Kauf einer Eigentumswohnung für Sohn - steuerliche Gestaltung

Sehr geehrter Fragesteller,

sehr gerne möchte ich Ihre Frage auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworten:

Rein vorsorglich wiederhole ich kurz die von Ihnen beschriebenen Ziele, um Missverständnissen vorzubeugen. Sollten Sie bereits hier Abweichungen feststellen, bitte ich dringend um eine entsprechende Erläuterung, damit ich meine darauf aufbauenden Antworten anpassen kann.

Ziele

1. Ihre Tochter soll Eigentümerin einer noch zu erwerbenden Eigentumswohnung werden.
2. Die gesamten Kosten des Erwerbs wollen Sie als Eltern wirtschaftlich tragen.
3. Die laufenden Kosten werden (soweit Umlagefähig) in den nächsten 5 Jahren durch den Mieter getragen.
4. Der Schenkungssteuerfreibetrag von Ihnen als Eltern beträgt jeweils 400.000 EUR, und wurde noch nicht vollständig genutzt, reicht für diese Schenkung (385 T€) aus, soll aber nicht mehr als nötig weiter "aufgebraucht" werden.

Insgesamt geht es Ihnen - unter Beachtung der Punkte 1-4 - um eine Einschätzung dazu, ob eine Geldschenkung oder eine mittelbare Grundstücksschenkung anzuraten wäre.


Antwort

Schenkungssteuerliche Betrachtung

Anzuraten wäre eine mittelbare Grundstücksschenkung, weil so der Verschonungsabschlag nach 13d ErbStG genutzt werden kann. Dieser kommt stets dann zum Tragen, wenn es sich um bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden,
im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind, nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13a gehören.

Dies dürfte vorliegend der Fall sein.

Liegt also eine mittelbare Schenkung vor, weil der Schenker dem Beschenkten Geldmittel mit der Bestimmung zur Verfügung stellt, ein bestimmtes Grundstück zu erwerben oder zu bebauen und beträgt der Wert der Wohnung, wie in Ihrem Fall, bei 340.000 EUR, beträgt der Wert der Schenkung nur 306.000 EUR. Hinsichtlich der Erwerbsnebenkosten liegt mE keine mittelbare Grundstücksschenkung vor.

Unzutreffend dürfte mE sein, dass der gemeine Wert unterhalb des Kaufpreises der Eigentumswohnung anzusetzen sein wird. Eigentumswohnungen werden im Vergleichswertverfahren bewertet. Dabei werden üblicherweise vergleichbare Wohnungen herangezogen und mit der zu bewertenden Wohnung verglichen. Vorliegend liegt aber ein sich am Markt gebildeter Preis zugrunde, weshalb es schwierig sein dürfte anzunehmen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der erst kurz zuvor gezahlte Kaufpreis.

II. Ertragssteuerliche Betrachtung

Auf ertragssteuerlicher Seite ergeben sich hinsichtlich der Abschreibung keine Probleme, wenn Ihre Tochter als Eigentümerin der Immobilie eingetragen ist.

Probleme ergeben sich aber hinsichtlich der Zinszahlungen. Grundsätzlich sind Werbungskosten nur von demjenigen abziehbar, der sie auch wirtschaftlich trägt. Dies ist hier nicht Ihre Tochter.

In der Form der sogenannten "Verkürzung des Zahlungsweges" wären die Zinsen dann abziehbar, wenn der Darlehensvertrag von Ihrer Tochter geschlossen, aber von Ihnen bedient wird. In solchen Fällen darf es keinen Unterschied machen, ob nun Sie unmittelbar der Darlehensverpflichtung Ihrer Tochter nachkommen oder mittelbar, indem Sie zunächst Ihrer Tochter Geld überweisen und sie selbst davon die Darlehensverbindlichkeit bedient.

Ein sogenannter "verkürzter Vertragsweg" bei dem Sie den Vertrag schließen kommt bei Dauerschuldverhältnissen wie Darlehen nicht in Betracht.

Ertragssteuerlich wäre demnach zu empfehlen, das Ihre Tochter das Darlehen aufnimmt, um eine Wohnung zu finanzieren, jedoch Sie den Darlehensverpflichtungen nachkommen.

Zu beachten ist aber dann, dass es sich nicht mehr um eine mittelbare Grundstücksschenkung handelt, sondern um Geldschenkungen in Höhe der jeweiligen Darlehensraten.

III. Ergebnis

Im Ergebnis geht es darum die Vorteile einer mittelbaren Grundstücksschenkung gegen die Nachteile der Darlehensaufnahme durch Sie abzuwägen.

Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob und in welchem Rahmen Sie weitere Schenkungen an Ihre Tochter planen. Der Verlust der Abzugsfähigkeit der Zinsen von 3.360 EUR im Jahr dürfte jedoch nicht unerheblich sein.

Eigenheimzulage

Außerhalb von Bayern gibt es die Eigenheimzulage nicht mehr.



Gerne stehe ich Ihnen bei weitergehenden Fragen gerne mit Rat und Tat zur Seite.
Das Steuerrecht ist eine komplexe Materie. Manchmal fällt es schwer diese für steuerrechtliche Laien verständlich zu formulieren. Zögern Sie deshalb bitte nicht nachzufragen, wenn etwas unklar ist. Gerne erreichen Sie mich auch telefonisch (vgl. Rechnung).

Ich wünsche Ihnen einen guten Start ins neue Jahr.


Herzliche Grüße
Michael Krämer
Rechtsanwalt