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Käufer zahlt Haus nicht


27.10.2006 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Mutter und ihre Schwester haben das Haus ihrer verstorbenen Mutter an eine Immobilienfirma mit Sitz in Luxemburg verkauft. Vor kurzem kam zunächst vom Grundbuchamt eine Zahlungsaufforderung als Zweitschuldner für die Zahlung der Gebühr für die Eigentumsvormerkung. Auf Nachfrage beim Notar erfuhren Sie, dass der Käufer auch die Notargebühren bisher nicht gezahlt hat. Die Aufforderung ,den Kaufpreis zu zahlen, hat er inzwischen erhalten, eine Zahlung ist trotz Ablauf der Frist nicht erfolgt. Nach Ablauf der Frist wurde durch meine Mutter und ihre Schwester per Einschreiben und Rückschein gemahnt, das Einschreiben wurde nicht abgeholt. Es besteht telefonischer Kontakt mit dem Käufer, dieser hat immer neue Ausreden (wegen einer Baustelle konnte sein Briefkasten nicht bedient werden, ein Termin mit der angeblich finanzierenden Bank und Käufer/Verkäufern kam wegen eines Staus auf der Autobahn nicht zustande...) Es besteht die Vermutung, dass er das Grundstück erst weiterverkaufen will und daraus den Kaufpreis tilgen möchte. Evtl finanziert die Bank ihm den Kauspreis auch nur mit der Maßgabe, dass das Grundstück einen Käufer hat. Wir haben inzwischen erfahren, dass verschiedene Mahnverfahren (Pfändung, Haftanordnung) wegen kleiner Beträge (unter 500,- €)vorliegen. Nun unsere Fragen: Kann der Kaufvertrag rückgängig gemacht werden und wenn ja, wie ist der Verfahrensweg? Können Verzugszinsen auch bei Rückabwicklung geltend gemacht werden (sind im Kaufvertrag vorgesehen), fraglich ist allerdings, ob sie überhaupt vom Käufer bezahlt werden können. Wer zahlt die Losten der Rückabwicklung? Wer zahlt die Kosten der ersten Notarvertrages, ist der Verkäufer dort üblicherweise auch Zweitschuldner?

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

aufgrund des von Ihnen dargelegten Sachverhaltes und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Anfrage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Zunächst gilt für alle Ihre Fragen, dass sich die Beantwortung insbesondere nach den individuell getroffenen Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag richten kann. Dort können insbesondere besondere Rücktrittsvoraussetzungen geregelt sein. Diese vertraglichen Vereinbarungen sind für das weitere Vorgehen entscheidend und sollten unbedingt vor der Durchführung eventueller Schritte gegen den Käufer von einem Kollegen vor Ort durchgesehen und geprüft werden. Des Weiteren hilft Ihnen hinsichtlich des weiteren Vorgehens auch der beurkundende Notar. Das Forum hier kann Ihnen nur eine erste Orientierung bieten, insbesondere, wenn der Vertragstext nicht vorliegt.

Der Käufer ist grundsätzlich nach Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises durch den Notar verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen. Zahlt er diesen nicht, kommt er in Verzug und hat den Verzugsschaden, d.h. insbesondere Verzugszinsen zu zahlen. Diese belaufen sich nach dem Gesetz auf 5 Prozentpunkten über dem Basiszinsatz von zurzeit 1,95 %, d.h. 6,95 %. Der Verzugsschaden kann grundsätzlich auch neben Rücktrittsansprüchen geltend gemacht werden.

Grundsätzlich trägt der Käufer bei einem Hauskaufvertrag auch die Kosten der notariellen Beurkundung / Eigentumsumschreibung. Dies bedeutet jedoch tatsächlich nur, dass sich der Notar und das Grundbuchamt zunächst an den Käufer halten. Nach der anwendbaren Kostenordnung haftet derjenige für die entstandenen Kosten, der nach § 2 Nr. 1 KostO die Tätigkeit veranlasst hat. Dies ist hinsichtlich der Grundbuchkosten neben dem Käufer auch der Verkäufer, wenn insbesondere beide die Anträge gestellt haben. Über § 141 KostO gilt § 2 KostO auch für die notariellen Gebühren. Käufer und Verkäufer haften dabei als Gesamtschuldner, § 5 KostO, so dass Sie bei einer Begleichung der Gebühren, diese gemäß § 426 II BGB von dem Käufer verlangen können, wenn diese lt. notariellem Vertrag vom Käufer zu zahlen waren.

Diese Schadenspositionen können Sie gegenüber dem Käufer geltend machen, jedoch ist die bereits von Ihnen genannte mangelnde Liquidität vor einer weiteren Kostenverursachung zu beachten. Auch diesbezüglich wird Sie der Kollege vor Ort über eine angemessene Vorgehensweise und die ggf. zu erwartenden weiteren Kosten aufklären.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen in meinen Ausführungen zufrieden stellend beantwortet wurden und Ihnen eine erste Orientierung gegeben werden konnte. Andernfalls darf ich Sie auf die Möglichkeit einer für Sie kostenlosen Nachfrage hinweisen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

http://www.ra-freisler.de
http://www.kanzlei-medizinrecht.net



Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2006 | 19:15

Leider ist im Vertrag keine Rücktrittsklausel bei Nichtzahlung enthalten. Wir selbst haben zwei Kaufverträge (1 x als Käufer, 1 x als Verkäufer) geschlossen, bei denen eine solche Klausel enthalten war. Ich halte das Fehlen der Klausel für einen erheblichen Mangel des Vertrages. Der Notar hat m. E. hier sehr schlecht beraten, zumal der Vertrag auch nicht vorab an die Verkäufer zugesandt wurde. Bei dem Notartermin kann man als Verkäufer und Laie unmöglich alles während des "Notarvortrages" prüfen. Hinzu kam, dass bei den Personalien des Käufers vermerkt war "persönlich bekannt", was auf die Verkäufer natürlich einen guten Eindruck machte. Im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass der Käufer zuvor nicht persönlich bekannt war, es gab vor diesem Vertrag keinen Kontakt mit dem Notar. Nachdem der Vertrag aber sehr käuferfreundlich formuliert ist, gehe ich davon aus, dass dem Käufer der Vertragsentwurf vorgelegen hat. Dies aber nur am Rande.
Wenn keine Rücktrittsklausel bei Nichtzahlung im Vertrag enthalten ist, heißt das dann wohl, dass der Vertrag nur auf dem Klageweg mit den damit verbundenen finanziellen Risiken rückgängig gemacht werden kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2006 | 20:30

Vielen Dank für die Nachfrage.

Ein Rücktritt ist bei Nichtaufnahme in den Vertrag nicht ausgeschlossen, er kann nur durch den Vertrag ggf. modifiziert werden. Er muss auch nicht im Klagewege durchgesetzt werden, sondern ist durch Erklärung gegenüber dem Käufer auszuüben. Die finanziellen Risiken drohen bei einer Geltendmachung des entstandenen Schadens bzw. bei einer Auseinandersetzung über die Wirksamkeit des Rücktrittes.

Ich rate Ihnen daher erneut unbedingt dazu, auch aufgrund des finanziellen Hintergrundes, einen Kollegen vor Ort mit einer abschließenden Prüfung des Vertrages und den rechtlichen Möglichkeiten zu beauftragen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich einer Beratung hinsichtlich der Rücktrittsfolgen sowie der womöglich gegebenen Alternativen. Ihre weiteren Erklärungen sollten Sie vor weiteren finanziellen Einbußen schützen.

Ihr Unverständnis hinsichtlich der notariellen Aufklärung kann ich nachvollziehen. Grundsätzlich sollte der Kaufvertrag einige Tage vorab zur Durchsicht übersandt werden und nochmals im Termin erörtert werden können. Dies ist insbesondere in den notariellen Gebühren mit umfasst.


Mit freundlichen Grüßen
Martin P. Freisler
-Rechtsanwalt-

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