Kautionabrechnung und vorgeschoben Eigenbedarf

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zunächst hat Ihr Vermieter bei seiner Kautionsabrechnung fehlerhaft die angefallenen Zinsen nicht berücksichtigt, wenn Sie die Kaution in Form einer Barkaution geleistet haben. Überdies ist das Kautionsguthaben in die Abrechnung in der tatsächlich geleisteten Höhe von EUR 1.050,- einzustellen. - Bei fehlender vertraglicher Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen war Ihr Vermieter weiterhin nicht berechtigt, von der Kaution Renovierungskosten abzuziehen.

Nachdem die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 erst am 31.12.2009 fällig sein wird, war Ihr Vermieter berechtigt für den Fall einer erwarteten Nachzahlung einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2008 einzubehalten. Handelt es sich bei der Ihnen zugeleiteten Umlagenabrechnung lediglich um eine Kalkulation der voraussichtlichen Betriebskostennachforderung, werden die angeführten Schätzwerte grundsätzlich nicht beanstandet werden können. Stellt die Abrechnung allerdings die endgültige Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 dar, wird diese deshalb formell unwirksam sein, weil eine ordnungsgemäße Rechnungslegung nach § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten enthalten muss mit der Folge, dass die Nachforderung nicht zur Zahlung fällig ist und somit auch nicht von dem Kautionsguthaben abgezogen werden konnte. Ihr Vermieter wird von Ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von EUR 1.050,- zzgl. der Zinsen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (abzgl. der Zinsabschlagssteuer) – vorbehaltlich der Prüfung des Mietvertrages und der Umlagenabrechnung - daher voraussichtlich nur einen Sicherheitseinbehalt für die Betriebskostennachforderung beanspruchen können, so dass Sie Ihren Vermieter hinsichtlich der Restsumme unter Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern sollten. Nach Ablauf der gesetzten Frist kann sodann der Erlass eines Mahnbescheids beantragt werden.

Was Ihre Schadensersatzansprüche wegen des vorgetäuschten Eigenbedarfs betrifft, so sind diese dann nicht ausgeschlossen, wenn Sie sich in dem Mietaufhebungsvertrag nur über den Zeitpunkt der Aufhebung des Mietverhältnisses geeinigt haben, es im Übrigen aber bei den Bestimmungen des Mietvertrages bzw. der gesetzlichen Regelung verblieben ist und Sie den Mietaufhebungsvertrag aufgrund der unzutreffenden Angaben Ihres Vermieters über die Kündigungsgründe abgeschlossen haben (vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981, WuM 1982, 11 ). Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn Sie den Eigenbedarf bestritten haben und der Aufhebungsvertrag gleichwohl unter Aufrechterhaltung der Rechtsstandpunkte gegen nicht unerhebliche Zahlungen des Vermieters geschlossen wurde. Wird durch den Mietaufhebungsvertrag gerade auch der Streit darüber beigelegt, ob die vom Vermieter behauptete Bedarfslage besteht oder ob sie nur vorgetäuscht war, verzichtet der Mieter hiermit auf Schadensersatzansprüche (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1994, 600 ; LG Stuttgart, DWW 2004, 225). Einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche soll nach der Rechtsprechung zudem ein Vergleich enthalten, wonach sämtliche wechselseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind. In Ihrem Fall wird es daher entscheidend auf den Wortlaut des Mietaufhebungsvertrages ankommen, so dass Ihnen zunächst anzuraten ist, diesen anwaltlich überprüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger