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Kautionsrückzahlung - Vermieter behauptet, neue Adresse wäre nicht bekannt gewesen


24.10.2006 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben unsere alte Wohnung zum 31.03.06 fristgemäß gekündigt. Bei Einzug hatten wir drei Monatsmieten Kaution gezahlt. Bei der Übergabe der Wohnung am 31.03.06 hat der Vermieter behauptet, die Wohnung wäre nicht im ordnungsgemäßen Zustand. Es seien jede Menge Mängel vorhanden. Wir haben das verneint. Das Übergabeprotokoll ist nicht von uns unterschrieben worden. Nach der Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB), haben wir am 06.10.06 schriftlich vom Vermieter die Kaution zurückverlangt. Wir erhielten ein paar Tage später einen Brief von seinem Anwalt. In diesem Schreiben wird behauptet, der Vermieter hätte unsere neue Adresse nicht gehabt. Deshalb könne er erst jetzt reagieren und seine Forderung geltend machen. Die Forderung beläuft sich - oh Wunder - genau auf den Betrag der Kaution.
Bei Übergabe der Wohnung hat der Vermieter nach der neuen Adresse gefragt und wir haben sie ihm gesagt. Wir waren zu zweit (Mieter). Der Vermieter war in Begleitung einer Maklerin.
Ich befürchte, dass die Maklerin die Aussage des Vermieters stützen wird. So würde es 2:2 vor Gericht stehen.
Unabhängig davon, kannte der Vermieter meine geschäftliche E-Mail-Adresse und Mobilfunknummer. Ebenso haben wir einen Nachsendeantrag gestellt und uns beim Anwohnermeldeamt umgemeldet. Auch stehen wir mit der neuen Adresse im Telefonbuch.

Jetzt zu meiner Frage:
Gesetzt den Fall, das Gericht würde dem Vermieter glauben: Hätte der Vermieter nicht nachforschen müssen, wo unsere neue Adresse ist? Hätte er sich nicht per Mail melden müssen oder auf der Mobilfunknummer anrufen können.
Was wäre ihm zumutbar gewesen?

Vielen Dank im voraus!
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
die von Ihnen aufgeworfene Frage führt nicht zur Lösung des Problems.

Zunächst verhält es sich so, dass der Vermieter den Lauf der Verjährung im vorliegenden Fall zuverlässig nur durch Rechtsverfolgung, also z.B. mit einem gerichtlichen Mahnbescheid hätte hemmen können - ein einfaches Anspruchsschreiben reicht nicht aus (§§ 203 ff. BGB).
Soweit es dem Vermieter möglich und zumutbar war - ohne komplizierte Nachforschungen - Ihnen Schriftstücke zugehen zu lassen, wird er sich im Falle einer Säumnis nicht darauf berufen können, er hätte nicht früher reagieren können. Nach Ihrer Schilderung hätte es sogar mehrere Möglichkeiten gegeben, Sie innerhalb des letzten halben Jahres zu benachrichtigen, so dass auch eine Zeugenaussage dahingehend, Sie hätten Ihre neue Adresse bei der Übergabe nicht bekannt gegeben, nichts nützen würde.

Darauf kommt es hier aber nicht an.

Zwar beginnt die Verjährung des § 548 BGB bereits mit der Rückgabe der Mietsache, unabhängig von der Kenntnis etwaiger Mängel, so dass der Vermieter damals bereits entstandene Ansprüche nicht mehr gerichtlich einklagen kann.

Jedoch bleibt dem Vermieter die Möglichkeit, mit Schadensersatzansprüchen gegenüber Ihrem Kautionsanspruch, den Sie ja realisieren wollen, aufzurechnen.
Denn gemäß § 215 BGB ist die Aufrechnung mit einem verjährten Anspruch weiterhin möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte.

2.
Sie sollten daher die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Vermieters auf ihre Berechtigung und ihre Beweisbarkeit hin überprüfen lassen.

Dann können Sie die Erfolgsaussichten für eine möglicherweise erforderliche gerichtliche Geltendmachung Ihres Rückzahlungsanspruchs besser einschätzen.

Hierbei stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, wenn Sie mich beauftragen möchten.

Zunächst können Sie hier aber noch von der Nachfragemöglichkeit Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2006 | 10:28

Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Beim BGH habe ich ein Urteil (AZ VIII ZR 114/04) gefunden. Der Sachverhalt ist ähnlich unserem. Wenn ich es richtig interpretiere, greifen andere Paragraphen (z.B. § 215 BGB) nicht.
Sehe ich es richtig, dass die Forderungen nach § 548 BGB verjährt sind?
Wenn ich die 6 monatige Verjährungsfrist nach § 548 mit § 215 aushebeln kann, wozu dann noch der § 548?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2006 | 17:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

anders als in Ihrem Fall ging es in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Mietangelegenheit nur um den Betrag, den der Vermieter über die bereits erfolgte Verrechnung mit der Mietkaution hinaus mit der Klage geltend gemacht hat. Der verrechnete Betrag (für den § 215 BGB ebenso anwendbar gewesen wäre) war somit nicht Gegenstand des Rechtsstreits. In dem Urteil wurde hauptsächlich die Frage nach dem Verjährungsbeginn geklärt. Siehe:

http://lexetius.com/2005,85

Der Vermieter kann in jedem Fall Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis, die - wie hier - bereits verjährt sind, (nur) bis zur Höhe des Rückforderungsanspruchs des Mieters im Wege der Aufrechnung realisieren.

Ich hoffe, die Frage ist für Sie nunmehr geklärt.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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