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Kauf eines Hauses mit Mietern die lebenslanges Wohnrecht haben


26.04.2005 14:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Hallo
Habe folgendes Problem:

Meine Mutter und ihre Schwester haben vor ca. 13 Jahren das Haus ihrer Eltern gekauft,da die Eltern das Haus nicht mehr unterhalten konnten,d.h. Restschulden usw. konnten nicht mehr bezahlt werden.Mutter und Tante haben also eine Betrag X in DM und die noch verbliebenen Restschulden bei der Bank aufgenommen. Betrag X in DM haben die Eltern für das Haus bekommen. Die Eltern aber durften weiterhin in ihrem ehemaligen Haus zur Miete wohnen.
Im Mietvertrag wurde folgendes festgelegt:

Der Mietzeitraum erstreckt sich auf unbestimmte Zeit, d.h. bis zum Ableben der Mieter. Sollten Vermieter(Mutter und Tante) Eigenbedarf geltend machen, so verpflichten sich dieselben den Mietern am gleiche Grundstück eine Wohnung bereitzustellen,d.h. mindestens

-Küche
-Wohnzimmer
-Schlafzimmer
-Bad und WC
-1 Kellerraum
-1 Garage

Das Mietverhältnis kann nur in beiderseitigem Einvernehmen gelöst werden. Die Mieter verpflichten sich auf eine sorgsame Behandlung der Mieträume zu achten. Mieterhöhungen können nur im beiderseitigen Einvernehmen vorgenommen werden und müssen sozial ausgewogen sein.

Nun ist es aber soweit das meine Mutter und meine Tante die Restschulden aus privaten Gründen nicht mehr tragen können und das Haus verkaufen müssen. In erster Instanz wurde ich gefragt ob ich es kaufen möchte.
Was bedeutet das für mich? Wenn ich das Haus kaufen sollte dann möchte ich auch darin wohnen können. Meine jetzige Wohnung im Dachgeschoß meiner Eltern auf dem Nebengrundstück wäre ich bereit an die Großeltern zu vermieten(entspricht den Angaben im Mietvertag). Mal davon abgesehen das es die eigenen Großeltern sind, verkauft werden muß es, das steht fest!

Nun meine eigentlichen Fragen dazu:
Was Passiert beim Kauf des o.g. Objekts ?
Kann ein fremder Käufer den jetzigen Mieter überhaupt kündigen ?
Was Passiert mit dem lebenslangen Wohnrecht beim Verkauf ?

Im Voraus herzlichen Dank


Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Der Käufer des Hauses, würde mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag mit den Großeltern eintreten, denn Kauf bricht Miete nicht.
Da es sich nach der Formulierung um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, kann der Vermieter, also auch der neue Eigentümer fristgemäß ordentlich kündigen.

Allerdings wurde gleichzeitig der Ausschluss der Kündigung vereinbart, denn das Mietverhältnis soll nur im gegenseitigen Einvernehmen gelöst werden können. Dies kommt einem Verzicht des Vermieters auf sein Kündigungsrecht gleich. Eine solche Vereinbarung ist auf Seiten des Vermieters wirksam, für den Mieter allerdings nicht bindend.

Fraglich ist daher schon, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf überhaupt seitens des Vermieters möglich ist.

Eine vermieterseitige Kündigung scheint wohl so wohl ausgeschlossen, da die ursprünglichen Vertragsparteien so etwas wie ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart haben und dies auch wollten.

Diese "Wohnrecht" bleibt beim Verkauf erhalten.

Die Vereinbarung des Vertrages über die Pflichten des Vermieters bei der Anmeldung von Eigenbedarf, stehen allerdings im Widerspruch zu den nachfolgenden Vereinbarungen bzgl. der einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses und ist wohl so auszulegen, als dass dem Vermieter zumindest das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs erhalten bleiben soll, soweit dieser eine entsprechende Ersatzwohnung zur Verfügung stellt.

Auch diese im Wege der Auslegung ermittelte Vereinbarung gilt gegenüber dem neuen Eigentümer.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2005 | 15:06

Danke erstmal für die Antwort

Verstehe ich das mit der Ersatzwohnung richtig ,denn die Wohnung befindet sich ja nicht auf dem eigentlichen Grundstück(wurde ja laut Mietvertrag so festgelegt) sondern auf dem direkt daneben liegendem Grundstück ?
Würde das bedeuten das wenn ich das Haus kaufe und Eigenbedarf geltend machen möchte, das meine jetzige Wohnung sofern sie dem entspricht was im Mietvertrag steht ausreichen würde ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2005 | 07:41

Ich gehe nach Ihrer Schilderung davon aus, dass die Bereitstsellung einer Ersatzwohnung auch auf einem anderen Grundstück ausreichend ist, denn ansonsten würde es sich wiederum um eine Vereinbarung handeln, welche eine Eigenbedarfskündigung rein faktisch ausschließt und dies war von den Vertragsparteien nicht gewollt. Ihr jetzige Wohnung sollte daher ausreichen.

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