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Kauf einer Immobilie (ETW) und Hundehaltung

08.01.2015 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mehrheitsbeschluss oder gemeinschaftlicher Vereinbarung eines generellen Hundehaltungsverbots bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Sehr geehrte Damen und Herren!

Wir planen, eine Ferienwohnung zu erwerben. Diese soll zu eigenen Zwecken dienen und unregelmäßig an Urlauber vermietet werden. Da wir schon immer einen Hund gehalten haben, wollen wir auch nicht in der Ferienwohnung diesbezüglich beschränkt werden.

Allerdings haben wir auch über Fälle gelesen, wo die Eigentümergesellschaft mit 2/3 Mehrheit beschlossen hat, eine Hundehaltung generell zu untersagen. Auch soll es schon Fälle gegeben haben, wo die Hundehaltung per Hausordnung untersagt wurde.

Da wir schon eine Immobilie ins Auge gefasst haben, haben wir das beim Makler angesprochen. Dort wurde uns zunächst mitgeteilt, dass die Hundehaltung ausschließlich nur den Eigentümern gestattet ist. Als wir das als nicht akzeptabel befunden haben, weil wir die Wohnung auch an Bekannte vermieten wollen, die auch Hunde halten, hat das Maklerbüro Rücksprache gehalten und nun mitgeteilt, dass kein Beschluss bzgl. Hundehaltung schriftlich vorliegt.

Meine Fragen lauten:

1. Kann eine Eigentümergemeinschaft überhaupt ohne einstimmigen Beschluss, Wohnungseigentümer derartig beschneiden und ihnen die Hundehaltung generell untersagen?

2. Gibt es Möglichkeiten, mich beim Kauf einer Immobilie, dahingehend abzusichern, dass ein Beschluss bzgl. der Beschränkung der Hundehaltung ohne unserer Zustimmung nicht möglich ist?
Ich habe gelesen, dass man einen solchen Passus (z.B. Eine Beschränkung oder generelles Verbot der Hundehaltung, ist nur mit einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft möglich) im Grundbuch eintragen lassen kann. Falls das möglich ist, komme ich zu meiner dritten Frage:

3. Genügt eine Einverständniserklärung der anderen Eigentümer, um die Änderung veranlassen zu können.

Über weitere Möglichkeiten wäre ich dankbar.


Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ein generelles Verbot der Hundehaltung in der Wohnanlage betrifft den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, den die Wohnungseigentümer grundsätzlich nur durch Vereinbarung regeln können (§ 15 Absatz 1 WEG, § 10 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG; so die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, BGH, Beschluß vom 04.05.1995 - Az.: V ZB 5/95).

Eine solche Vereinbarung liegt nicht vor.

Aber der Bundesgerichtshof führt in seinem o. g. Urteil folgendes aus, ich zitiere die relevanten Stellen:

„Mehrheitsbeschlüsse können die Wohnngseigentümer nur im Hinblick auf einen ordnungsgemäßen Gebrauch fassen.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH […] ist jedoch ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der in der Frist des § 23 Absatz Absatz 4 S. 2 WEG nicht angefochten worden ist, auch dann allgemein und gerade für den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers verbindlich (§ WEG § 10 WEG § 10 Absatz III WEG), wenn an sich eine Vereinbarung notwendig gewesen wäre. Diese Auffassung hat der Senat mit eingehender Begründung bestätigt (NJW 1994, NJW Jahr 1994 Seite 3230ff. m. zust.Anm. Niedenführ = LM WEG § WEG § 10 Nr. 14). An dieser Rechtsprechung wird festgehalten. […]"

Das heißt, dass zwar generell eine Vereinbarung gegeben sein muss, aber bei insoweit unzulässigen Mehrheitsbeschlüssen beziehungsweise einstimmigen Beschlüssen ist große Vorsicht geboten ist, wenn Sie nicht binnen der Monatsfrist vor dem jeweiligen Amtsgericht angefochten werden.

Deswegen auch der Leitsatz des Bundesgerichtshofs in dem oben genannten Urteil:
„Ein unangefochtener Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer, der die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verbietet, hat vereinbarungsersetzenden Charakter und bindet alle Wohnungseigentümer, weil er weder sittenwidrig ist noch in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift [und damit nicht nichtig ist, sondern nur anfechtbar]."

2. und 3.
Daher muss also ganz grundsätzlich eine Vereinbarung her, was notariell zu bewerkstelligen ist und im Rahmen der Teilungserklärung einzutragen ist, nicht notwendigerweise im Grundbuch.
Diesbezüglich muss also ein Notartermin ausgemacht werden.

Da es sich hier wohl um die herrschende Rechtsprechung handelt, wie sie so nicht direkt im Gesetz widerspiegelt, sondern das Gesetz dazu erst ausgelegt werden muss, wäre es in der Tat denkbar und möglich, in der Teilungserklärung eine Klarstellung vorzunehmen. Dieses gilt auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Das heißt dieses wäre nur deklaratorisch und würde die aktuelle Sach- und Rechtslage darstellen, wobei es allerdings zu bedenken gibt, dass sich auch die Gesetzeslage/höchst richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zukünftig ändern kann, was mit dem Notar besprochen werden sollte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.01.2015 | 09:03

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Eine notarielle Vereinbarung würde ich bevorzugen. Eine Frage habe ich da noch.

Müssen alle Miteigentümer das Hauses beim Notar erscheinen oder genügt es, wenn ich dem Notar schriftliche Willenserklärungen der einzelnen Eigentümer vorlege, um die Vereinbarung eintragen zu lassen? Es würde sich nämlich um 14 Parteien handeln, die alle von der Insel auf dem Festland erscheinen müssten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2015 | 12:33

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

In Ordnung, die Umstände lassen das in der Tat schwer möglich erscheinen, dass alle dort von einem Notar erscheinen.

Es gilt:
Eine Vertretung sollte aller Voraussicht nach mit entsprechender Bevollmächtigung möglich sein, das ist wie bei der Begründung von Wohnungseigentum.
Somit ließe sich eine zeitnahe Änderung erzielen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

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