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Kaufpreis Immobilie wird wegen eines Mangels nicht gezahlt

| 12.07.2010 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


14:11

Wir haben eine Dachgeschoss-Eigentumswohnung per Notartermin 01.06.2010 verkauft. Die Gewährleistung des Verkäufers wurde standardmäßig ausgeschlossen („Der Kaufgegenstand geht in dem vorhandenen Zustand auf den Käufer über. Für die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes (Sachgewährleistung) übernimmt der Verkäufer keine Garantie und keine Gewährleistungshaftung für Mängel. … Ansprüche des Käufers auf Schadenersatz sind ausgeschlossen, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich." bzw. „Der Käufer versichert, dass ihm der der derzeitige Zustand des Vertragsobjektes bekannt ist. Der Verkäufer versichert, dass ihm von versteckten Sachmängeln nichts bekannt ist.").

Übergabetermin sollte ab dem 01.07.2010 sein, die Übergabe erfolgte tatsächlich per 06.07.2010. Der Kaufpreis wurde in Folge hoher Arbeitsrückstände beim Grundbuchamt und der damit fehlenden Auflassungsvormerkung bis jetzt noch nicht gezahlt (immerhin ist heute (12.07.2010) die Auflassungsvormerkung eingetragen worden und der Notar kann den Kaufpreis fällig stellen).

Nun hat der Käufer, der die Wohnung vor dem Kauf zweimal besichtigt hat, am 08.07.2010 einen Gutachter durch die Wohnung geschickt. Dieser stellte angeblich einen (uns unbekannten) Mangel in Form eines Holzwurmbefalls der Dachkonstruktion bzw. der Fachwerkbalken im Wohnbereich fest. In der Folge hat er seine Bank angewiesen, die Zahlungsaufforderung des Notars zu ignorieren. Gegenwärtig ist mir noch nicht klar, was das Ziel des Käufers ist (Kaufpreisminderung, Rückabwicklung etc.).

Folgende Fragen stellen sich mir:

1.) Ab wann ist der Kaufvertrag gültig: Notartermin, Übergabetermin, Kaufpreiszahlungstermin?
2.) Kann der Käufer eine Kaufpreisminderung oder sogar einen Rücktritt vom Kaufvertrag durchsetzen?
3.) Kann/Darf der Käufer die Zahlung des Kaufpreises nach Aufforderung des Notars verweigern?
4.) Ist es sinnvoll, sich bis zur Klärung des Sachverhaltes die Schlüssel für die Wohnung zurückgeben zu lassen?
5.) Gehört die Dachkonstruktion bzw. die Fachwerkbalken im Wohnbereich (als tragende Balken) zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft des Hauses?
6.) Ab wann kann ich gegen den Käufer wegen der ausbleibenden Kaufpreiszahlung gerichtlich vorgehen?

Vielen Dank im voraus!

12.07.2010 | 13:30

Antwort

von


(1164)
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25488 Holm
Tel: 04103/9236623
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

1.) Ab wann ist der Kaufvertrag gültig: Notartermin, Übergabetermin, Kaufpreiszahlungstermin?

Mit Unterzeichnung des notariellen Vertrages.


2.) Kann der Käufer eine Kaufpreisminderung oder sogar einen Rücktritt vom Kaufvertrag durchsetzen?

Das wäre allenfalls dann denkbar, wenn Sie vorsätzlich oder grob fahrlässig den in Rede stehenden Mangel verschwiegen haben.


3.) Kann/Darf der Käufer die Zahlung des Kaufpreises nach Aufforderung des Notars verweigern?

Die Voraussetzungen, wonach der Käufer den Kaufpreis zu entrichten hat, ergibt sich stets aus dem notariellen Kaufvertrag.
Wenn die Bedingungen eingetreten sind, ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet, anderenfalls befindet er sich im Verzug.


4.) Ist es sinnvoll, sich bis zur Klärung des Sachverhaltes die Schlüssel für die Wohnung zurückgeben zu lassen?

Dies wird in der Sache nichts bringen, da eine Übergabe bereits erfolgt ist.
Außerdem ist damit zu rechnen, dass die Schlüssel nicht herausgegeben werden.


5.) Gehört die Dachkonstruktion bzw. die Fachwerkbalken im Wohnbereich (als tragende Balken) zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft des Hauses?

Da die Dachkonstruktion für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist, zählt dies zum Gemeinschaftseigentum.


6.) Ab wann kann ich gegen den Käufer wegen der ausbleibenden Kaufpreiszahlung gerichtlich vorgehen?

Wenn sich der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises in Verzug befindet, können Sie Ihren Zahlungsanspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.



Rechtsanwalt Karlheinz Roth

Rückfrage vom Fragesteller 12.07.2010 | 14:03

Vielen Dank für die Antwort. Folgende Nachfragen habe ich:

1.) Verstehe ich Sie richtig, daß der Kaufvertrag also bereits seit dem Notartermin am 01.06.2010 gültig ist und ein Rücktritt/Kaufpreisminderung nicht mehr von Seiten des Käufers möglich ist (unter der Voraussetzung, daß es sich nicht um einen arglistig verschwiegenen Mangel bzw. grobe Fahrlässigkeit handelt. Es gilt also: Gekauft wie gesehen?)?

1.) Wie lange dauert erfahrungsgemäß/durchschnittlich die Durchsetzbarkeit der Kaufpreiszahlung, wenn der gerichtliche Weg eingeschlagen werden sollte?

2.) Macht sich der Käufer mir gegenüber schadenersatzpflichtig (mir entstehen aktuell hohe Kosten, da ich das Darlehen für die Eigentumswohnung nicht ablösen kann)?

3.) Kann ich bei einer eventuellen Rückabwicklung des Kaufvertrages und einem Weiterverkauf der Wohnung zu einem geringeren Preis die Differenz vom "ursprünglichen" Käufer als Schadenersatz fordern?

4.) Wer trägt die bereits entstandenen Kosten (Notar, Steuern, Grundbuchamt etc.) bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages?


Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12.07.2010 | 14:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.


1.) Verstehe ich Sie richtig, daß der Kaufvertrag also bereits seit dem Notartermin am 01.06.2010 gültig ist und ein Rücktritt/Kaufpreisminderung nicht mehr von Seiten des Käufers möglich ist (unter der Voraussetzung, daß es sich nicht um einen arglistig verschwiegenen Mangel bzw. grobe Fahrlässigkeit handelt. Es gilt also: Gekauft wie gesehen?)?

Diese Auffassung ist richtig.


2.) Wie lange dauert erfahrungsgemäß/durchschnittlich die Durchsetzbarkeit der Kaufpreiszahlung, wenn der gerichtliche Weg eingeschlagen werden sollte?

Hier kann ich Ihnen beim besten Willen kein konkretes Zeitfenster nennen, da dies von der Gerichtsorganisation sowie dem Arbeitsanfall abhängt.


3.) Macht sich der Käufer mir gegenüber schadenersatzpflichtig (mir entstehen aktuell hohe Kosten, da ich das Darlehen für die Eigentumswohnung nicht ablösen kann)?

Wenn der Käufer die Zahlung zu Unrecht zurückhält, könnten Sie Schadensersatz geltend machen.


4.) Kann ich bei einer eventuellen Rückabwicklung des Kaufvertrages und einem Weiterverkauf der Wohnung zu einem geringeren Preis die Differenz vom "ursprünglichen" Käufer als Schadenersatz fordern?

Ja, dies wäre eine mögliche Schadensposition.


5.) Wer trägt die bereits entstandenen Kosten (Notar, Steuern, Grundbuchamt etc.) bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages?

Diese Kosten müsste der Käufer unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes ebenfalls tragen.



Mit freundlichen hanseatischen Grüßen
RA K. Roth

www.kanzlei-roth.de

Bewertung des Fragestellers 14.07.2010 | 09:16

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