Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:
Zunächst gilt für alle Ihre Fragen, dass sich die Beantwortung insbesondere nach den individuell getroffenen Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag richten kann. Dort können insbesondere besondere Rücktrittsvoraussetzungen geregelt sein. Diese vertraglichen Vereinbarungen sind für das weitere Vorgehen entscheidend und sollten unbedingt vor der Durchführung eventueller Schritte gegen den Käufer von einem Kollegen vor Ort durchgesehen und geprüft werden. Des Weiteren hilft Ihnen hinsichtlich des weiteren Vorgehens auch der beurkundende Notar. Das Forum hier kann Ihnen nur eine erste Orientierung bieten, insbesondere, wenn der Vertragstext nicht vorliegt.
Der Käufer ist grundsätzlich nach Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises durch den Notar verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen. Zahlt er diesen nicht, kommt er in Verzug und hat den Verzugsschaden, d.h. insbesondere Verzugszinsen zu zahlen. Diese belaufen sich nach dem Gesetz auf 5 Prozentpunkten über dem Basiszinsatz von zurzeit 1,95 %, d.h. 6,95 %. Der Verzugsschaden kann grundsätzlich auch neben Rücktrittsansprüchen geltend gemacht werden.
Grundsätzlich trägt der Käufer bei einem Hauskaufvertrag auch die Kosten der notariellen Beurkundung / Eigentumsumschreibung. Dies bedeutet jedoch tatsächlich nur, dass sich der Notar und das Grundbuchamt zunächst an den Käufer halten. Nach der anwendbaren Kostenordnung haftet derjenige für die entstandenen Kosten, der nach § 2 KostO: Allgemeiner Grundsatz
die Tätigkeit veranlasst hat. Dies ist hinsichtlich der Grundbuchkosten neben dem Käufer auch der Verkäufer, wenn insbesondere beide die Anträge gestellt haben. Über § 141 KostO: Anwendung des Ersten Teils
gilt § 2 KostO: Allgemeiner Grundsatz
auch für die notariellen Gebühren. Käufer und Verkäufer haften dabei als Gesamtschuldner, § 5 KostO: Mehrere Kostenschuldner
, so dass Sie bei einer Begleichung der Gebühren, diese gemäß § 426 BGB: Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang
von dem Käufer verlangen können, wenn diese lt. notariellem Vertrag vom Käufer zu zahlen waren.
Diese Schadenspositionen können Sie gegenüber dem Käufer geltend machen, jedoch ist die bereits von Ihnen genannte mangelnde Liquidität vor einer weiteren Kostenverursachung zu beachten. Auch diesbezüglich wird Sie der Kollege vor Ort über eine angemessene Vorgehensweise und die ggf. zu erwartenden weiteren Kosten aufklären.
Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste Orientierung gegeben werden konnte. Andernfalls darf ich Sie auf die Möglichkeit einer für Sie kostenlosen Nachfrage hinweisen.
Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -
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Diese Antwort ist vom 27.10.2006 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Martin P. Freisler
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Rechtsanwalt Martin P. Freisler
Fachanwalt für Medizinrecht, Fachanwalt für Versicherungsrecht
Leider ist im Vertrag keine Rücktrittsklausel bei Nichtzahlung enthalten. Wir selbst haben zwei Kaufverträge (1 x als Käufer, 1 x als Verkäufer) geschlossen, bei denen eine solche Klausel enthalten war. Ich halte das Fehlen der Klausel für einen erheblichen Mangel des Vertrages. Der Notar hat m. E. hier sehr schlecht beraten, zumal der Vertrag auch nicht vorab an die Verkäufer zugesandt wurde. Bei dem Notartermin kann man als Verkäufer und Laie unmöglich alles während des "Notarvortrages" prüfen. Hinzu kam, dass bei den Personalien des Käufers vermerkt war "persönlich bekannt", was auf die Verkäufer natürlich einen guten Eindruck machte. Im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass der Käufer zuvor nicht persönlich bekannt war, es gab vor diesem Vertrag keinen Kontakt mit dem Notar. Nachdem der Vertrag aber sehr käuferfreundlich formuliert ist, gehe ich davon aus, dass dem Käufer der Vertragsentwurf vorgelegen hat. Dies aber nur am Rande.
Wenn keine Rücktrittsklausel bei Nichtzahlung im Vertrag enthalten ist, heißt das dann wohl, dass der Vertrag nur auf dem Klageweg mit den damit verbundenen finanziellen Risiken rückgängig gemacht werden kann?
Vielen Dank für die Nachfrage.
Ein Rücktritt ist bei Nichtaufnahme in den Vertrag nicht ausgeschlossen, er kann nur durch den Vertrag ggf. modifiziert werden. Er muss auch nicht im Klagewege durchgesetzt werden, sondern ist durch Erklärung gegenüber dem Käufer auszuüben. Die finanziellen Risiken drohen bei einer Geltendmachung des entstandenen Schadens bzw. bei einer Auseinandersetzung über die Wirksamkeit des Rücktrittes.
Ich rate Ihnen daher erneut unbedingt dazu, auch aufgrund des finanziellen Hintergrundes, einen Kollegen vor Ort mit einer abschließenden Prüfung des Vertrages und den rechtlichen Möglichkeiten zu beauftragen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich einer Beratung hinsichtlich der Rücktrittsfolgen sowie der womöglich gegebenen Alternativen. Ihre weiteren Erklärungen sollten Sie vor weiteren finanziellen Einbußen schützen.
Ihr Unverständnis hinsichtlich der notariellen Aufklärung kann ich nachvollziehen. Grundsätzlich sollte der Kaufvertrag einige Tage vorab zur Durchsicht übersandt werden und nochmals im Termin erörtert werden können. Dies ist insbesondere in den notariellen Gebühren mit umfasst.
Mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
-Rechtsanwalt-
