich und meine Frau; fast täglich kommt Sie und schreit uns an.
Neulich lief Sie wieder wild gestikulierend durch unseren Garten und schrie Polizei Polizei! Weil wohl ein Kunde ihren Laptop beschädigte…
Ich bin fest überzeugt, daß die Frau dringend ärztliche Hilfe braucht.
Neulich hat sie sich mal wieder ausgesperrt und gesagt, daß sie lieber eine Scheibe einschlägt als den Schlüsseldienst zu rufen, weil Sie den schon letzte Woche angerufen hat und der sehr teuer ist…
Jetzt hetzt sie sogar mit Falschaussagen die Polizei gegen uns auf. Diese war gestern da und meinte, daß wir verpflichtet sind ihr den Schlüssel für 1b zu geben. Die Mieterin sagte, daß sie das Schloss auf meine Kosten aufsperren lassen wird und der Polizist gab ihr Recht. Darüber hinaus sollte ich die Überwachungskamera die den durch Sie und mich gemeinsam genutzten Hof und einen Teil ihrer Terrasse filmt entfernen. Muß ich das wirklich und was passiert wenn ich es nicht tue? (3)
Ich brachte darauf hin Schilder, die auf eine Videoüberwachung hinweisen an, um mich nicht strafbar zu machen. Wie ich nach 30 Minuten auf den Videobildern sah wurden die Schilder von der Mieterin entfernt.
Sie Beleidigt mich als „großes Arschloch" und „Idiot". Droht damit, daß alle Zimmer mit schwarzer Wandfarbe zu bemalen, wenn wir sie rauswerfen. Ich habe Angst um Meine Einrichtung und habe Ihr per SMS geschrieben, daß ich übermorgen alle Sachen aus dem Haus schaffe. Im Mietvertrag steht, daß der Vermieter jederzeit das Gebäude betreten darf. Sie pocht immer auf eine 24h Regelung. Was hat Gültigkeit bei einem gesetzlichen Mietvertrag? (4)
Die im Mietvertrag unter Inventar aufgeführten Sachen werde ich natürlich drin lassen.
Ich bin mit den Nerven am Ende und will Sie nur noch raus haben. Ist hier nun eine Fristlose Kündigung mit Absperren der Gasversorgung möglich?(5) Und heißt fristlos von jetzt auf gleich?(6)
Ich will Ihr den Schlüssel für 1b auf keinen Fall geben, welche Konsequenzen hat das? (7) (Mit der Minderung um 200€ kann ich leben)
Wenn ich von Ihr aus welchen Gründen auch immer verklagt werden würde, kann man das mit den Mietschulden verrechnen? (8)

Bitte um Antworten zu den Fragen (1-8)

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich möchte sie auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Zu 1.)
Der §543 Absatz 2 Nr. 3 BGB erlaubt eine fristlose Kündigung nur dann, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete in Verzug ist oder aber mit der Miete über einen längeren Zeitraum in Verzug ist und die Miete einen Betrag von zwei Mieten erreicht.
Von dieser Regelung kann bei der Vermietung von Geschäfträumen zum Nachteil des Mieters abgewichen werden, allerdings nicht durch AGB oder Formularverträge, sondern nur duch Individualvereinbarung.

Zu 2.)
Ja, Sie haben die Regelung richtig verstanden und die Fristen richtig gewählt.

Zu 3.)
Wenn Sie den gemeinsam genutzten Hof und einen Teil der Terasse der Mieterin mit der Überwachungskamera überwachen, dann könnte das einen Angriff auf das allgemeine Persönlichkeitsrecht und einen Eingriff in die Privatsphäre der Mieterin darstellen.
Dies könnte dazu führen, dass Sie -notfalls gerichtlich- auf Unterlassung und Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Wie das Gericht letztlich entscheiden wird, kann von hieraus nicht abschließend beurteilt werden.

Zu 4.)
Der Vermieter darf nach Gebrauchsüberlassung grundsätzlich die vermieteten Räume nicht mehr betreten, es sei denn es ist Gefahr im Verzug und diese kann nicht anders abgewendet werden.
Es ist sogar unzulässig, dass der Vermieter noch Schlüssel für die Räume in seinem Besitz hat. Ansonsten ist davon auszugehen, dass der Vermieter noch im Besitz der Räume ist und somit seine vertragliche Verpflichtung zur vollständigen Besitzüberlassung an den Mieter nicht erfüllt hat.

Zu 5.+6.)
Eine fristlose Kündigung ist aus wichtigem Grund grundsätzlich möglich. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Festhalten am Vertrag einer Partei unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und der Interessen der anderen Partei nicht mehr zuzumuten ist. Dies kann gegeben sein, wenn Sie in Ihrer Lebensführung durch das Verhalten der Mieterin nachhaltig unberechtigterweise gestört und behindert werden.
Ob ein Gericht die fristlose Kündigung für wirksam erachtet, kann nicht abschließend beurteilt werden, da es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff handelt und die Gericht unterschiedlich urteilen.
Grundsätzlich ist aber vorher abzumahnen.
Eine wirksame außerordentliche fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang. Eine andere Frage ist, ob der Mieter auch sofort räumt. Hier muss notfalls staatliche (gerichtliche) Hilfe in Anspruch genommen werden.

Zu 7.)
Sie sind vertraglich dazu verpflichtet Ihr den Schlüssel zu übergeben, da nur so eine vollständige Besitzaufgabe und Gebrauchsüberlassung möglich ist.
Sie könnten gerichtlich auf Übergabe in Anspruch genommen werden und sich auch schadensersatzpflichtig machen.

Zu 8.)
Wenn Sie im Mietvertrag keinen Aufrechnungsausschluss vereinbart haben, dann können Sie mit Gegenforderungen aufrechnen. Eine Ausnahme besteht für Forderungen aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung; gegen diese können Sie nicht aufrechnen.


Ich hoffe, Ihnen durch diese Antworten eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Für eine weitere Beauftragung stehe ich gerne zur Verfügung. Sollten Unklarheiten bestehen, würde ich mich freuen, wenn Sie die kostenlose Nachfragefunktion in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle möchte ich mir noch den Hinweis erlauben, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann. Auch aus diesem Grunde, kann und soll diese Plattform eine umfassende Begutachtung durch eine Kollegen vor Ort nicht ersetzen, sondern lediglich eine erste Orientierung bieten.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.04.2011 | 14:44

Danke für die Beantwortung der Fragen, leider sind viele sehr allgemein gehalten. Es wäre nett wenn Sie konkret zu meinem Fall die Antworten geben.

Zu1 Was meinen Sie mit Individualvereinbarung? Wie kann ich wissen, ob die getroffene Vereinbarung über eine Monatsmiete als Kündigungsgrund eine Individualvereinbarung ist?

Zu4 Wie kann das sein, daß der Vermieter die Räumlichkeiten nicht mehr betreten darf. Das ist ein Gewerbemietvertrag. Ich habe von einer 24StundenFrist gelesen, mit welcher man solche Besuche anmeldet. In meinem Vertrag ist vereinbart, daß es ohne Anmeldung geht. Ist das hinfällig?

Zu5 Darf ich das Gas nach erfolgter fristloser Kündigung zusperren? Oder muß ich abwarten, ob sie Wiederspruch gegen die Kündigung einlegt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2011 | 16:46

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.

Eine Individualvereinbarung, ist eine Vereinbarung, die von den Parteien konkret für diesen einen Vertrag ausgehandelt worden ist. Es dürfen keine vorformulierten Verträge verwedet worden sein; insbesondere muss der Punkt ausdrücklich zur Sprache gebracht worden sein.
Letztlich können Sie das nicht mit Sicherheit abschließend beurteilen, da es immer auf die konkreten Einzelfallumstände ankommt und die Letztentscheidung im Streitfall beim Gericht liegt.

Sie dürfen die Räumlichkeiten nicht ohne Anmeldung betreten. Dies widerspricht dem Wesen des Mietrechts, in dem es um Gebrauchsüberlassung geht und in dem der Grundsatz gilt, dass der Vermieter jeglichen Besitz an der Mietsache aufgeben muss. Eine solche Vereinbarung kann nicht wirksam sein.

Ich würde Ihnen davon abraten, das Gas zuzusperren. Wenn die Mieterin nach fristloser Kündigung nicht räumt, müssen Sie Räumungsklage erheben und Sie notfalls mit Hilfe des Gerichtsvollziehers räumen. Ansonsten machen Sie sich eventuell -insbesondere im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung- schadensersatzpflichtig.

Ich hoffe, Ihnen durch die Beantwortung der Nachfragen behilflich gewesen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

Kerem E. Türker
Rechtsanwalt

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