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Kauf einer Eigentumswohnung mit Partnerin


| 18.06.2017 17:59 |
Preis: 48,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Kauf einer vermieteten Immobilie durch Lebenspartner unter Einräumung eines gegenseitigen Vorkaufsrechts


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Freundin und ich (seit 12 Jahren zusammen) werden in 3 Monaten (Notartermin: September 2017) eine Eigentumswohnung zusammen kaufen. Wir sind weder verheiratet noch haben wir eine eingetragene Lebenspartnerschaft (Wir wohnen seit 2,6 Jahren zusammen, ohne Kinder). Im Grundbuch wird der Erwerb - zu je 1/2 Anteil - vom Notar eingetragen. Die Finanzierung: Eigenkapital 50/50; Kredit: beide werden gleichermaßen von der Bank eingetragen.

Wir möchten ein Ankauf,- und Vorkaufsrecht vom Notar dazu eingetragen bekommen. Wie sollte dies formuliert werden? Im Falle einer Trennung möchten wir die Verteilung der Eigentumswohnung klar geregelt haben (50/50) und keine zusätzlichen rechtlichen Kosten (Im Todesfall möchten wir jeweils unseren Anteil dem/die Partner/in erben).

Wenn ich eine zweite Frage stellen darf:

Die Wohnung ist aktuell seit 10 Jahren noch vermietet (2007 wurde die Wohnung fertig gebaut). Der Verkäufer hat den Mietern (Erst,- und Einzigsterbezug) über den Verkauf informiert. Die Vermieter (ein Paar ca. 40 Jahre alt, ohne Kinder) möchten die Wohnung selber nicht kaufen.

Beim Verkauf der Wohnung wird der Mietvertrag an uns (Käufer) übergehen (Vorschlag der Maklerin). Ist das Korrekt? Oder sollten wir einen neuen Mietvertrag aufsetzen? Danach werden wir sofort die Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen (Ab September 2017). Der Auszug sollte spätestens nach 9 Monaten erfolgen: Mai 2018. Die Mieter haben mündlich geäußert, dass sie früher ausziehen würden, falls sie mit dem Umzugskosten finanziell unterstützt werden. Wir (Käufer) sind zeitlich flexibel und zahlen im Moment weniger Miete als was wir ab September von den Mietern bekommen werden (Diferenz ca. 150€). Können wir etwas im Voraus unternehmen (Vor dem Kauf oder danach), um sicher zu sein, dass die Mieter ausziehen werden?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen,

die Suchende nach einer EGW
18.06.2017 | 19:07

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

auf der Grundlage der von Ihnen gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ein gegenseitiges Vorkaufsrecht könnte wie folgt formuliert und im Grundbuch eingetragen werden (nach Hertel, Würzburger Notarhandbuch, Seite 1118):

"Jeder Erwerber bestellt an seinem Miteigentumsanteil zugunsten des jeweils anderen als Berechtigten nach § 472 BGB ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle, dessen Eintragung an rangnächster Stelle die Beteiligten hiermit bewilligen und beantragen."

Sie sollten zusätzlich zum Kauf einen notariellen Partnerschafts- und Erbvertrag abschließen. In diesem sollten Sie sich gegenseitig zum Erben bezüglich Ihres jeweiligen Miteigentumsanteils einsetzen und das Schicksal der Eigentumswohnung bei etwaiger Trennung präzise regeln. Dies könnte zum Beispiel so aussehen, dass die Wohnung im Falle der Trennung verkauft und der erzielte Kaufpreis je zur Hälfte an Sie beide ausgekehrt wird. Sie verpflichten sich darin gegenseitig, für den Fall der Trennung bei der Löschung des Vorkaufsrechts und beim Verkauf mitzuwirken.

Zentrale Vorschrift Ihrer weiteren Fragen ist § 566 BGB "Kauf bricht nicht Miete". Dessen Absatz 1 lautet:

"Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."

Das bedeutet, dass zwischen Ihnen und den Mietern mit Eigentumsübergang kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis entsteht. Sie sollten sich daher vom Verkäufer unbedingt den aktuellen Mietvertrag geben lassen und diesen auf vertragliche Kündigungsfristen hin untersuchen.

Der Eigentumsübergang und damit Ihr Eintritt in das Mietverhältnis hängt aber von Voraussetzungen ab, die nicht allein in Ihrer Hand liegen. So müssen alle Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sein, damit Sie überhaupt den Kaufpreis zahlen können. Der Vollzug des Kaufs, Ihre Eintragung als neue Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch, kann sich also lange hinziehen.

Um Rechtssicherheit für Sie zu schaffen, hat hier daher eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem Verkäufer, den Mietern und Ihnen beiden Sinn, so dass es nicht darauf ankommt, wann Sie letztendlich überhaupt kündigen können.

Diese dreiseitige Vereinbarung bezüglich der Aufhebung des aktuellen Mietverhältnisses zum 01.05.2018 ist dann auch im Notarvertrag zu berücksichtigen, da alle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer beurkundet werden müssen. Die dreiseitige Vereinbarung ist zumindest als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen.

Ich hoffe, Ihre Fragen damit verständlich beantwortet zu haben. Sollten Sie Rückfragen haben, nutzen Sie gern die Nachfragefunktion. Ansonsten würde ich mich über eine positive Bewertung sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2017 | 15:00

Sehr geehrter Dr. Andreas Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wir haben unten unsere Nachfragen erfasst:

"Ein gegenseitiges Vorkaufsrecht könnte wie folgt formuliert und im Grundbuch eingetragen werden"
* Kommt bei uns ein Ankaufsrecht zusätzlich nicht in Frage?

"Sie sollten zusätzlich zum Kauf einen notariellen Partnerschafts- und Erbvertrag abschließen. In diesem sollten Sie sich gegenseitig zum Erben bezüglich Ihres jeweiligen Miteigentumsanteils einsetzen und das Schicksal der Eigentumswohnung bei etwaiger Trennung präzise regeln. Dies könnte zum Beispiel so aussehen, dass die Wohnung im Falle der Trennung verkauft und der erzielte Kaufpreis je zur Hälfte an Sie beide ausgekehrt wird. Sie verpflichten sich darin gegenseitig, für den Fall der Trennung bei der Löschung des Vorkaufsrechts und beim Verkauf mitzuwirken."
* Wie verhält sich der Partnerschaftsvertrag in dem Fall dass ein Partner oder Beide nicht verkaufen möchten? Oder wenn ein Partner die Wohnung selbst weiterhin nutzen möchte? Welche Optionen hätten wir um den Vertrag zu formulieren?

"Das bedeutet, dass zwischen Ihnen und den Mietern mit Eigentumsübergang kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Mietverhältnis entsteht."
* Muss ein neuer Vertrag mit dem alten Mietverhältnis aufgesetzt werden? Oder zumindest die Namen der Vermieter im alten Mietvertrag ausgetauscht werden?

"So müssen alle Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sein, damit Sie überhaupt den Kaufpreis zahlen können. Der Vollzug des Kaufs, Ihre Eintragung als neue Miteigentümer je zur Hälfte im Grundbuch, kann sich also lange hinziehen."
* Welche Fälligkeitsvoraussetzungen? Heißt es wir sollen im September (Notartermin) noch nicht bezahlen? Können wir dann nicht im September gleich den Mietern kündigen?

"Um Rechtssicherheit für Sie zu schaffen, hat hier daher eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem Verkäufer, den Mietern und Ihnen beiden Sinn, so dass es nicht darauf ankommt, wann Sie letztendlich überhaupt kündigen können.
Diese dreiseitige Vereinbarung bezüglich der Aufhebung des aktuellen Mietverhältnisses zum 01.05.2018 ist dann auch im Notarvertrag zu berücksichtigen, da alle Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer beurkundet werden müssen. Die dreiseitige Vereinbarung ist zumindest als Anlage zum Kaufvertrag zu nehmen."
* Müssen die Mieter beim Notartermin auch anwesend sein? Oder reicht eine vorherige Unterschrift von ihnen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen, denken Sie dass wir einen Anwalt engagieren sollten oder reicht es dass wir uns mit diesen Punkten an den Notar wenden?

Mit freundlichen Grüßen
die Suchenden

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2017 | 15:09

Sehr geehrte Fragensteller,

Sie stellen zahlreiche weitere Fragen. Dies ist im Rahmen der Nachfragefunktion leider nicht zulässig. Im Rahmen der Nachfragefunktion können reine Verständnisfragen zur gegebenen Antwort geklärt werden, nicht aber völlig neue Konstellationen und neue Fragen aufgeworfen werden. Bitte haben Sie dafür Verständnis.

Sicher ist es sinnvoll, bei solchen Fragen zum Teil grundsätzlicher Natur einen Rechtsanwalt zu engagieren, der Sie umfassend aufklärt. So zum Beispiel über die Fälligkeitsvoraussetzungen beim Immobilienkauf.

Gerne können Sie mich mit einem solchen Mandat beauftragen, das entspricht meiner Spezialisierung und macht mir immer große Freude.

Mit den besten Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 18.06.2017 | 19:25

Sehr geehrter Fragensteller,

ergänzend möchte ich Ihnen bezüglich der Vorkaufsrechte gerne noch die Formulierung nach Basty im Kersten/Bühling mit auf den Weg geben. Diese Formulierung hat den Vorteil, dass die beiden gegenseitigen Vorkaufsrechte im Falle der Nichtausübung im Verkaufsfall automatisch erlöschen:

"(Die Erwerber) räumen jeweils am eigenen Miteigentumsanteil zugunsten des Inhabers des anderen je ein dingliches Vorkaufsrecht ein, das bis zum ersten Verkaufsfall, bei dem es ausgeübt werden kann, besteht. Kann eines der Vorkaufsrechte ausgeübt werden, wird es aber nicht ausgeübt, erlöschen beide Vorkaufsrechte. Die Eintragung der beiden Vorkaufsrechte in das Grundbuch an rangnächster Stelle wird bewilligt und beantragt."

Mit den besten Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 23.06.2017 | 02:19


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Stellungnahme vom Anwalt:
Danke Ihnen noch für Ihre sehr freundliche Bewertung. Ich hoffe, meine Regelungsvorschläge waren hilfreich für Sie und würde mich freuen, wenn Sie bei Bedarf wieder auf mich zurückgreifen würden. Mit den besten Grüßen, Andreas Neumann
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 23.06.2017
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