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Mietvertrag wg. Nichterfüllung fristlos kündigen?

| 12.09.2013 18:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Hallo allerseits.
Wir haben am 15.11.2012 einen Mietvertrag unterzeichnet, der uns das recht zur ordentlichen Kündiung erstmalig am 15.11.2013 einräumt, d.h. mit Wirkung zum Ende Februar 2014.

Im Mietvertrag heißt es: "Vermietet werden in dem Haus…(Anschrift, Räumlichkeiten)…dazu folgende zu anderen als Wohnzwecken dienende Räume und Flächen (z.B. Garage, Stellplatz):
Dachterasse, Garagenstellplatz"

Seit Anbeginn der Laufzeit haben wir die Vermieterin mehrmals (telefonisch und schriftlich per E-Mail) erfolglos gebeten, den im Mietvertrag enthaltenen Garagenstellplatz zur Verfügung zu stellen. Jedoch (im Glauben an das Gute) dies nie als "Abmahnung" tituliert oder eine Frist gesetzt.

Nach meiner Auffassung und Auslegung (§ 543 BGB, besonders Abs. 2 Satz 1 sowie Abs. 3 Satz 1) ist eine fristlose Kündigung unsererseits rechtens oder zumindest gerechtfertigt.

Wir möchten so schnell als möglich aus dem Vertrag raus, da wir bereits eine neue Wohnung haben.

Frage 1)
Liege ich mit meiner Auffassung richtig?

Frage 2)
Welches Vorgehen ist zielführend?

Frage 3)
Können wir unsererseits Schadensersatzansprüche geltend machen?

Ich danke sehr für Ihre Aufmerksamkeit und Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt:

Eine fristlose Kündigung ist zulässig, wenn ein „wichtiger Grund" vorliegt, wobei dies „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls" beurteilt werden muss und eine „Abwägung der beiderseitigen Interessen" vorgenommen werden muss (§ 543 Abs. 1 BGB). Bereits aus diesen etwas schwammigen Gesetzesformulierungen sehen Sie, dass es einen gewissen Spielraum in der Beurteilung gibt.

Der Garagenstellplatz stellt nicht den Hauptvertragsgegenstand dar, sondern nur eine Nebensache. Es wäre selbstverständlich anders, wenn Sie nur den Stellplatz gemietet hätten. Aber in der Abwägung spielt es eine Rolle, welchen Anteil am Gesamten der problematische Teil hat.
Es ist für Sie sicher ärgerlich, wenn Sie den Garagenstellplatz nicht nutzen können, aber in die Abwägung muss einbezogen werden, welche konkrete Beeinträchtigung Sie dadurch erleiden.
Es wird einen Unterschied machen, ob Sie in einem Wohngebiet wohnen, in dem ausreichend anderweitige Stellplätze auf der Straße vor dem Haus vorhanden sind und Sie Ihr Fahrzeug problemlos abstellen können oder ob Sie z.B. in einer Altstadt – womöglich sogar in der Fußgängerzone – wohnen und deshalb auf den mitgemieteten Stellplatz dringend angewiesen sind.

Die Gerichte achten üblicherweise schon darauf, ob die Beeinträchtigung so erheblich ist, dass sie eine Kündigung rechtfertigt oder ob dies nach aller Lebenserfahrung nur als Vorwand benutzt wird, um aus dem Vertrag herauszukommen. Deshalb dürfte es fraglich sein, ob dies für eine fristlose Kündigung reicht.

In formeller Hinsicht dürften Ihre bisherigen Aufforderungen den Anforderungen nach § 543 Abs. 3 BGB leider nicht genügen, denn es muss zwar nicht das Wort Abmahnung enthalten sein, aber eine Fristsetzung muss schon gegeben sein.

Sie haben die Möglichkeit, nun einfach auf gut Glück eine Kündigung zu erklären. Dabei besteht jedoch das Risiko, dass die Vermieterin diese Kündigung als unzulässig zurück weist, weil die vorherige Fristsetzung fehlte.

Deshalb empfehle ich Ihnen folgende Vorgehensweise:
Rügen Sie nochmals den fehlenden Garagenstellplatz und fordern Sie, dass Ihnen die Stellplatznutzung ermöglicht wird. Setzen Sie eine Frist von 8- 10 Tagen (nach Datum bezeichnet). Eine Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich (BGH, NJW 2007, 2474) und sollte auch nicht erfolgen, denn dann ist die Chance höher, dass die Vermieterin Ihre Aufforderung nochmals ignoriert.
Nach erfolglosem Fristablauf können Sie die fristlose Kündigung erklären, wobei ich Ihnen nicht garantieren kann, ob ein Gericht diese Kündigung als zulässig ansieht. Aber probieren können Sie es ja mal. Bitten Sie die Vermieterin darum, Ihnen das Auszugsdatum zu bestätigen. Wenn das klappt, wäre es gut. Wenn nicht, müssen Sie abwägen, ob Sie das Risiko eingehen wollen, auszuziehen und zu hoffen, dass die Vermieterin nichts fordert oder dass Sie in einem Gerichtsverfahren gewinnen.
Auf ein Gerichtsverfahren sollten Sie sich aber nur einlassen, wenn Sie für diesen Fall über eine Rechtschutzversicherung verfügen. Anderenfalls wäre das Kostenrisiko möglicherweise zu hoch.

Wenn Sie jedoch ohnehin schon eine neue Wohnung haben und doppelt zahlen müssten, dann können Sie auch gleich umziehen und hoffen, dass die jetzige Vermieterin nichts weiter unternimmt.

Sie haben in jedem Fall ein Recht auf Minderung wegen des nicht nutzbaren Stellplatzes. Sie können für jeden Monat seit Vertragsbeginn den Betrag einbehalten, der im Mietvertrag als Miete für den Stellplatz ausgewiesen ist. Gegebenenfalls sollten Sie dies mit der letzten Miete verrechnen, falls Sie bislang den vollen Betrag überwiesen hatten. Für darüber hinaus gehende Schadensersatzansprüche dürfte keine Grundlage bestehen

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten. Im Bedarfsfall steht Ihnen meine Kanzlei im Rahmen einer Mandatserteilung für weitere Tätigkeit auch gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 12.09.2013 | 20:12

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, hierzu meine Nachfrage:
In der Tat hatte ich erhebliche Umstände durch das Nichtvorhandensein der – bereits vor der Unterzeichnung des Vertrages zugesicherten – Garage: (das Motorrad musste im Freien stehen, die Hausverwaltung hat mich für die unangebrachte Nutzung des vorhandenen Stellplatzes (mit zwei Fahrzeugen statt einem) gerügt, Nachbarn haben mich mehrmals für das anderweitige Abstellen des Fahrzeuges gerügt. Insgesamt war die Situation dadurch sehr schwierig. Ich nehme an, dass diese Umstände ausreichend sind.

Meine eigentliche Nachfrage:
Nachdem die Vermieterin die Frist zur Nachbesserung verstreichen lässt, kann ich dann das Datum der fristlosen Kündigung selbst festlegen?

Vielen herzlichen Dank nochmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.09.2013 | 20:52

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sollten dann in der Kündigung diese ganzen Umstände darlegen, damit die Unzumutbarkeit deutlich wird. Dann sind Ihre Chancen größer, dass ein Anwalt, den die Vermieterin möglicherweise aufsucht, dazu rät, wegen des (auch für die Vermieterin durchaus vorhandenen) Risikos die Kündigung zu akzeptieren.

Eine fristlose Kündigung erfolgt eigentlich per sofort. Da Sie aber nicht von einem Tag auf den anderen ausziehen werden (allein schon, um nicht den Anschein zu erwecken, Sie wollten dies als Trittbrett für einen ohnehin geplanten Auszug nutzen), ist es üblich einen etwas späteren Auszugstermin anzugeben, bei Mietwohnungen meist 2-3 Wochen oder einen Monatsletzten. Es gibt da keine festen Regeln.

Ich wünsche Ihne, dass alles so klappt, wie Sie es planen. Viel Glück.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 12.09.2013 | 21:04

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