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Verkäufer will notariellen Kaufvertrag anfechten

28.11.2013 19:59 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Anfechtung eines notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Sehr geehrte Damen und Herren,

25.11.2013 haben der Verkäufer und ich (Käufer) einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben. Im Rahmen des Termins wurden wir über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrages belehrt unter anderem auch über die für den Käufer anfallende Spekulationssteuer, da der Erwerb der Immobilie am 22.12.2003 stattgefunden hatte. Der Käufer teilte mit, dass er dies bereits wisse es aber vergessen habe zu berücksichtigen. Darauf hin bot der Käufer dem Verkäufer mehrmals an den Termin zu verschieben und fragte wie es sich mit eventuell steigenden Zinsen verhalte, wenn man in einem neuen Termin (4 Wochen später, Ende der 10 Jahresfrist) erst zum Vertragschluss käme. Der Notar klährte beide Parteien darüber auf, dass der Verkäufer bei einem geltendgemachten Zinsverlust des Käufers schadenserzatzpflichtig gemacht werden könnte (Anbahnungsgeschäft?). Darauf hin überlegten beide Parteien wie hier am sinnvollsten verfahren werden könnte. bezüglich der Spekulationssteuer wurde auch ein Steuerberater telefonisch kontaktiert. Nach dem eine Weile schweigen herrscht, entschied sich der Verkäufer zur Unterschrift mit den Worten jetzt machen wir Nägel mit Köpfen. Beide Parteien unterschrieben, der Notar ebenfalls. Am darauffolgenden Tag erklärte der Verkäufer dass er nach Rücksprache mit seinem Steuerberater eine Rückabwicklung des Vertrages anstrebe. Der Kaufer hält weiter am Vertrag fest. Nun ergehen täglich Anrufe des Verkäufers und/oder seines Rechtsanwalt mit der Bitte den Vertrag in gegenseitigem Einvernehmen aufzulösen. Der Käufer will weiter am Vertrag festhalten. Letzte Mitteilung des Verkäufers war dass er den Vertrag nun anfechten wolle weil er im Hinblick auf die mögliche entstehend Schadensersatzpflich aus einem Zinsverlust des Käufers getäuscht worden wäre und er von Notar, Käufer sowie dem anwesenden Makler und einer Zeugin unter Druck gesetzt worden wäre.

Nun die Frage: wie wahrescheinlich ist der Erfolg bei o.g. Sachverhalt, dass der Verkäufer mit der Anfechtung durchkommt?

-- Einsatz geändert am 28.11.2013 20:03:45

-- Einsatz geändert am 28.11.2013 20:05:22

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Kaufvertrag und die dazugehörigen Unterlagen nicht möglich ist.

Grundsätzlich haben Sie Ihren Angaben nach erst einmal einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die Immobilie gemäß §§ 433, 311 b BGB geschlossen. Beide Parteien sind daher aus dem Vertrag verpflichtet, da er formgerecht zustande gekommen ist.

Nun will der Verkäufer eine Anfechtung des Kaufvertrags nach den §§ 119 ff. BGB erklären, bzw. hat diese bereits erklärt. Grundsätzlich besteht ein Kaufvertrag aus Willenserklärung, diese können angefochten werden. Sollte die Anfechtung erfolgreich sein, so wäre der Kaufvertrag gemäß § 142 BGB nichtig und rückabzuwickeln.

Für eine erfolgreiche Anfechtung muss außer der Anfechtungserklärung jedoch ein Anfechtungsgrund in Form eines Irrtums vorliegen. Meiner Ansicht nach liegt ein solcher Grund hier nicht vor.

Ein so genannter Erklärungsirrtum scheidet hier aus, da sich der Verkäufer bei Abgabe seiner Willenserklärung nicht verschrieben, verlesen oder versprochen hat.

Ein so genannter Inhaltsirrtum liegt ebenso wenig vor, da der Verkäufer seiner Erklärung zum Verkauf keine andere rechtliche Bedeutung beigemessen hat. Das heißt, er wollte verkaufen und hat verkauft.

Ein so genannter Eigenschaftsirrtum liegt meiner Ansicht nach nicht vor, da der Verkäufer sich nicht über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Immobilie geirrt hat, sondern allenfalls an das Vorliegen außerhalb des Kaufgegenstands befindlichen Umstände geglaubt hat.

Eine arglistige Täuschung liegt meiner Meinung nach nicht vor, da weder ein Vorsatz Ihrerseits im Raum steht und schon gar nicht bewiesen werden könnte. Außerdem kann grundsätzlich lediglich über Tatsache getäuscht werden. Das ist nur dann der Fall, wenn der Käufer beim Verkäufer eine Fehlvorstellung in Bezug auf gegenwärtige oder in der Vergangenheit liegende sinnlich wahrnehmbare Vorgänge erregt hätte. Eine Schadenersatzpflicht ist lediglich eine Rechtansicht. Diese ist als solche einem Beweis nicht zugänglich.

Auch wenn man diese Rechtsansicht über die Schadensersatzpflicht als Rechtsirrtum darstellen wollte, dann wäre dieser grundsätzlich unbeachtlich, insbesondere da der Verkäufer nicht ausschließlich als Laie handelte, sondern scheinbar sowohl durch den Notar und Steuerberater beraten und aufgeklärt als auch durch den Rechtsanwalt vertreten worden ist. Diese könnte allenfalls aufgrund schlechter Beratung in die Haftung ziehen, aber sich grundsätzlich nicht vom Vertrag durch eine Anfechtung lösen.

Eine Drohung gegenüber dem Verkäufer müsste erst bewiesen werden, da kann ich von hieraus mangels Angaben schlecht einschätzen, gehe aber davon aus, dass es unwahrscheinlich ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

Gerne können Sie mich in Bezug auf eine Korrespondenz mit dem gegnerischen Anwalt direkt beauftragen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt


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