„Abwohnen" der Kaution

Question

Ich erhielt vor einigen Monaten eine Eigenbedarfskündigung. Daraufhin schloss ein von mir beauftragter Anwalt mit dem generischen Anwalt einen Vergleich, festgelegt wurde u.a.:
„Rückgabezustand: Die Wohnung wird im bestehenden Zustand und besenrein zurückgegeben. Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. … Die Kaution wird von der Vermieterin Zug um Zug gegen Schlüsselrückgabe verzinst herausgegeben."
Da ich für den Vergleich hohe Anwaltskosten von etwa 900,- Euro zahlen musste und meine finanzielle Situation zurzeit sehr angespannt ist, beabsichtigte ich, mich in dieser Sache nicht weiter anwaltlich vertreten zu lassen und die Umsetzung der Vereinbarung selbständig zu klären.
Jetzt habe ich eine passende neue Wohnung gefunden, die ich zum 01.07. beziehen könnte. In der Annahme, dass die gegnerische Seite meine Absicht eines relativ frühen Auszugs unterstützen möchte und an einer reibungslosen Abwicklung interessiert ist, habe ich mich vorgestern an den Anwalt der neuen Eigentümer mit folgender Bitte gewandt:
„In der Vereinbarung, die Sie mit meinem Anwalt Herrn xy getroffen haben, ist festgehalten: "Die Kaution wird Zug um Zug gegen Schlüsselherausgabe zurückgegeben." Hier wünsche ich mir jetzt eine präzise Reglung, wie die sukzessive Auszahlung erfolgen soll und gewährleistet werden kann, dass mir die Kaution zum Zeitpunkt des Auszugs in voller Höhe vorliegt."
Hierauf antwortete der Anwalt: „Wir haben Ihre Nachricht vom 1.5.18 an unsere Mandantin weitergeleitet … wir sehen uns jedoch außerstande, Sie in dieser Angelegenheit zu beraten …
Bitte wenden Sie sich hinsichtlich der in Ihrer Nachricht aufgeworfenen rechtlichen Fragen an Ihren Rechtsanwalt …
MfG"
(Die Antwort ist hier vollständig wiedergegeben. Die Auslassungspunkte sind nicht von mir, sondern vom RA eingefügt.)

Das Schreiben des Anwalts zeigt mir (ebenso wie ein kürzlicher Schriftwechsel zur Übernahme der EBK), dass die gegnerische Seite auf Krawall gebürstet ist und ohne massiven Druck sicher keine Auszahlung der Kaution erfolgen würde. Zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe würde mir auch jedes Druckmittel fehlen, um meine Ansprüche durchzusetzen. Ein Rechtstreit mit anwaltlicher Vertretung würde mich wieder viel Geld kosten.
Ich erwäge nun, die Kaution „abzuwohnen", also für die letzten beiden Monate keine Miete zu zahlen (und den Restbetrag bei Schlüsselübergabe zu fordern). Ich weiß, dass im Normalfall ein Abwohnen der Kaution unzulässig ist, da das Geld dem Vermieter für etwaige Forderungen gegen den Mieter zur Verfügung stehen muss. Da aber in diesem Fall solche Forderungen durch die Vereinbarung ausgeschlossen sind, hat die Kaution in diesem Fall nicht diese Funktion zu erfüllen. Ich erwäge konkret, die Mietzahlung ab sofort einzustellen und den Vermieter gleichzeitig darüber zu unterrichten, dass ich auch für alternative Reglungen zur Auszahlung der Kaution offen bin.
Wäre dieses Vorgehen in diesem besonderen Fall zulässig?
Ich dank Ihnen schon im Voraus für Ihre Stellungnahme.

Rechtsanwalt Reinhard Moosmann · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Wenn ich Sie richtig verstehe haben Sie ab 1.7.2018 eine neue Wohnung gefunden und wollen das bisherige Mietverhältnis vorzeitig beenden.

Darauf muss sich ein Vermieter auch bei einer Eigenbedarfskündigung aber nicht einlassen.

Dem Gegenanwalt ist es berufsrechtlich verwehrt, sich auf eine Direktkorrespondenz mit Ihnen als der Gegenpartei einzulassen.

Woraus Sie schließen wollen, die Gegenseite sei "auf Krawall gebürstet", kann ich leider nicht nachvollziehen.

Bei der Abwicklung eines gekündigten Mietverhältnisses stehen sich naturgemäß die Interessen von Vermieter und Mieter gegenüber. Mit dem geschilderten Vergleich scheint man Ihnen schon sehr entgegengekommen zu sein. Es erscheint mir auch richtig gewesen zu sein, dass Sie ebenfalls einen Rechtsanwalt beauftragt haben.

2.
Wie Sie selbst wissen hat nach der Rechtsprechung der Mieter kein Recht zum "Abwohnen" der Kaution (z.B. Urteil des AG München vom 5.4.2016 -432 C 170/16-).

Auch sich aus dem Vergleich ergeben sollte, dass der Vermieter keine weitergehenden Ansprüche mehr gegen Sie hat, besteht nach meiner Einschätzung kein Recht zum Abwohnen der Kaution. Sie benötigen auch kein Druckmittel.

Wenn Sie die Mietzahlungen vorzeitig einstellen, würden Sie sich vermutlich ins Unrecht setzen und in Zahlungsverzug geraten. Dies könnte für Sie unangenehme Folgen haben. Die Gegenseite könnte einen Rechtsanwalt einschalten, dessen Kosten dann Sie zu tragen hätten. Möglich wären auch gerichtliche Maßnahmen mit zusätzlichen Kosten.

Ich empfehle Ihnen daher, die Miete weiter zu bezahlen. Die Kaution können Sie erst bei Schlüsselübergabe zurück verlangen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

„Abwohnen' der Kaution

Mietrecht, Wohnungseigentum

Zusammenfassung:
Zur Frage eines Abwohnens einer Mietkaution.

„Abwohnen' der Kaution

Mietrecht, Wohnungseigentum

Zusammenfassung: Zur Frage eines Abwohnens einer Mietkaution.

Zusammenfassung:
Zur Frage eines Abwohnens einer Mietkaution.