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Kauf eines Zweifamilien Hauses


| 12.05.2006 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo,
ich möchte in nächster Zeit ein 2familien Haus kaufen.
Mein Problem ist,es wohnt ein Mieter in der oberen Wohnung der Vorkaufrecht und lebenslanges Wohnrecht hat.Wenn er sein Vorkaufsrecht nicht war nimmt,was ist mit dem lebenslangen Wohnrecht? Muss ich als Käufer dieses Hauses auch die Abmachungen zwischen altem Hausbesitzer und Mieter mit übernehmen? Der Verkäufer muss dieses Haus verkaufen um seine Rechnungen für Pflege und andere Verpflichtungen zahlen zu können.
Vielen Dank für eine Antwort.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn ein Wohnrecht vertraglich im Grundbuch eingetragen wurde, steht dieses Wohnrecht dem Inhaber auch nach dem Verkauf der Immobilie zu. Erst mit dem Tod des Inhabers erlischt das Recht. Es handelt sich hier um eine sog. persönliche Dienstbarkeit.

Aber auch, wenn es nur eine vertragliche Vereinbarung gibt, hat das Wohnrecht weiter Bestand. Dieser Auffassung ist jedenfalls der BGH:
Hier wurde einer Frau vom Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht vertraglich zugesichert. Nach erfolgter Zwangsversteigerung verlangte der neue Eigentümer Mietzins.
Der BGH meinte zu Unrecht, da sich der Erwerber das Wohnrecht entgegenhalten lassen müßte.

Urteil des BGH vom 05.11.1997

VIII ZR 55/97

Ich kann Ihnen daher leider wenig Hoffnung machen, gegen das Wohnrecht erfolgreich vorzugehen. Evtl. läßt sich dadurch aber der Preis drücken oder Sie versuchen den inhaber des Wohnrechts zur Aufgabe seines Rechts zu bewegen, evtl. gegen Zahlung des eingesparten Geldes.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst weiterhelfen konnte, auch wenn die Antwort für Sie nicht durchweg positiv erscheint.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2006 | 05:19

Erstmal Danke für die schnelle Antwort,
der Mieter zahlt die ortsübliche Miete an den jetzigen Eigentümer.
Kann auch ich nach einem Kauf die ortsübliche Miete verlangen?
Noch eine kurze Frage.
Nach dem Tod des Verkäufers steht es mir frei dem jetzigen Mieter
die Wohnung zu Kündigen?
Ein schönes Wochenende und vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2006 | 09:39

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn das Wohnrecht nicht kostenlos ist, sondern an eine Mietzahlung gekoppelt ist, treten Sie, vorbehaltlich anderer vertraglicher Vereinbarungen, mit der Erlangung der Eigentümerposition in das Mietverhältnis als Vermieter ein. Ihnen stünde dann auch der Mietzins zu - in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete.

Das Wohnrecht gilt zugunsten des Mieters, der Verkäufer benötigt ein solches ja schon deshalb nicht, weil er Eigentümer des Hauses ist. Erst mit dem Tod des Mieters als Wohnrechtsinhaber erlischt das Wohnrecht. Daher würde dann auch Ihre angedachte Kündigung vor Erlöschen des Wohnrechts fehlschlagen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiter helfen und wünsche auch Ihnen ein angenehmes Wochenende!

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de

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