Verkäufer will notariellen Kaufvertrag anfechten

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Kaufvertrag und die dazugehörigen Unterlagen nicht möglich ist.

Grundsätzlich haben Sie Ihren Angaben nach erst einmal einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie gemäß §§ 433 , 311 b BGB geschlossen. Beide Parteien sind daher aus dem Vertrag verpflichtet, da er formgerecht zustande gekommen ist.

Nun will der Verkäufer eine Anfechtung des Kaufvertrags nach den §§ 119 ff. BGB erklären, bzw. hat diese bereits erklärt. Grundsätzlich besteht ein Kaufvertrag aus Willenserklärung, diese können angefochten werden. Sollte die Anfechtung erfolgreich sein, so wäre der Kaufvertrag gemäß § 142 BGB nichtig und rückabzuwickeln.

Für eine erfolgreiche Anfechtung muss außer der Anfechtungserklärung jedoch ein Anfechtungsgrund in Form eines Irrtums vorliegen. Meiner Ansicht nach liegt ein solcher Grund hier nicht vor.

Ein so genannter Erklärungsirrtum scheidet hier aus, da sich der Verkäufer bei Abgabe seiner Willenserklärung nicht verschrieben, verlesen oder versprochen hat.

Ein so genannter Inhaltsirrtum liegt ebenso wenig vor, da der Verkäufer seiner Erklärung zum Verkauf keine andere rechtliche Bedeutung beigemessen hat. Das heißt, er wollte verkaufen und hat verkauft.

Ein so genannter Eigenschaftsirrtum liegt meiner Ansicht nach nicht vor, da der Verkäufer sich nicht über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Immobilie geirrt hat, sondern allenfalls an das Vorliegen außerhalb des Kaufgegenstands befindlichen Umstände geglaubt hat.

Eine arglistige Täuschung liegt meiner Meinung nach nicht vor, da weder ein Vorsatz Ihrerseits im Raum steht und schon gar nicht bewiesen werden könnte. Außerdem kann grundsätzlich lediglich über Tatsache getäuscht werden. Das ist nur dann der Fall, wenn der Käufer beim Verkäufer eine Fehlvorstellung in Bezug auf gegenwärtige oder in der Vergangenheit liegende sinnlich wahrnehmbare Vorgänge erregt hätte. Eine Schadenersatzpflicht ist lediglich eine Rechtansicht. Diese ist als solche einem Beweis nicht zugänglich.

Auch wenn man diese Rechtsansicht über die Schadensersatzpflicht als Rechtsirrtum darstellen wollte, dann wäre dieser grundsätzlich unbeachtlich, insbesondere da der Verkäufer nicht ausschließlich als Laie handelte, sondern scheinbar sowohl durch den Notar und Steuerberater beraten und aufgeklärt als auch durch den Rechtsanwalt vertreten worden ist. Diese könnte allenfalls aufgrund schlechter Beratung in die Haftung ziehen, aber sich grundsätzlich nicht vom Vertrag durch eine Anfechtung lösen.

Eine Drohung gegenüber dem Verkäufer müsste erst bewiesen werden, da kann ich von hieraus mangels Angaben schlecht einschätzen, gehe aber davon aus, dass es unwahrscheinlich ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

Gerne können Sie mich in Bezug auf eine Korrespondenz mit dem gegnerischen Anwalt direkt beauftragen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt