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Kaufvertrag Haus

17.09.2010 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,
ich möchte ein Haus kaufen und habe diesen Vertragsentwurf übermittelt bekommen. Ich benötige eine Beratung ob hier für mich nachteilige Formulierungen enthalten sind.
Was mir schon selber aufgefallen ist sind folgende Punkte, wobei ich mich frage was der Notar überhaupt noch macht wenn er nicht einmal mehr ins Baulastenverzeichniss schauen will:
"Das Baulastenverzeichnis der politischen Gemeinde bzw. Stadt hat der Notar nicht eingesehen. "
und
"Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand werden hiermit ausgeschlossen."

Hier der Vertrag.

erschienen heute:
x
x

Die Erschienenen sind dem amtierenden Notar von Person bekannt.








Der Notar fragte vor der Beurkundung die Beteiligten, ob er oder eine Person, mit der sich der Notar zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat, in der Angelegen-heit, die Gegenstand der Beurkundung ist, außerhalb seiner Amtstätigkeit, soweit sie nicht im Auftrag aller Beteiligten ausgeübt wurde, bereits tätig war oder ist.
Die Beteiligten erklärten, dass dies nicht der Fall ist.

Die Erschienenen zu 1. und 2. erklärten vorab:
Wir handeln hier als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in der Firma xx.

Nach Belehrung des amtierenden Notars über die Vorschrift des § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz, erklärten die Erschienenen, insbesondere der Käufer, dass auf die Einhaltung dieser Vorlagefrist ausdrücklich verzichtet wird.


Die Erschienenen baten sodann um die Beurkundung eines

Grundstückskaufvertrages
m i t
Auflassung

und erklärten übereinstimmend:

§ 1
Grundbuchstand

1.
Die Erschienenen zu 1. und 2. werden aufgrund des Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichtes xxxxxx vom 18. Juni 2010, als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Firma xxxx Eigentümer des bei dem Amtsgericht in xxxx im

Grundbuch von xxxx, Blatt 18,

verzeichneten Grundbesitzes:

Gemarkung xxxx,
Gebäude- und Freifläche, xxx598 qm.

2.
Der Notar hat das elektronische Grundbuch am 17. September 2010 eingesehen und den Grundbuchstand mit den Erschienenen erörtert.

3.
In Abteilung II des Grundbuchs bleibt die folgende Eintragung bestehen:

lfd. Nr. 4: Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Errichtung und Unterhal-
tung einer Abwasser- und Regenwasserleitung) für den jeweilige
Eigentümer des Flurstücks 361 der Flur 2 (xxxx, Blatt 168).
Auf Grund der Bewilligung vom 04. September 1975 eingetragen
am 25. Februar 1976.

In Abteilung III des Grundbuchs bleiben keine eingetragenen Belastungen bestehen.

4.
Das Baulastenverzeichnis der politischen Gemeinde bzw. Stadt hat der Notar nicht eingesehen. Belehrt über die Bedeutung einer Baulast, erklären die Vertragsparteien, den Notar insofern von einer Haftung freizustellen.
Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.


§ 2
Verkauf

Die Erschienenen zu 1. und 2. -nachstehend "Verkäufer" genannt- verkaufen an den Erschienenen zu 3. -nachstehend "Käufer" genannt- den in § 1 dieses Vertrages näher bezeichneten Grundbesitz nebst dem darauf befindlichen Gebäude mit allen wesentlichen Bestandteilen und Zubehör zu Alleineigentum.

Der Käufer nimmt den Kaufvertrag an.


§ 3
Kaufpreis

1.
Der Kaufpreis beträgt xx0.000,-- Euro (in Worten: xxxx Euro).

2.
Der Kaufpreis ist binnen acht Werktagen zur Zahlung fällig, nachdem die folgenden Voraussetzungen gegeben sind, nämlich:

die Verkäufer als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Firma xxx als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind,
die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt xxx dem amtierenden Notar vorliegt,
die Eigentumsübertragungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen worden ist,
und
der Kaufgegenstand ansonsten frei von Belastungen in Abt. II und III ist mit Ausnahme der zu Gunsten des Käufers einzutragenden Eigentumsübertragungsvormerkung, der der von dem Käufer zur Kaufpreisfinanzierung zu bestellender und noch einzutragender Grundpfandrechte sowie des Rechtes in Abt. II lfd.Nr. 4.

Nicht zu diesen Voraussetzungen gehört das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbe-scheinigung des Finanzamtes xxx, deren Beibringen wegen der zu zahlenden Grunderwerbssteuer in den Verantwortungsbereich des Käufers fällt.


Der amtierende Notar wird angewiesen, die Vertragsparteien unverzüglich davon in Kenntnis zu setzen, wenn diese vollständig vorliegen mit der Aufforderung an den Käufer, dann den Kaufpreis binnen einer Frist von acht Werktagen zu zahlen.

Der Kaufpreis muss bei Fälligkeit auf dem nachfolgend näher bezeichneten Konto der Verkäufer eingegangen sein.

Der Käufer kommt in Verzug, wenn sie den Kaufpreis nicht bis zu dem in dem Fälligkeitsschreiben des amtierenden Notars genannten Zeitpunkt zahlt. Der Notar hat die Beteiligten auf die Verzugsfolgen hingewiesen, insbesondere darauf, dass der Verzugszinssatz für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt und sich zum 01. Januar und 01. Juli eines jeden Jahres verändern kann.

3.
Der Kaufpreis ist bei Fälligkeit von dem Käufer auf das nachfolgende Konto der Verkäufer bei der

Bank: x
BLZ: x
Konto-Nr.: x
Kontoinhaber: x

zu zahlen.

4.
Kommt der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises ganz oder teilweise in Verzug, so hat er vom Tage des Verzuges Zinsen in Höhe von 5 % über dem geltenden Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank jährlich auf den noch offenen Kaufpreisrest zu entrichten, die mit dem Kaufpreis auf das Konto der Verkäufer zu zahlen sind, ohne dass es einer besonderen Mahnung oder Fristsetzung bedarf. Die Zinsen sind mit der Hauptsache fällig.
Die Zinsen hindern den Vollzug des Vertrages nicht, sondern sind von den Verkäufern gesondert geltend zu machen.
Bis zum Eintritt der Fälligkeit ist der Kaufpreis unverzinslich.

5.
Der Käufer unterwirft sich wegen der Zahlung des Kaufpreises nebst Zinsen den Verkäufern als Gesamtgläubiger gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Den Verkäufern kann jederzeit ohne Nachweis der die Fälligkeit der Forderung begründenden Tatsachen vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilt werden, jedoch nicht vor Fälligkeit des Kaufpreises.

6.
Bei Zahlungsverzug sind die Verkäufer berechtigt, vom schuldrechtlichen Teil dieses Vertrages zurückzutreten, wobei im Hinblick auf die Rückabwicklung folgende Bedingungen zwischen den Vertragsparteien gelten sollen:

Die Verkäufer haben keinerlei Ersatz für Aufwendungen des Käufers zu leisten, insbesondere keinen Ersatz für Finanzierungskosten und sonstige Aufwendungen.
Sollte der Käufer vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf eigene Kosten
Aufwendungen auf den Kaufgegenstand aufgebracht haben, so sind diese von den Verkäufern nicht zu erstatten.

Insoweit werden jegliche Ansprüche des Käufers gegenüber den Verkäufern ausgeschlossen.

7.
Der Notar wird angewiesen, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu veranlassen, wenn:
der Kaufpreis bei den Verkäufern eingegangen ist und diese den Zahlungseingang dem amtierenden Notar gegenüber schriftlich bestätigt haben oder aber dem amtierenden Notar ein bankquittierter Überweisungsbeleg über die Zahlung im Original vorgelegt wird oder aber die den Kaufpreis finanzierende Bank verbindlich bestätigt hat, dass der Kaufpreis wie erforderlich gezahlt wurde,
ihm die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes x sowie die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt x vorliegen,
die Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch an der bestimmten Rangstelle eingetragen worden ist,
die Lastenfreiheit des Grundbuchs gewährleistet ist mit Ausnahme zu Gunsten des Käufers eingetragener, der Finanzierung dienender Grundpfandrechte sowie der zu Gunsten des Käufers einzutragenden Eigentumsübertragungsvormerkung und mit Ausnahme des Rechtes in Abt. II lfd. Nr. 4.

Vorher soll der amtierende Notar den Vertragsparteien, Ämtern, Behörden und dem Grundbuchamt keine die Auflassung enthaltende Abschrift oder Ausfertigung dieser Urkunde erteilen.

Die Vertragsparteien verzichten hiermit ausdrücklich auf ihr eigenes Antragsrecht.

8.
Sollten zwischenzeitlich in Abt. II oder Abt. III Belastungen eingetragen werden, so wird die Löschung dieser Rechte bewilligt und beantragt, sofern der Käufer diese Rechte nicht ausdrücklich übernimmt.

Das Recht in Abt. II lfd. Nr. 4 wird von dem Käufer zur weiteren Erfüllung unter Freistellung der Verkäufer Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung mit übernommen.


§ 4
Besitz und Nutzungen,
Gewährleistungen

1.
Der Grundbesitz ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus mit zwei Wohneinheiten und einer Geschäftseinheit bebaut.

Der Vertragsgegenstand wird verkauft unter Gewähr für den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernom-men werden; nicht gehaftet wird dagegen für das Nichtbestehen von altrechtlichen Dienstbarkeiten.

Die Verkäufer versichern, dass ihnen von solchen und von Abstandsflächenübernah-men oder Baulasten nichts bekannt ist.

Der Käufer hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er
liegt und steht. Der gegenwärtige Zustand des Vertragsgegenstandes gilt als verein-
barte Beschaffenheit. Für eine ordnungsgemäße Instandhaltung des Vertragsgegen-
standes bis zur Übergabe haben die Verkäufer auf ihre Kosten zu sorgen.
Dem Käufer ist bekannt, dass das Gebäude im Jahre 2000 errichtet und seitdem
nicht mehr in der grundlegenden Bausubstanz erneuert wurde.

Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand werden hiermit ausgeschlossen.

Die Verkäufer haften insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzustand be-stehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers.

Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist.

Garantien werden keine abgegeben.

Die Verkäufer versichern, dass ihnen nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten nicht bekannt sind.

2.
Der Besitz, die Nutzungen und Lasten an dem verkauften Grundstück, sowie die Ge-fahr des zufälligen Untergangs und/oder der zufälligen Verschlechterung gehen mit dem Eingang des Kaufpreises bei den Verkäufern, wobei der Wertstellungstag maßgeblich ist, auf den Käufer über.

3.
Die öffentlichen Lasten und Abgaben, Kosten aus der Versicherungspflicht, Er-schließungsbeiträge und Straßenanliegerbeiträge für Erschließungsanlagen, die bis zum Zeitpunkt des Besitzüberganges angefallen oder beitragspflichtig geworden sind, gehen, auch wenn sie noch nicht in Rechnung gestellt wurden, zu Lasten der Verkäufer, danach zu Lasten des Käufers.
Die Verkäufer versichern, dass alle in Rechnung gestellten Beiträge gezahlt sind und Rückstände nicht bestehen.

4.
Der amtierende Notar wies darauf hin, dass die bestehende Gebäudeversicherung per Gesetz mit der Umschreibung auf den Käufer übergeht, dem Käufer jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht derart zusteht, dass die Gebäudeversicherung innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung gekündigt werden kann.
Die Verkäufer verpflichten sich, dem Käufer unmittelbar nach Vertragsabschluß Ab-lichtungen der Versicherungspolicen nebst –bedingungen auszuhändigen, damit der Käufer sich rechtzeitig über Alternativen informieren und einen Vergleich vornehmen kann.

5.
In dem Vertragsgegenstand befinden sich im Obergeschoss zwei Wohnungen, eine davon ist vermietet. Die andere Wohnung steht leer. Das Erdgeschoss ist nicht vermietet und es handelt sich dabei um gewerbliche Nutzungsfläche.

Die das Mietverhältnis betreffenden Unterlagen sind dem Käufer vor Vertragsabschluss ausgehändigt worden. Die Inhalte des Vertrages sowie weitere Nachträge hierzu sind dem Käufer bekannt. Auf das Verlesen und Beifügen der Mietverträge verzichten die Vertragsparteien einvernehmlich.

Die Miete sowie die zu zahlenden Nebenkosten stehen ab Besitzübergang dem Käufer zu. Die Vertragsparteien werden gemeinsam den Mieter von dem Eigentumswechsel und von den Änderungen der Mietzahlungen unterrichten.

Der Käufer tritt mit Besitzübergang unter Freistellung der Verkäufer in diesen Miet-vertrag mit allen Rechten und Pflichten ein.

Nach Angaben der Verkäufer sind Sicherheitsleistungen und Kautionen durch die Mieter nicht erbracht worden.

Falls die Mietpartei a-Konto-Zahlungen auf die Nebenkosten erbracht haben, erfolgt im Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs eine Abstimmung des Kontos „Nebenkosten". Dabei werden die a-Konto-Zahlungen auf die Nebenleistungen, die der Mieter bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs erbracht haben, den Beträgen gegenüber gestellt, die die Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt für die Nebenkosten gezahlt hat. Ergibt diese Gegenüberstellung, dass die Zahlung der Verkäufer die a-Konto-Zahlungen des Mieters übersteigen, hat der Käufer den Verkäufern den Differenzbetrag zu überweisen. Ergibt diese Gegenüberstellung, dass die a-Konto-Zahlungen die Zahlungen der Verkäufer übersteigen, so haben die Verkäufer dem Käufer den Differenzbetrag zu erstatten.

Forderungen aus Abrechnungen mit dem Mieter, die die Zeit bis zum wirtschaftlichen Übergang betreffen und auf welche die Mieter keine a-Konto-Zahlungen geleistet haben, stehen den Verkäufern zu. Sollten diese Beträge bei dem Käufer eingehen, ist der Käufer verpflichtet, sie umgehend an die Verkäufer zu überweisen.

Die Verkäufer sichern zu, dass Mietrückstände nicht bestehen, Rechtstreite hinsichtlich der Mietverhältnisse nicht anhängig sind oder drohen, dass Mietminderungen nicht gefordert und nicht vereinbart sind und ihr weiterhin keine Gründe bekannt sind, die eine Mietminderung rechtfertigen könnten.

6.
Soweit bis zum Übergabetag noch wesentliche Schäden oder Mängel auftreten, sind diese von den Verkäufern auf eigene Kosten beseitigen zu lassen.

Die Verkäufer treten an den Käufer alle ihm wegen eines Schadens am Vertragsobjekt jetzt oder künftig zustehenden Versicherungs- und Schadensersatzansprüche ab, soweit derartige Ansprüche nach dem Übergabetag entstehen. Die Abtretung ist durch den Eigentumsübergang aufschiebend bedingt.

7.
Die Verkäufer haften für die Freiheit von eingetragenen Rechten und Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuches, jedoch mit Ausnahme des im Grundbuch in Abt. II unter der lfd. Nr. 4 eingetragenen Rechts.



§ 5
Auflassung und Eigentumsübertragungsvormerkung

1.
Nunmehr erklärten die Verkäufer, xxxxx, und der Käufer, Herr xxx, die

Auflassung

wie folgt:

Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum an dem in § 1 dieses Vertrages näher bezeichneten Grundbesitz von den Verkäufern auf den Käufer als Alleineigentümer übergehen soll.

Die Verkäufer bewilligen und der Käufer beantragt die Eintragung des Erschienenen zu 3. als Alleineigentümer im Grundbuch.

2.
Zur Sicherung des Anspruches auf Übertragung des Eigentums bewilligen die Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung gem. § 883 BGB zu Gunsten des Käufers im Grundbuch in Abt. II im Range nach dem Recht lfd. Nr. 4, jedoch ohne weitere Vorlasten in Abt. II und III.

Zugleich wird die Löschung dieser Vormerkung bewilligt und beantragt Zug um Zug mit der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer, sofern in der Zwischenzeit ohne Zustimmung des Käufers keine Eintragungen erfolgt oder beantragt sind, die den vertragsgemäßen Eigentumserwerb des Käufers beeinträchtigen.

Ferner wird die Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung für den Fall bewilligt und beantragt, dass dieser Vertrag aus irgendwelchen Gründen endgültig nicht zur Durchführung gelangen sollte. Den Antrag gegenüber dem Grundbuchamt auf Löschung der Vormerkung aus diesem Grunde kann nur der amtierende Notar oder sein Vertreter im Amt stellen. Die Vertragsparteien verzichten insofern ausdrücklich auf ihr eigenes Antragsrecht. Der Nachweis der Nichtdurchführung ist gegenüber dem Grundbuchamt nicht zu führen.

3.
a.
Schon jetzt wird bei der einzutragenden Eigentumsübertragungsvormerkung die Eintragung eines mehrfach auszuübenden Rangvorbehaltes für noch einzutragende Grundpfandrechte bis zur Gesamthöhe von 65.000,-- Euro (in Worten: fünfundsechzigtausend Euro) nebst bis zu 20 v. H. Jahreszinsen und einmaliger Nebenleistungen in Höhe von bis zu 10 v. H. des Grundschuldbetrages, die jeweils ab Eintragungsbewilligung der Rechte aufgrund der erteilten Belastungsvollmacht bestellt werden, von den Vertragsparteien bewilligt und beantragt.

Die Erschienenen bewilligen und beantragen die Löschung dieses Rangvorbehaltes Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung und/oder der Löschung der Vormerkung.

b.
Schuldrechtlich vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Käufer von diesem Rangvorbehalt nur im Rahmen und nach Maßgabe der gem. § 6 dieses Vertrages bestellten Grundpfandrechte Gebrauch machen darf.


§ 6
Kaufpreisfinanzierung/Belastungsvollmacht

1.
Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises, der gem. § 3 Nr. 2 zur Zahlung fällig wird, zu erleichtern, verpflichten sich die Verkäufer, bei der Bestellung voll-streckbarer (§ 800 ZPO) Grundschulden oder Hypotheken in beliebiger Höhe mit Zinsen und einmaliger Nebenleistungen zugunsten deutscher Geldinstitute als derzeitige Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in den Grundpfandrechtsbestellungen folgende von den Beteiligten bereits jetzt getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden:

a.) Sicherungsabrede
Die Gläubiger dürfen die Grundpfandrechte nur insoweit als Sicherheit verwerten und behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet haben. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Siche-rungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis an die Verkäufer gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Ab dann gelten sie für und gegen den Käufer als neue Sicherungsgeber.

b) Zahlungsanweisung
Zahlungsansprüche, durch die sie erstmals valutiert werden, werden mit der Maß-gabe, dass sie zur Bezahlung des Kaufpreises gemäß den Regelungen in § 3 zu verwenden sind, bereits jetzt an die Verkäufer abgetreten, soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist.
Sofern eine Abtretung ausgeschlossen ist, wird hierdurch ein unwiderruflicher Zah-lungsauftrag erteilt.

c) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Die Verkäufer übernehmen im Zusammenhang mit den Grundpfandrechtsbestellun-gen keinerlei persönliche Zahlungsverpflichtungen. Der Käufer verpflichtet sich, die Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen.



d) Fortbestand der Grundpfandrechte
Die bestellten Grundpfandrechte dürfen auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewährsansprüche, die mit ihnen zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

2.
Die Verkäufer erteilen dem Käufer Vollmacht, sie bei allen vorstehenden Rechts-handlungen zu vertreten.
Der Käufer ist auch bevollmächtigt, Rangänderungen im Hinblick auf die zu ihren Gunsten gem. § 5 Nr. 2 einzutragenden Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen. Er ist ferner berechtigt, Untervollmacht zu erteilen, und befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB.

Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in den Grundpfandrechtsbestellungsurkunden die vorstehend unter 1. a bis d. getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden. Von der vorstehenden Vollmacht kann -soweit notarielle Beurkundung oder Beglau-bigung erforderlich- nur durch Erklärung vor dem amtierenden Notar oder seinem amtlich bestellten Vertreter Gebrauch gemacht werden. Sie erlischt mit Vollzug der Auflassung nach dieser Urkunde im Grundbuch und ist jederzeit widerruflich.

3.
Der amtierende Notar wird angewiesen, die Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch erst dann zu veranlassen, wenn ihm die Grundpfandrechtsgläubigerin bestätigt hat, dass
-diese bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschrei-
bung des Kaufgegenstandes auf den Käufer nur als Sicherung für diese Zahlungen
dienen
und weiter bestätigt hat, dass
-bei Eintragung der Grundpfandrechte im Grundbuch die Auszahlung des Kaufprei-
ses an die Verkäufer erfolgt.


§ 7
Belehrungen

1.
Der Notar belehrte die Erschienenen über die Vorschriften des Baugesetzbuches und des Grunderwerbsteuergesetzes und wies darauf hin, dass das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht und dass die Umschreibung erst nach Beibringung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erfolgt.

Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dem amtierenden Notar vom zustän-digen Finanzamt erst zur Verfügung gestellt, wenn der Käufer die zu entrichtende Grunderwerbssteuer gezahlt hat.



2.
Sie wurden weiter darauf hingewiesen, dass die Umschreibung erst erfolgen kann, wenn sämtliche Kosten, Gebühren und Steuern aus diesem Vertrag beglichen sind.

Sie wurden ferner darauf hingewiesen, dass die Vertragsparteien unabhängig von der Vereinbarung in diesem Vertrag, für die beim amtierenden Notar zur Durchführung dieses Vertrages entstehenden Kosten, für die Gerichtskosten, die Kosten der behördlichen Genehmigungen sowie die Grunderwerbssteuer gesamtschuldnerisch haften.

3.
Die Vertragsparteien wurden auch darauf hingewiesen, dass nicht beurkundete Ver-einbarungen unwirksam sind und nicht oder falsch beurkundete Vereinbarungen regelmäßig zur Unwirksamkeit des Vertrages führen.
Die Vertragsparteien erklären:
Derartige Vereinbarungen haben wir nicht getroffen.

4.
Die Vertragsparteien beantragen die Erteilung aller zum Vollzug dieses Vertrages etwa erforderlichen Genehmigungen. Der Notar wird beauftragt, diese sowie die sonstigen Anzeigen bei Behörden einzuholen bzw. vorzunehmen.

5.
Alle etwa erforderlichen Genehmigungen sollen mit Eingang bei dem amtierenden Notar als allen Beteiligten mitgeteilt gelten und wirksam sein.

6.
Der Notar wird ermächtigt, die Genehmigungserklärungen mit Wirkung für und gegen sämtliche Vertragsparteien entgegenzunehmen.

7.
Eine Beratung über die steuerlichen Auswirkungen dieses Vertrages wurde durch den amtierenden Notar nicht erteilt. Verbindliche Steuerauskünfte werden nicht vom Notar, sondern vom Steuerberater oder vom Finanzamt erteilt.

8.
Die Erschienenen wurden von dem amtierenden Notar darauf hingewiesen, dass die zur Abwicklung dieses Vertrages erforderlichen Daten beim beurkundenden Notar teilweise mit Hilfe elektronischer Datenverarbeitung (EDV) im Rahmen der Zweckbestimmung des Vertragsverhältnisses gespeichert werden. Die Parteien sind hiervon unterrichtet und damit einverstanden.

9.
Der amtierende Notar hat die Vertragsparteien auf die Vorlagepflicht eines Energieausweises durch die Verkäufer auf Verlangen der Käuferin nach der EnEV hingewiesen.

Der Energieausweis ist bei Beurkundung an den Käufer ausgehändigt worden.



§ 8
Vollmachten

1.
Der Notar wird ohne Beschränkungen auf die gesetzliche Vollmacht nach § 15 GBO ermächtigt, Anträge aus dieser Urkunde getrennt und eingeschränkt zu stellen und sie in gleicher Weise zurückzunehmen. Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, soweit erforderlich, Bewilligungen und Anträge gegenüber dem Grundbuchamt zu ändern und zu ergänzen, überhaupt alles zu tun, was verfahrensrechtlich zur Durch-führung dieser Verhandlung erforderlich sein sollte.
Der Notar ist ermächtigt, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten.

2.
Die Verkäufer und der Käufer bevollmächtigen hiermit die Kanzleiangestellten xxxx und xxxx, beide geschäftsansässig: xx, xxx, jeweils für sich und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, für sie und in ihrem Namen sämtliche Willenserklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zur ordnungsgemäßen Durchführung dieses Vertrages etwa noch erforderlich werden, sowie Löschungen zu bewilligen und Anträge jeder Art zu stellen und zurückzunehmen.

Dem Grundbuchamt gegenüber ist diese Vollmacht unbeschränkt.

Diese Vollmacht erlischt erst dann, wenn alle Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Durchführung der Eintragungen zur Eigentumsänderung im Grundbuch vorgenom-men worden sind.

Eventuell erforderlich werdende Änderungen oder Ergänzungen können wirksam je-doch nur vor dem amtierenden Notar bzw. vor seinem Vertreter im Amt vorgenom-men werden.

Die Bevollmächtigung ist vom rechtlichen Bestand des Vertrages unabhängig.


§ 9
Kosten

1.
Die Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung sowie die anfallende Grunder-werbssteuer trägt der Käufer.

2.
Die Kosten einer eventuellen Lastenfreistellung tragen die Verkäufer, jedoch mit Ausnahme eventueller solcher Kosten, welche die Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung betreffen und mit Ausnahme solcher Kosten, die im Zusammenhang mit etwaigen Finanzierungsgrundpfandrechten entstehen, welche dann der Käufer trägt.



§ 10
Ausfertigungen und Abschriften

Von dieser Urkunde erhalten:

eine auszugsweise Ausfertigung (ohne Auflassung in § 5 Nr. 1 des Vertrages)
der Käufer zur Vorlage beim Amtsgericht, Grundbuchamt, zur Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung,

eine vollständige Ausfertigung
der Käufer zur Vorlage beim Amtsgericht, Grundbuchamt, zur Eintragung des Ei-gentumswechsels, jedoch erst nach Zahlung des Kaufpreises,

jeweils auszugsweise beglaubigte Ablichtungen
die Verkäufer und der Käufer bis zur Zahlung des Kaufpreises,

jeweils auszugsweise einfache Ablichtungen
das Finanzamt xxx
die Stadt xxxxx
der Gutachterausschuss beim Kreis xxxxx
die Finanzierungsgläubiger des Käufers.


§ 11
Schlussbestimmungen

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages aus irgendeinem Grunde ganz oder teilweise unwirksam sein, so wird dadurch die Gültigkeit der übrigen Vereinbarungen nicht berührt. Die etwaige nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine ähnliche, dem Sinn und Zweck dieses Vertrages entsprechende gültige Bestimmung zu ersetzen.


Die vorstehende Verhandlung wurde den Erschienenen von dem amtierenden Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und, wie folgt, eigenhändig unterzeichnet:

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

1.

Zu § 1 des Notarvertrags:

Dieser Passus des Notarvertrags enthält keinerlei außergewöhnliche Regelungen.

Für Sie als Erwerber ist es wichtig, daß in Abt. III des Grundbuchs keine Belastungen eingetragen sind bzw. eingetragen bleiben. Das ist im Entwurf des Vertrages so auch festgehalten.


2.

Der Notar wird das Baulastenverzeichnis selbst nicht einsehen. Das ergibt sich aus der Formulierung, die Beteiligten seien auf die Möglichkeit hingewiesen worden, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen von Grundstückseigentümern, die zu einem bestimmten Verhalten zwingen. Das können z. B. Zufahrts- oder Abstandsflächenbaulasten eines angrenzenden Grundstücks sein. D. h. dadurch wird die Bau- bzw. Nutzungserweiterung eines anderen Grundstücks ermöglicht.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis wird dem Grundstückseigentümer bzw. Personen mit entsprechender Vollmacht erteilt.

Wenn Sie Bedenken bezüglich des Vorliegens einer Baulast haben, kann es erwägenswert sein, wenn die derzeitigen Eigentümer Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen und Ihnen das Ergebnis vorlegen. Allerdings versichern die Verkäufer in § 4 des Vertrags, daß ihnen von Abstandsflächenübernahmen oder Baulasten nichts bekannt sei.


II.

Die §§ 2 und 3 des Vertragsentwurfs enthalten keinerlei Besonderheiten, sondern entsprechen den üblichen Klauseln in einem Grundstückskaufvertrag. Diese Bestimmungen dürften im Wesentlichen aus sich heraus verständlich sein.


III.

Zu § 4:

Auch die Klausel, wonach alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand werden ausgeschlossen werden, entspricht den allgemeinen Gepflogenheiten.

Dieser Haftungsausschluß bedeutet, daß die Verkäufer nicht für Mängel an Gebäude und Grundstück haften. Dafür hatten Sie Gelegenheit, sich die Immobilie genau anzusehen.

Ist ein Mangel vorhanden, den man nicht erkennen kann, von dem die Verkäufer aber wissen, haften die Verkäufer dennoch, wenn sie diesen Mangel arglistig verschwiegen haben. Das folgt aus dem Satz: "Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist."


IV.

Die weiteren Klauseln enthalten ebenfalls keine Besonderheiten und entsprechen den üblichen Bestimmungen in Grundstückskaufverträgen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.09.2010 | 15:08

Danke für Ihre Antwort.

Die Formulierung "Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Vertragsgegenstand werden hiermit ausgeschlossen" hatte ein Freund bei seinem Vertrag auch stehen. Nun hat er ein Problem gehabt mit der falsch gelegten Dränage am Haus die vom Vorbesitzer verlegt wurde und konnte genau wegen dieser Klausel den früheren Eigentümer nicht belangen.

Welche andere Möglichkeit der Formulierung habe ich in diesem Punkt?
Wie wäre es für mich von Vorteil formulierbar?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.09.2010 | 15:21

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Alternativ bestünde die Möglichkeit, die Klausel im Notarvertrag betreffend den Haftungsausschluß ersatzlos zu streichen. Das hätte zur Folge, daß der Verkäufer für vorhandene Sachmängel haftet.

Allerdings dürfte es unwahrscheinlich sein, daß sich der Verkäufer auf das Weglassen des Haftungsausschlusses einlassen wird. Deshalb werden Sie mit dem Risiko, das verbleibt, "leben" müssen, sollten Sie den Vertrag abschließen wollen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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