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Kaufvertrag Hauskauf

21.04.2008 17:25 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger


Wir möchten in Kürze ein Haus kaufen und haben von einem vom Verkäufer ausgewählten Notar ein Kaufvertrag zugesandt bekommen.

Wir fragen uns, ob der Vertrag unübliche Passagen enthält, die uns als Käufer zum Nachteil gereichen könnten.

Gibt es Klauseln, die man als Käufer besser streichen/ändern bzw. zusätzlich aufnehmen sollte?

Besten Dank und viele Grüsse!

Hier folgt der anonymisierte Vertrag:

Urkunde Nummer /2008 Kaufvertrag mit Auflassung
Verhandelt zu xxx, am xxx
Vor mir,
Notar xxx
mit dem Amtssitz in xxx,
erschienen:
1.
Herr xxx, geboren am xxx, xxx, wohnhaft in xxx,

-nachstehend „Verkäufer“ genannt­

2.
Eheleute xxx, geboren am xxx, xxx, wohnhaft in xxx,

-nachstehend „Käufer“ genannt-.

Die Erschienenen haben sich wie folgt ausgewiesen:
xxx Personalausweis/Reisepass Nr.: vom: ausstellende Behörde:
...

Die Erschienenen erklärten: Verkäufer und Käufer schließen folgenden Kaufvertrag:

I. Kaufgegenstand

1.
Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer den im
Grundbuch des Amtsgerichts xxx von xxx Blatt xxx eingetragenen Hausgrundbesitz
in der Gemarkung xxx, Flur xxx, Flurstück xxx, Gebäude-und Freifläche, xxx, groß xxx qm,
nebst allen gesetzlichen Bestandteilen und allem Zubehör, -nachstehend "Kaufgegenstand" oder "Grundbesitz" genannt-.

2.
Der in Abteilung II des Grundbuches lastenfreie Grundbesitz ist in Abteilung III wie folgt belastet:
III/1: xxx Grundschuld für die xxx-Bank
III/2: xxx Grundschuld für die xxx-Bank.

3.
Lasten, Belastungen und Beschränkungen in Abt. II und III des Grundbuchs werden vom Käufer nicht übernommen,
es sei denn, sie sind mit Zustimmung des Käufers be­stellt worden. Der Notar wird angewiesen,
die erforderlichen Löschungsunterlagen bei den Gläubigern einzuholen, sobald ihm die Aktenzeichen
der Gläubiger bekannt ge­geben worden sind.



II. Kaufpreis

1.
Der Kaufpreis beträgt:

Euro xxx in Worten: Euro xxx

2.
Der Kaufpreis ist zinslos fällig und zahlbar am xxx, nicht jedoch vor Ablauf von 10 Banktagen,
gerechnet ab dem Datum des Mitteilungsschreibens des Notars, dass
a) die Eintragung der nachbewilligten Eigentumsvormerkung im Grundbuch erfolgt ist,
b) die Freistellung des Kaufgegenstandes von allen nicht übernommenen und nicht vom Käufer bestellten,
der Vormerkung des Käufers im Range vorgehenden Rech­ten sichergestellt ist gegen Zahlung
eines Betrages bis zur Höhe des Kaufpreises und
c) alle erforderlichen Genehmigungen sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
der zuständigen Gemeinde vorliegen, nicht jedoch bevor der Verkäufer aus dem Kaufgegenstand ausgezogen ist.

3.
Der Kaufpreis ist zahlbar
a) in Höhe des für die Ablösung der abzulösenden Rechte benötigten Betrages unmit­
telbar an die Gläubiger dieser Rechte, an die dieser Betrag abgetreten wird,
b) in Höhe des verbleibenden Restbetrages an den Verkäufer auf das Konto Nr. xxx

4.
Der Käufer unterwirft sich als Gesamtschuldner wegen der Verpflichtung zur Zahlung des
Kaufpreises nebst Zinsen -bezüglich der Zinsen wegen des Bestimmtheitsgrundsatzes ab dem
vorstehend zu 2. genannten Datum-der sofortigen Zwangsvollstre­ckung aus dieser Urkunde.
Die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung ohne Nachweis ist gestattet.


5. Der Käufer beabsichtigt, den Kaufpreis und gegebenenfalls weitere Aufwendungen durch Aufnahme
von Darlehen zu finanzieren, zu deren Sicherung Grundpfandrechte zu Lasten des Kaufgegenstandes
dienen sollen. Der Verkäufer wird hierbei als dingli­cher Schuldner vor der Eigentumsumschreibung
unter folgenden Bedingungen mit­wirken:
a) Der Darlehensgeber wird unter entsprechender Abtretung unwiderruflich angewie­sen, das Darlehen
bis zur Höhe des Kaufpreises gemäß den Kaufpreisvereinbarun­gen auszuzahlen und
b) der Verkäufer kann im Falle der Rückabwicklung wegen verspäteter Kaufpreis­zahlung
Löschung des Grundpfandrechtes verlangen gegen Rückzahlung des Dar­lehens -Zweckerklärungen sind
entsprechend einzuschränken -.
Der Notar wird angewiesen, die nachstehend zu VI. erteilte Vollmacht nur zu verwen­den, wenn die
vorstehenden Vereinbarungen beachtet werden.

III. Weitere Vereinbarungen

1.
Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln oder der Größe des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen mit
Ausnahme von auf Vorsatz beruhenden Schadens­ersatzansprüchen. Der Verkäufer versichert, dass ihm verborgene
Mängel nicht be­kannt sind.
Baulasten sowie nachbarrechtliche Beschränkungen werden vom Käufer übernom­men; solche sind dem Verkäufer nicht
bekannt. Auf die Möglichkeit, das Baulasten­verzeichnis einzusehen, wurde hingewiesen.

2.
Der Kaufgegenstand wird übertragen frei von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen und nicht
eingetragenen Belastungen, Beschränkungen, Zinsen, Steuern und Abgaben sowie frei von Wohnungsbindung.
Diese Verpflichtung erstreckt sich nicht auf die Freiheit von gesetzlichen Vorkaufsrechten und Veränderungsbeschrän­kungen.

3.
Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr sowie die allgemeinen Verkehrssicherungs­pflichten und alle
Verpflichtungen aus den den Kaufgegenstand betreffenden Versi­cherungen gehen unbeschadet der
Kündigungsrechte des Käufers gegenüber dem Ver­sicherer nach dem Versicherungsvertragsgesetz
auf den Käufer über mit vollständiger Kaufpreiszahlung gem. Ziffer II. dieser Urkunde.

4.
Miet-, Pacht-und sonstige Nutzungsverhältnisse bestehen nicht und werden auch nicht übernommen.
Der Kaufgegenstand wird derzeit vom Verkäufer selbst bewohnt. Der Verkäufer verpflichtet sich,
bis zum xxx aus dem Kaufgegenstand aus­zuziehen.

5.
Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Lasten nach dem Kommunalab­gabengesetz trägt
der Verkäufer für die heute im Erschließungsgebiet ganz oder teil­weise tatsächlich erbrachten
Erschließungsarbeiten unabhängig vom Zeitpunkt der Entstehung der Beitragspflicht und der
Zustellung des Beitragsbescheides; alle übri­gen trägt der Käufer. Es wurde darauf hingewiesen,
dass unabhängig von dieser Ver­einbarung der Gemeinde gegenüber jedenfalls nach dem Baugesetzbuch
derjenige bei­tragspflichtig ist, der im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheides Eigentümer ist,
und dass die Beitragsschuld als öffentliche Last auf dem Kaufgegenstand ruht.
Auf Sicherstellung wird nach Belehrung verzichtet.

6.
Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Kosten und die Grunderwerbsteuer
trägt der Käufer. Kosten der Genehmigung oder Vollmachtbestä­tigung eines vertretenen Vertragsbeteiligten
trägt der Vertretene. Lastenfreistellungs­kosten trägt der Verkäufer.

7.
Der Käufer ist verpflichtet, eine Maklerprovision in Höhe von 3,57% des Kaufpreises inkl. 19% MwSt zu zahlen
an xxx. Die Provision ist fällig und zahlbar bei Rechtswirksamkeit dieses Vertrages und Rechnungsstellung durch den Makler.


IV. Auflassung, Grundbucherklärungen

1.
Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem Kaufgegenstand auf den Käufer zu je 1/2 Miteigentumsanteil
übergeht. Diese Auflassungserklärungen enthal­ten nicht die Bewilligung zur Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch.

2.
Der Notar, sein Vertreter und Amtsnachfolger werden ermächtigt und bevollmächtigt,
die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch zu bewilligen und zu bean­tragen;
die Beteiligten verzichten insoweit auf ihr eigenes Antragsrecht gegenüber dem Grundbuchamt.


Von dieser im Außenverhältnis -insbesondere dem Grundbuchamt gegenüber-unbe­schränkten Vollmacht
soll im Innenverhältnis nur Gebrauch gemacht werden, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises
ohne Zinsen nachgewiesen oder sichergestellt ist unter Auflagen, die mit der Umschreibung erfüllt werden können.
Die Bevollmächtigten sind ferner befugt, für die Vertragsbeteiligten sämtliche zum grundbuchlichen
Vollzug noch erforderlich oder geeignet erscheinenden Ergänzungs­und Berichtigungserklärungen
abzugeben und entgegenzunehmen; sie sind berechtigt, die Anträge aus dieser Urkunde getrennt
und eingeschränkt zu stellen und sie in glei­cher Weise zurückzunehmen.

Die Beteiligten stimmen der Löschung bzw. Mithaftentlassung bezüglich aller Rechte zu nach Maßgabe
der Bewilligungen der Berechtigten und beantragen die Eintragung im Grundbuch.

3. Die Beteiligten bewilligen und beantragen:
a) die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Lasten des Kaufgegenstandes zu­gunsten des Käufers zu je 1/2 Anteil,
b) deren Löschung frühestens mit der Eigentumsumschreibung unter dem Vorbehalt, dass keine ohne
Zustimmung des Käufers in grundbuchmäßiger Form erfolgten Zwischeneintragungen bestehen.

V. Genehmigungen, Vorkaufsrechte, Hinweise

1.
Die Beteiligten wurden auf die erforderlichen Genehmigungen sowie auf etwa beste­hende Vorkaufsrechte
nach Baugesetzbuch hingewiesen.

2.
Alle erforderlichen Genehmigungen und sonstigen Erklärungen bleiben vorbehalten.
Die zum grundbuchlichen Vollzug erforderlichen Erklärungen sollen vom Notar her­beigeführt werden.

3.
Wird eine zum Vollzug des Vertrages erforderliche Erklärung versagt oder nur unter einer
Auflage oder Bedingung erteilt, so steht den dadurch belasteten Beteiligten ein Rücktrittsrecht
zu innerhalb von vier Wochen nach Versagung der Erklärung.
Die Versagung einer Erklärung ist den Beteiligten unmittelbar mitzuteilen;
eine Abschrift wird an den Notar erbeten;
das gleiche gilt, wenn ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Im übrigen werden alle Erklärungen
spätestens mit ihrem Eingang beim Notar wirksam.


4. Die Beteiligten wurden auf folgendes hingewiesen:
a) Verkäufer und Käufer haften nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen als Gesamtschuldner
für die den Kaufgegenstand betreffenden Abgaben, die Grunderwerbsteuer und die Kosten.
b) Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über. Vor der Eigentumsumschreibung
müssen alle erforderlichen Genehmigun­gen/Negativzeugnisse sowie die
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanz­amtes vorliegen.
c) Alle Vertragsvereinbarungen sind beurkundungspflichtig;
Nebenabreden au­ßerhalb dieser Urkunde können zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages
füh­ren; die Vormerkung zugunsten des Käufers bedeutet in diesem Fall keine Si­cherung.
d) Einkünfte aus Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23 EStG unterliegen der Einkommensteuer.

5.
Der Grundbuchinhalt wurde festgestellt und mit den Beteiligten erörtert.

6.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes ist dem zum Empfang bevoll­mächtigten Notar zu übersenden.



VI. Belastungsvollmacht

Der Verkäufer bevollmächtigt hiermit mit Wirkung für sich und seine Erben unter Befrei­ung von den
Beschränkungen des § 181 BGB den Käufer je einzeln, vor Notar xxx, dessen Vertreter oder
Amtsnachfolger alle zur Belastung des Kauf­gegenstandes mit Grundpfandrechten in
beliebiger Höhe erforderlichen oder geeignet erscheinenden Erklärungen abzugeben,
einschließlich der Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die sofortige
Zwangsvollstreckung in den Kaufgegenstand. Der Käufer als Vormerkungsberechtigter
stimmt den in Ausübung der Vollmacht zu bestellenden Grundpfandrechten zu.

Diese Niederschrift wurde den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, von den
Erschie­nenen genehmigt und eigenhändig von ihnen und dem Notar wie folgt unterschrieben:

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Bei dem von Ihnen übermittelten Vertragsentwurf handelt es sich durchaus um einen „Standard-Vertrag“.

Selbstverständlich bietet ein Hauskauf immer gewisse Risiken, „Fallen“ vermag die Durchsicht des Vertrages aber insoweit nicht zu zeigen.

Zu beachten ist insoweit der übliche Ausschluss der Gewährleistung. Hier werden Sie im Zweifel nur Ansprüche geltend machen können, wenn Sie nachweisen, dass der Verkäufer arglistig etwas verschwiegen hat.

Weiterhin unterwerfen Sie sich der Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Kaufpreises, was allerdings auch nicht unüblich ist. Sollten Sie Zahlungen nicht rechtszeitig vornehmen, könnte der Verkäufer sofort vollstrecken.

Ebenfalls birgt die Übernahme der später anfallenden Erschließungskosten ein Risiko für Sie. Die genannte Regelung entspricht aber sicher den üblichen Bedingungen.

Im Übrigen ist der Notar unparteiisch und wird Ihnen im Termin alles erläutern und Fragen auch noch beantworten müssen und können.

Ich hoffe, Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

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