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Kauf einer Eigentumswohnung mit Verzug

| 08.01.2016 08:27 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Meine Freundin und ich haben eine Eigentumswohnung gekauft und der notarielle Vertrag wurde im November 2014 unterschrieben. Der damalige Einzugstermin lautete 01.09.2015, welchen wir auch schriftlich festhalten wollten, weil da schon abzusehen war, dass der Termin nicht eingehalten werden kann. Der Notar riet uns von solch einer schriftlichen Fixierung ab, da der Kaufpreis erneut errechnet werden müsste. Somit haben wir keinen festen Einzugstermin festgehalten.
Jetzt hat es sich schon soweit verzögert, dass der Einzugstermin der 15.02.2016 ist. Da der Innenausbau noch nicht wirklich begonnen hat, zweifeln wir auch an diesem Termin. Nur wir haben unsere jetzige Wohnung zum 29.02.2016 gekündigt und müssten dementsprechend vorher in die neue Wohnung einziehen.
Unsere Frage lautet jetzt, ob man etwas machen kann um eventuellen Schadensersatz zu fordern, falls der Einzugstermin nicht eingehalten werden kann. Zum Beispiel eine Mahnung schreiben. Und falls dies möglich ist, wann wäre der richtige Zeitpunkt für eine Mahnung, bzw. andere Rechtsmittel?
Desweiteren frage ich mich, ob das Verhalten des Notars damals neutral war, oder ob er im Sinne des Bauträgers gehandelt hat, da im November 2014 abzusehen war, dass es sich verzögern wird und er den Bauträger vor Schadensersatzforderungen unsererseits beschützen wollte. Und falls dies der Fall sein sollte, ob man da evtl. Rechtsmittel geltend machen kann.

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Ratsuchender,


leider kommt es oft vor, dass kein Fixtermin genannt wird, da der Vertrag vorab nicht geprüft worden ist.

Sofern nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung es an diesem notwendigen Fixtermin fehlen sollte (der Vertrag wäre darauf ggfs. ergänzend zu prüfen), bleibt nur noch die Möglichkeit, den Verkäufer in Verzug zu setzen.

Dazu müssen Sie eine angemessene Frist zur vertragsgemäßen Fertigstellung setzen, was zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen sollte.

Teilen Sie dem Verkäufer mit, dass der im Vertrag genannte Termin 01.09.2015 überschritten ist und Sie nun die Fertigstellung bis zum 31.01.2016 erwarten. Teilen Sie mit, dass Sie gekündigt haben und im Falle der Fristversäumnis Schadensersatzansprüche geltend machen werden.


Aber das eben vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages, da dort ggfs. andere Regelungen, die die gesetzlichen Rechtsfolgen tangieren, enthalten sein könnten. Daher sollten Sie überlegen, den Vertrag prüfen zu lassen und auch die Fristsetzung durch einen Rechtsanwalt vornehmen zu lassen.



Das Verhalten des Notars ist in der Tat recht ungewöhnlich, da der Kaufpreis sicherlich nicht von der Terminfestsetzung rechnerisch abhängen kann.

Insoweit kann eine Fehlberatung vorliegen, wonach der Notar sich dann ebenfalls schadensersatzpflichtig macht - allerdings müssten Sie dann dieses Fehlverhalten und die Kausalität hinsichtlich des eingetretenen Schadens komplett beweisen müssen.

Und da sehe ich die größten Probleme, da Sie nicht nur die Äußerung des Notars beweisen müssten, sondern der Schaden durch den Verzug des Verkäufers eintritt, also die (zweitrangige) Haftung des Notars entfallen wird.


Wichtiger ist für Sie daher die ordnungsgemäße Inverzugsetzung des Verkäufers, um mögliche Schadensersatzansprüche geltend machen zu können.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg.

Rückfrage vom Fragesteller 10.01.2016 | 11:44

Nach Überprüfung des Vertrages unsererseits haben wir keine solche Regelung im Vertrag gefunden.
Wie könnten solche typischen Regelungen in einem Kaufvertrag formuliert sein? Erklärend für die Verspätungen wurden Umplanung/Änderungswünsche, Bauschwierigkeiten und verzögerte Baugenehmigungen erwähnt.

Reicht es bei einer Mahnung die Frist der Fertigstellung festzulegen oder muss explizit die Schadensersatzforderung erwähnt werden?
Und kann eine Fertigstellung vor der jetzt festgelegten Übergabe am 15.02.16 unsererseits festgelegt werden? Zum Beispiel zum 01.02.16.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.01.2016 | 13:06

Sehr geehrter Ratsuchender,

ein Fixtermin wird üblicherweise durch Nennung eines genauen Datums im Vertrag festgelegt (".. wird bis zum ... vertragsgerecht fertiggestellt und übergeben").

Umplanung/Änderungswünsche, Bauschwierigkeiten und verzögerte Baugenehmigungen sind bei der Bauzeit ansich zu berücksichtigen, können also keine Rolle spielen; damit hat der Unternehmer zu rechnen und dieses in Bauzeitplänen einzubeziehen.


Bei der Mahnung sollte die mögliche Ersatzforderung erwähnt werden, da es ansonsten später Probleme gegen kann, ob es wirklich eine Mahnung ist. So eine Mahnung muss also immer deutlich machen, was innerhalb welcher Frist erwartet wird und welche Folgen bei Fristversäumnis drohen können. Die Frist können Sie selbst bestimmen, also auch vor der jetzt festgelegten Übergabe verlangt werden.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 10.01.2016 | 09:57

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