Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1.
Ein generelles Verbot der Hundehaltung in der Wohnanlage betrifft den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, den die Wohnungseigentümer grundsätzlich nur durch Vereinbarung regeln können (§ 15 Absatz 1 WEG, § 10 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG; so die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH, Beschluß vom 04.05.1995 - Az.: V ZB 5/95).
Eine solche Vereinbarung liegt nicht vor.
Aber der Bundesgerichtshof führt in seinem o. g. Urteil folgendes aus, ich zitiere die relevanten Stellen:
„Mehrheitsbeschlüsse können die Wohnngseigentümer nur im Hinblick auf einen ordnungsgemäßen Gebrauch fassen.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH […] ist jedoch ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der in der Frist des § 23 Absatz Absatz 4 S. 2 WEG nicht angefochten worden ist, auch dann allgemein und gerade für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers verbindlich (§ WEG § 10 WEG § 10 Absatz III WEG), wenn an sich eine Vereinbarung notwendig gewesen wäre. Diese Auffassung hat der Senat mit eingehender Begründung bestätigt (NJW 1994, NJW Jahr 1994 Seite 3230ff. m. zust.Anm. Niedenführ = LM WEG § WEG § 10 Nr. 14). An dieser Rechtsprechung wird festgehalten. […]"
Das heißt, dass zwar generell eine Vereinbarung gegeben sein muss, aber bei insoweit unzulässigen Mehrheitsbeschlüssen beziehungsweise einstimmigen Beschlüssen ist große Vorsicht geboten ist, wenn Sie nicht binnen der Monatsfrist vor dem jeweiligen Amtsgericht angefochten werden.
Deswegen auch der Leitsatz des Bundesgerichtshofs in dem oben genannten Urteil:
„Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, hat vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Wohnungseigentümer, weil er weder sittenwidrig ist noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift [und damit nicht nichtig ist, sondern nur anfechtbar]."
2. und 3.
Daher muss also ganz grundsätzlich eine Vereinbarung her, was notariell zu bewerkstelligen ist und im Rahmen der Teilungserklärung einzutragen ist, nicht notwendigerweise im Grundbuch.
Diesbezüglich muss also ein Notartermin ausgemacht werden.
Da es sich hier wohl um die herrschende Rechtsprechung handelt, wie sie so nicht direkt im Gesetz widerspiegelt, sondern das Gesetz dazu erst ausgelegt werden muss, wäre es in der Tat denkbar und möglich, in der Teilungserklärung eine Klarstellung vorzunehmen. Dieses gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.
Das heißt dieses wäre nur deklaratorisch und würde die aktuelle Sach- und Rechtslage darstellen, wobei es allerdings zu bedenken gibt, dass sich auch die Gesetzeslage/höchst richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zukünftig ändern kann, was mit dem Notar besprochen werden sollte.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen