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Kaution und Drittschuldner

| 26.08.2008 13:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Hallo,

zum Sachverhalt:

Wir haben unserem Vermieter vertragsgemäß eine Kaution überwiesen. Nach Einzug erhielten wir einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss als Drittschuldner und zahlen seitdem die Miete an eine Versicherung. Wir haben den Vermieter dann mehrfach aufgefordert einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution (Spareinlage / BGB 551, Abs.3, Satz 1) zu erbringen; dieser Nachweis wurde nicht erbracht. Nach gültiger Rechtsprechung können wir die Miete bis zur Höhe der Kaution einbehalten, sofern ein Nachweis nicht erbracht wird.
Ist dieser Grundsatz auch als Drittschuldner anwendbar, bzw. welche rechtlichen Möglichkeiten sind nunmehr gegeben?
Wir befürchten, dass die Kaution nicht angelegt wurde und uns verlustig geht.

Wir haben u.a. folgende Aussage über ein Forum erhalten:
die Sie als sog. Drittschuldner einem Gläubiger (Versicherung) des Vermieters überweisen müssen, bleibt durch diese Übertragung unverändert. Sie können der Versicherung gem. § 404 BGB alle Einwendungen entgegenhalten, die Sie auch gegenüber dem Vermieter geltend machen konnten (siehe auch § 412 BGB, der entsprechend auf die Übertragung einer Forderung im Zwangsvollstreckungsverfahren anwendbar ist ( vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 66. Aufl. 2007, Rdn 1 zu § 412 BGB). Es steht Ihnen daher ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der geleisteten Kaution zu, bis der Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage erbracht ist.

Was ist nun richtig und was können wir tun.

Der Mietvertrag ist zum 31.10.2008 gekündigt und wir hätten ohnehin nur noch 2 Monate um die Miete bis zur Erbringung eines Nachweises einzubehalten. Die Versicherung steht auf dem Standpunkt, dass sie mit der Kaution nichts zu tun habe und wir uns an den Vermieter halten müssten.

Da die Zeit also drängt bitte ich um kurzfristige Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Ihnen gegebene Auskunft ist grundsätzlich zutreffend.

Zweck der Anlagepflicht des Vermieters aus § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB ist gerade die Sicherung des Rückzahlungsanspruchs des Mieters gegen den Zugriff von Gläubigern des Vermieters (siehe Palandt BGB § 551 Rn. 11).

Das Zurückbehaltungsrecht, das Ihnen gemäß § 273 BG wegen des fehlenden Nachweises der ordnungsgemäßen Kaution ursprünglich gegen den Vermieter zustand, können Sie in der Tat auf der Grundlage der §§ 404, 412 BGB, 835 Abs. 2 ZPO auch gegen die Versicherung geltend machen.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass zur Zeit der Abtretung der Mietforderung an die Versicherung der Anspruch auf die Anlage und Verzinsung der Kaution bereits fällig war. Dies ist wahrscheinlich auch der Fall, da Ihre Mietzahlungspflicht ja erst mit dem dritten Werktag nach Ihrem des Einzugsmonats (§ 556b Abs. 1 BGB) überhaupt erstmalig entstanden ist, und mit der Auszahlung der Kaution an den Vermieter bereits seine Pflicht zur Anlage fällig geworden ist, dies war wahrscheinlich schon früher der Fall.

Anders verhält es sich jedoch, wenn der Versicherung schon vor der Zeit Ihres Mietverhältnisses die Ansprüche aus der Vermietung der Wohnung abgetreten bzw. zur Einziehung überweisen wurde. Denn auch eine künftige Forderung ist abtretbar und pfändbar. Dann hätten Sie kein Zurückbehaltungsrecht.

Sie sollten also die zeitliche Abfolge noch einmal klären und bei für Sie insoweit positivem Ergebnis unter Hinweis auf die Rechtslage der Einziehung widersprechen und Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO ankündigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend und verständlich beantworten, andernfalls können Sie gerne Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.08.2008 | 14:39

Sehr geehrter Herr Geyer,

herzlichen Dank für Ihre schnelle Auskunft.

Die Kaution wurde mit Abschluss des Mietvertrages im August 2006, der Pfändungs- und Überweisungsbeschluß erfolgte im März 2007.

Nur damit ich nichts falsch mache:

Ich setze jetzt die Versicherung in Kenntnis, dass der Vermieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nach mehrfacher Nachfrage nicht erbracht hat und ich die Mietzahlung bis in Höhe der Kaution ab sofort einstelle. Die Miete wurde von mir per Dauerauftrag seit März 2007 an die Versicherung überwiesen und nicht eingezogen. Darüber setze ich zudem den Vermieter in Kenntnis.
Die Ankündigung einer Drittwiderspruchsklage kann dann ja wohl entfallen.

Danke.

Mit freundliche Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.08.2008 | 17:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können in der Tat so vorgehen, wie von Ihnen beabsichtigt, sollten aber (nochmals) ausdrücklich Ihr Zurückbehaltungsrecht begründen und geltend machen, und auch klarstellen, in welcher Höhe Sie es geltend machen.
Solange allerdings der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss in der Welt ist, kann die Versicherung hieraus die Einziehung der Miete Ihnen gegenüber betreiben, hiergegen müssten Sie sich dann gerichtlich zur Wehr setzen und die Einstellung der Zwangsvollstreckung in Höhe des Wertes der Kaution nebst Zinsen beantragen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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"Sehr geehrter Herr Geyer,

herzlichen Dank für die kompetente und schnelle Antwort. Ich werde Ihnen das Ergebnis mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen,

HHM

Die allgemeine Meinung ist nicht immer die wahrste.
(Giordano Bruno, ital. Philosoph, 1548-1600)

"
Stellungnahme vom Anwalt: