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Ich möchte mein Haus verkaufen, was ist zu beachten und wie gehe ich nun weiter vor?


11.10.2007 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Hoyer



Guten Tag,
ich habe eine Frage zum Verkauf eines Hauses, das meine Schwester und ich im vergangenen Jahr nach dem Tod unserer Mutter geerbt haben, die seit dem Tod unseres Vaters alleine darin wohnte.
Wir haben einen Käufer gefunden, der einen angemessenen Preis bezahlt und gut in die Nachbarschaft passt und ihm mündlich zugesagt.
Wir haben von ihm allerdings noch keine Finanzierungsbestätigung gesehen, können wir diese verlangen und welche Unterlagen kann er von uns verlangen?
Worauf müssen wir nun bei der weiteren Abwicklung mit den Käufern bzw. dem Notar achten?
Welche Schritte müssen in welcher Reihenfolge begangen werden um alles sauber abzuwickeln?
Mit welchem Zeitraum müssen wir ungefähr rechnen bis alles erledigt ist?
Vielen Dank schon im voraus für die Antwort!
M.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Eine müdliche Zusage ruft bei einem Grundstücksverkauf keine Rechtsfolgen hervor, da der Kauf immer notariell beurkundet sein muss.

Sofern Ihnen der Käufer also noch keine Finanzierungsbestätigung mitgeteilt hat, steht es Ihnen frei, einen Kaufvertrag mit Ihm erst zu schliessen, wenn er diese Bedingungen erfüllt. Es kann zwar nicht von ihm verlangt werden, aber aus Vertrauensgesichtspunkten empfiehlt es sich, dass er Ihnen ofenlegt, wie er das Grundstück finanziert.
Der Käufer kann natürlich sämtliche Unterlagen das Haus betreffend verlangen, wie Bauplan, Kosten etc.

Sofern Sie also zu dem Schluss gekomen sind, dass dies der richtige Käufer für Sie ist, vereinbaren Sie einen Termin bei einem Notar. Dieser ist unabhängig und wird auf die jeweiligen Wünsche des Käufers und Verkäufers gleichermasen eingehen. Sofern Sie diesen Vertrag zu Ihren Gunsten gestalten wollen, würde sich empfehlen, einen Anwalt einzuschalten, da Ihnen dieser Punkte nennen kann, die ein Notar nicht ohne weiteres in den Kaufvertrag mit aufnimmt. Zum Beispiel die Möglichkeit des Gewähleistungsausschlusses etc.
Sofern Sie jedoch Ihre Wünsche dem Notar gegenüber konkretisieren, wird er diese in den Vertrag mit einbauen.

Es sollte darauf geachtet werden, dass der Besitz dem Käufer nicht vorschnell eingeräumt wird, bevor der Kaufpreis nicht bezahlt wird. In der Regel sollte der Kaufvertrag eine Auflassungsvormerkung für den Käufer enthalten und erst eine Besitzübergabe als Schutz für den Verkäufer, wenn das Geld auf Ihrem oder dem Konto des Notars eingeht.

Sollten Sie nämlich den Kaufvertrag abgeschlossen haben und dem Käufer danach schon die Schlüssel übergeben, wird es schwierig werden, ihn aus dem Haus wieder rauszubekommen, wenn er nicht zahlt. Hierauf sollte unbedingt geachtet werden, da er zwar nicht Eigentümer geworden ist ( dies erfolgt erst mit Eintragung ins Grundbuch) aber schon Besitz am Haus hat.

Erst wenn der Kaufpreis dann bezahlt wird sollten Sie dem Käufer den Besitz einräumen, da Sie zwar auf der Grundlage des Kaufvertrages den Anspruch gegen Ihn haben, jedoch nicht sicher sein können, ob er den gesamten Kaufpreis auch bezahlen kann.

Es kann Ihnen zwar auch passieren, dass Sie einen Kaufvertrag abschliessen und der Käufer zahlt trotz Aufforderung und Fälligkeit nicht, dann haben Sie aber wenigstens nur einen kleinen Schaden in Form der Notarskosten, die Sie vom Käufer als Schadensersatz einklagen können.Wenigstens müssten sie Ihn dann nicht aus dem Haus klagen.

Es empfiehlt sich auch in den Vertrag eine Klausel mit aufzunehmen, dass wenn der Käufer bis zu einem festgesetzten termin nicht zahlt, dass Sie dann das Recht haben, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Dies wird Ihnen aber auch der zuständige Notar nochmals genau erläutern. Diese Informationen sind -anders als bei einem Anwalt- kostenlos, da Sie im Rahmen dieses Kaufes alles Notwendige vom Notar erfragen können und hierfür nicht extra bezahlen müssen.

Eine Abwicklung des gesamten Vertrages wird in etwa 3-5 Monate dauern. das ist in etwa die Zeit, die das Grundbuchamt benötigt, um den neuen Eigentümer einzutragen. Sofern der Käufer jedoch den Kaufpreis schon vorher bezahlt hat, spricht nichts dagegen Ihn auch dann in das Haus zu lassen, auch wenn er noch nicht als Eigentümer eingetagen ist, da er durch die Auflassungsvormerkung gesichert ist.

Zusammenfassend sollte in folgender REigenfolge vorgegangen werden:

1. Unterlagen bezüglich der Liquidität geben lassen, damit gewährleistet ist, dass er den Kaufpreis auch zahlen kann.

2. Gemeinsamen Termin mit dem Käufer beim Notar ausmachen, in dem Sie die Punkte vortragen, die Ihnen wichtig sind ( schnelle Zahlung keine Gewährleistung, Rücktrittsmöglichkeiten etc

3. Notarielle Beurkundung.( Hier wird nocheinmal der gesamte Vertragstext vom Notar vorgelesen. Sofort fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen!)

4. Geldeingang abwarten. Wenn die im Vertrag gesetzte Frist verstrichen ist, Anwalt einschalten, um weitere Schritte abzuwägen.In diesem Moment befindet sich der Käufer im Zahlungsverzug mit der Folge, dass die nicht unerheblichen Kosten des Anwaltes von Ihm zu tragen wären.

5. Bei Eingang des Geldes kann Haus übergeben werden.

Ich hoffe Ihre Frage umfassend beantwortet zu haben. Bei Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Hoyer
Rechtsanwalt
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