Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
490.286
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kauf von allgemeinem Eigentümer-Wohnraum


| 03.05.2018 10:16 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Unterschied zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Sondernutzungsrecht sowie Möglichkeit der Nachgenehmigung bei Errichtung eines Nachtrags zur Teilungserklärung


Wir haben von den Schwiegereltern eine Eigentumswohnung im Allgäu überschrieben bekommen, die wir als Ferienwohnung nutzen. Das Haus wurde 1981 erbaut und es beinhaltet 7 Wohnungen, alles Ferienwohnungen. Unsere WG liegt im UG und es handelt sich um eine 1 1/2 Zimmer WG. Als das Haus gebaut wurde waren meine Schwiegereltern oft vor Ort und haben den Bau "beaufsichtigt". So auch bei der Abnahme und haben die Schlüssel in Empfang genommen. Direkt an unsere Wohnung schließt ein kleiner Abstellraum von ca. 2qm an, der eigentlich der Allgemeinheit gehört, den meine Schwiegereltern aber, kurzerhand durch Abzug des Schlüssels zu ihrem Wohnraum dazugenommen haben ohne irgendwann einmal darüber zu sprechen. Dies wurde auch von allen Eigentümern bisher wortlos hingenommen bzw. Fragen dazu gestellt.
Durch einen Eigentümerwechsel kam diese Sache raus und es stellt sich nun die Frage, handelt es sich hierbei um ein sogenanntes "Gewohnheitsrecht"? Sprich - können wir uns auf eine Verjährung von Ansprüchen gegenüber uns berufen? Im Bezug auf die letzten 37 Jahre?
Es wurde uns angeboten diesen Raum ab sofort zu mieten, wir würden diesen aber gerne dazukaufen. Die Eigentümer kommen aus allen Regionen Deutschlands, ein Notartermin, bei dem alle persönlich zugegen sind ist nicht umzusetzen. Ist es notwendig bei solchen Verschiebungen der Eigentumsanteile persönlich beim Notar vorstellig zu werden? Oder ist es möglich einzelne Vollmachten vorzulegen ohne selbst persönlich vorstellig zu werden?

03.05.2018 | 12:19

Antwort

von


92 Bewertungen
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren beiden Fragenkomplexen, wobei ich den zweiten gerne vorziehen möchte:

Zitat:
Ist es notwendig bei solchen Verschiebungen der Eigentumsanteile persönlich beim Notar vorstellig zu werden? Oder ist es möglich einzelne Vollmachten vorzulegen ohne selbst persönlich vorstellig zu werden?

Das ist nicht nötig. Sie können bei Ihrer Notarin oder Ihrem Notar ohne Weiteres einen Nachtrag zur Teilungserklärung errichten, der Ihnen das dingliche Sondernutzungsrecht am Abstellraum einräumt. Dieser Nachtrag ist anschließend von allen Wohnungseigentümern nachzugenehmigen.

Das bedeutet, dass Sie bzw. Ihr Notar die errichtete Urkunde allen Beteiligten der Wohnungseigentümergemeinschaft zuschicken und darum bitten, bei einer Notarin oder einem Notar vor Ort im Wege einer Unterschriftsbeglaubigung den Nachtrag zur Teilungserklärung nachgenehmigen. Dafür müssten aber alle "mitspielen", da Sie ansonsten vergebliche Kosten hätten.

Zitat:
Durch einen Eigentümerwechsel kam diese Sache raus und es stellt sich nun die Frage, handelt es sich hierbei um ein sogenanntes "Gewohnheitsrecht"? Sprich - können wir uns auf eine Verjährung von Ansprüchen gegenüber uns berufen? Im Bezug auf die letzten 37 Jahre?

Eine Verjährung kommt wegen § 902 BGB nicht in Betracht, da das Gemeinschaftseigentum im Sinne diese Vorschrift im Grundbuch eingetragen ist. Hier könnte allerdings in der Tat wie von Ihnen als Gewohnheitsrecht umschrieben ein (nur) schuldrechtliches Sondernutzungsrecht am Abstellraum bestehen.

Dieses schuldrechtliche Sondernutzungsrecht ist derzeit zwar noch nicht durch entsprechende Vereinbarung und Eintragung im Grundbuch verdinglicht. Hierzu müssten Sie wie oben ausgeführt noch einen Nachtrag zur Teilungserklärung errichten bzw. durch eine Notarin oder einen Notar errichten lassen.

Aber es handelt sich meines Erachtens durchaus um ein (nur) schuldrechtliches Sondernutzungsrecht. Denn es handelt sich nicht nur um eine bloße Gebrauchsregelung, und alle Miteigentümer haben schlüssig durch Dulden diesen Zustand zumindest hingenommen und akzeptiert, obwohl die Teilungserklärung allen bekannt war. Wesentlich ist dabei die Frage, ob der Mitgebrauch und die Mitnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums entzogen und allein einem einzelnen Miteigentümer zugewiesen wird, Beschluss des BGH vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - was hier zweifellos der Fall ist.

Somit liegt ein (schuldrechtliches) Sondernutzungsrecht vor, auch wenn es derzeit (noch) nicht in der Teilungserklärung eingetragen oder im Wege eines Nachtrags vereinbart und im Grundbuch eingetragen worden ist. Inhaltlich unterscheiden sich nur schuldrechtliche Sondernutzungsrechte nicht von den dinglichen, sie sind eben nur nicht dinglich abgesichert und könnten daher wieder untergehen. Das ist hier aber nicht erkennbar.

Sollte etwas unklar sein, so fragen Sie gerne nach, damit Sie auf jeden Fall rundum zufrieden mit dieser Beratung sind. Gerne bin ich Ihnen auch über diese Online-Auskunft hinaus in dieser Angelegenheit behilflich. Ich wünsche Ihnen in jedem Falle alles Gute und gutes Gelingen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 04.05.2018 | 09:46

Hallo Herr Neumann,
verstehe ich den Begriff schuldrechtliches Sondernutzungsrecht also so, dass die Miteigentümer keine Forderungen z.B. Miete für die letzten 37 Jahre verlangen können?
Können wir dieses schuldrechtliche Sondernutzungsrecht weiter für uns in Anspruch nehmen auch gegen den Willen aller oder einzelner Miteigentümer? Oder können die Miteigentümer uns diesen Raum absprechen?

Wäre schön, wenn Sie mir diese Fragen noch beantworten würden.

Danke


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2018 | 10:07

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

richtig, die Miteigentümer können für die letzten 37 Jahre keine Forderungen Ihnen gegenüber geltend machen. Abgesehen davon, dass Ihnen nach meiner Auffassung konkludent ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht eingeräumt worden ist, stünde einem solchen Anspruch überwiegend auch die Verjährung entgegen.

Letztlich hängt es von der Bewertung aller Umstände des Einzelfalles ab, ob man im bloßen Dulden der Miteigentümer schon die Einräumung eines Sondernutzungsrechts sehen kann. Dafür spricht allerdings die gewichtige Tatsache, dass die Teilungserklärung ja allen bekannt war bzw. bekannt sein musste, und zwar von Anfang an. Alle haben bislang die ausschließliche Nutzung des Abstellraumes durch Sie gebilligt und zugelassen, obwohl sie die Teilungserklärung kennen mussten. Dabei können sie sich nicht damit herausreden, dass sie die Teilungserklärung nicht gelesen hätten, daran wären sie selbst schuld.

Erst der neue Eigentümer hat offenbar einmal genauer hingesehen.

Es ist allerdings richtig, dass diesem neuen Eigentümer das nur schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nicht entgegengehalten werden kann, da es eben leider (noch) nicht verdinglicht ist. Denn dieser neue Miteigentümer ist in die konkludente Vereinbarung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts sicher nicht eingetreten, zumal er dem ja offenbar widersprochen hat.

Daher ist es für Sie auf jeden Fall ratsam, eine einvernehmliche Regelung zu finden. Zumindest dieser neue Miteigentümer kann Ihnen diesen Raum also absprechen, die anderen aber nach meiner Überzeugung nicht. Die anderen haben Ihnen gegenüber insoweit keinerlei Ansprüche.

Ich hoffe, dass Ihnen dies hilft, bin auch gerne weiterhin für Sie da und wünsche Ihnen ansonsten alles Gute.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie sind als Bauherr oder Immobilienverkäufer den ganzen Tag mit den Umbau- und Umzugsplänen beschäftigt?

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 04.05.2018 | 10:48


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Besten Dank
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Dr. Andreas Neumann »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 04.05.2018
5/5.0

ANTWORT VON

92 Bewertungen

Am Mittelhafen 16
48155 Münster
Tel: 0251-203 188 06
Tel: 0176-614 836 81
Web: http://immoanwalt.nrw
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Baurecht, Nachbarschaftsrecht, Immobilienrecht, Wohnungseigentumsrecht, Maklerrecht