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Hauskauf - Verkäufer zieht nicht aus

14.01.2008 21:36 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Habe Haus gekauft. Verkäufer will nicht zum notariell vereinbahrtem Termin "spätestens zum 29.02.2008" räumen.
Im notariellem Kaufvertrag steht: "Wegen dieser Räumungsverpflichtung unterwirft sich der Verkäufer der sofortigen Zangsvollstreckung" und "Sollte der Kaufgrundbesitz nicht am 01.03.2008 geräumt sein, hat der Verkäufer für jeden angefangenen Monat 1000,- € zu zahlen".

1. Frage:
Kann ich einen Vertrag abschließen (z.B.: als Käufer verzichte ich bis zum 31.05.2008 auf die Beantragung einer Zwangsvollstreckung, dafür zahlt der Verkäufer 5000 €) und dann am 01.06.2008 eine Zwangsvollstreckung beantragen, falls der Verkäufer immer noch nicht den Kaufgrundbesitz geräumt hat?

2. Nutze ich eine Zwangslage aus? (Verkäufer ist vermögend, hat jetzt ein 3-Familien-Haus gekauft, dass er baulich noch verändern möchte).

3. Verstoße ich gegen gute Sitten, wenn ich z.B. 10.000 € für 3 Monate Aufschub verlangen würde? (Kaufpreis Haus 250.000 €)





Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können einen solchen sog. Änderungsvertrag (Aussetzung von Vollstreckungshandlungen gegen Zahlung einer Geldleistung)abschließen. Er sollte ebenfalls notariell beurkundet werden, um sicher zu gehen, dass auch der Änderungsvertrag formwirksam ist. Achten Sie auf eine möglichst konkrete Ausformulierung (konkrete Daten und Zahlen, keine Allgemeinformulierungen).

Nach Ihren Schilderungen nutzen Sie keinesfalls eine Zwangslage aus. Ob Sie mit 10.000 € "Vertragsstrafe" für 3 Monate Räumungsverzögerung gegen die guten Sitten verstoßen, läßt sich schwer sagen; dazu müßte man alle Umstände des Einzelfalles sowie die Marktpraxis in diesen Fällen kennen. Dies erfordert etwas mehr Recherchearbeit. Nimmt man einmal den Wert des Hauses und die bisherige Regelung für "Räumungsverzug" als Ansatz, dürften die 10.000 € "Vertragsstrafe" in der Tat nicht ganz unproblematisch sein (5.000 € für 3 Monate dürften z.B. unproblematisch möglich sein). Fragen Sie einmal näher bei einem Rechtsanwalt, Notar oder Immobilienmakler nach, welche Dimensionen bei Verzögerungsvereinbarungen üblich sind. Um sicherzugehen, sollten Sie nicht mehr als das Doppelte der üblichen Entgelte verlangen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit einen ersten Eindruck vermitteln. Beachten Sie bitte, dass dieses Frageportal den Gang zum Rechtsanwalt nicht ersetzt, sondern allenfalls eine erste Tendenz aufzeigt. Bei weiteren Fragen oder Anliegen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Soweit aus dem Bereich www.frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich persönlich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Schneider
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2008 | 22:29

Danke für Ihre bisherige Antworten.
Für mich ergibt sich noch folgende Fragestellungen?

Kann ich nach einer dreimonatigen Aussetzung von Vollstreckungshandlungen gleich wieder Vollstreckung beantragen?
Muss ich vorher noch mal Mahnen?
Wie ist die Regelung bei Räumungsverzug?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2008 | 22:48

Sehr geehrter Fragesteller,

nach der Aussetzung der Vollstreckungshandlungen können Sie (nach fruchtlosem Ablauf der Aussetzungsfrist) sofort wieder Vollstreckung beantragen. Wichtig ist, dass Sie auf die genaue Formulierung in dem Änderungsvertrag achten, z.B. auf ein konkretes Datum, zu dem die Räumung vollständig gewährleistet sein muss. Wenn Sie unsicher sind, wenden Sie sich einfach an einen Rechtsanwalt oder an Ihren Notar, um eine sichere Regelung zu finden.

Bei Ihrer derzeitigen Absicht würde der Räumungsverzug (der automatisch mit der Nichträumung am 1.3.2008 eintritt) eintreten und weiterbestehen, da Sie nicht den Verzug, sondern nur dessen Konsequenz - die Vollstreckung - aussetzen wollen. Dies selbstverständlich immer unter der Annahme, dass die Räumung tatsächlich ausbleibt.

MfG

Dr. Schneider
Rechtsanwalt

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