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Kauf eines Hauses von Erben. Mieter hat 'Wohnrecht' nur im Testament.

| 14.05.2011 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Schönen guten Tag!

Wir planen einen Hauskauf (3-Familien-Haus). Das Haus ist aktuell noch im Besitz eines Erben. In einer der drei Wohnungen wohnt seit rund 40 Jahren eine Person, mit einem normalen Mietvertrag und bei Zahlung von Miete (wenn auch nur sehr gering).

Dieser Mieter ist im Testament des Erblassers bedacht. Es wurde festgehalten, dass bei einem Verkauf des Hauses durch die Erben der Mieter weiterhin in dieser Wohnung wohnen bleiben darf und auch eine Kündigung durch Eigenbedarf ausgeschlossen werden soll.

Der Erblasser ist letztes Jahr verstorben. Der Mieter wohnt auch bisher in der Wohnung. Abgesehen vom Testament existieren keine weiteren Absicherungen wie zum Beispiel eine Eintragung im Grundbuch.

Welche Verpflichtungen ergeben sich aus dieser Konstellation für uns als evtl. Käufer? Sind wir als neue Eigentümer an dieses Testament gebunden? Kann es beim Notartermin eine böse Überraschung geben? Wenn ja welche?

Wie können wir einer negativen Entwicklung entgegen wirken?

Für Ihre Antworten herzlichen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage kann ich Ihnen anhand Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Bezüglich der Formulierung im Testament des Erblassers gibt es zwei Auslegungsmöglichkeiten.

Die Erste wäre die Auslegung als Einräumung eines Wohnrechts. Ein solches Wohnrecht muss nicht zwingend im Grundbuch eingetragen werden.

Ist es nicht eingetragen, so geht es bei einem Verkauf der Wohnung allerdings nur dann auf den Käufer über, wenn dieser ausdrücklich zustimmt.

Aufgrund der von Ihnen geschilderten Formulierung ist diese Auslegungsmöglichkeit aber eher theoretischer Natur.

Sehr viel naheliegender ist die Auslegung als Ergänzung zum Mietvertrag und damit als einseitigen Kündigungsverzicht seitens des Vermieters.

Ein solcher ist grundsätzlich auch unbefristet möglich. Die einzige formelle Voraussetzung, die die Rechtsprechung für die Wirksamkeit eines solchen Kündigungsverzichts aufstellt ist das Schriftformerfordernis, welches hier eingehalten wurde.

An einen solchen Kündigungsverzicht wären Sie als Käufer auch gebunden. Sie könnten den Mietvertrag nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

Betrachtet man die Formulierung in dem Testament lediglich als Auflage an den Erben, so wäre grundsätzlich der Erbe verpflichtet, beispielsweise in dem notariellen Kaufvertrag festhalten zu lassen, dass die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird.

Tut er dies nicht könnten Sie kündigen und der Erbe als Verkäufer würde sich dann schadenersatzpflichtig machen.

Am wahrscheinlichsten in einem Rechtsstreit erscheint mir, die als zweites genannte Auslegung.

In jedem Fall wäre bei einem Kauf des Hauses das Risiko äußerst hoch, dass der Mieter weiter in der Wohnung bleiben darf, weil die Eigenbedarfskündigung wirksam ausgeschlossen wurde.

Um einer negativen Entwicklung entgegen zu tragen, bleibt Ihnen eigentlich nur, eine Vereinbarung mit dem Verkäufer zu treffen, dass dieser dafür zu sorgen hat, dass das Haus leer ist, bevor Sie den Kaufpreis zahlen.

Eine solche Vereinbarung kann in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit meiner Antwort einen Einblick in die Rechtslage verschaffen konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 14.05.2011 | 12:09

Vielen Dank für rasche Antwort!

Sie schreiben u.a. "Betrachtet man die Formulierung in dem Testament lediglich als Auflage an den Erben, so wäre grundsätzlich der Erbe verpflichtet, beispielsweise in dem notariellen Kaufvertrag festhalten zu lassen, dass die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird.

Tut er dies nicht könnten Sie kündigen und der Erbe als Verkäufer würde sich dann schadenersatzpflichtig machen.

Am wahrscheinlichsten in einem Rechtsstreit erscheint mir, die als zweites genannte Auslegung. "

Wem gegenüber macht sich der Verkäufer bei dieser Auslegung schadenersatzpflichtig? Dem Mieter oder uns gegenüber?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2011 | 12:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

da Sie ja kündigen könnten, würde sich der Verkäufer dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig machen.

Ihnen würde in diesem Fall ja kein Schaden entstehen.

Mit freundlichen Grüßen

Bade
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.05.2011 | 12:28

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