Kann mein Mieter mich auffordern, Schönheitsreparaturen durchzufürhen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Wurden in dem mündlich abgeschlossenen Mietvertrag, in den Sie als Erwerber eingetreten sind, keine Regelungen zu den Schönheitsreparaturen getroffen, dann gilt die gesetzliche Grundbestimmung des § 535 BGB . Hiernach hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach dieser Bestimmung obliegt es primär dem Vermieter, Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, und zwar neben seiner Verpflichtung, beschädigte Sachen wieder in Stand zu setzen. D.h. bei fehlender Vereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, werden Sie dem Renovierungsverlangen des Mieters grundsätzlich Folge leisten müssen. Da ein Fristenplan nicht vereinbart sein dürfte, tritt die Fälligkeit dann ein, wenn nach objektiver Betrachtungsweise die Wohnung als renovierungsbedürftig einzuschätzen ist. Ihnen wird daher zunächst zu empfehlen sein, den Mieter um einen Besichtigungstermin zu bitten, um den konkreten Renovierungsbedarf festzustellen. – Eine Renovierungspflicht wird Sie nur dann nicht treffen, wenn Sie nachweisen können, dass in dem seinerzeit mündlich abgeschlossenen Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Hierfür werden Sie mit dem damaligen Verkäufer der Wohnung Kontakt aufnehmen müssen.

Weiterhin kann der Mieter grundsätzlich den Verkauf der Wohnung nicht verhindern. Dem Mieter wird auch kein Vorkaufsrecht zustehen, da es an der Voraussetzung der Umwandlung in eine Eigentumswohnung nach Überlassung an den Mieter fehlen wird. Für die anstehenden Besichtigungen mit den Kaufinteressenten können Sie von dem Mieter das Betreten der Mieträume nach vorheriger Anmeldung und Absprache zu den üblichen Tageszeiten (Werktage: 10 - 13 Uhr und 15 - 18 Uhr; an Sonn- und Feiertagen von 11 - 13 Uhr) verlangen. Die gewünschten Besichtigungstermine sollten dem Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden. Ansonsten tritt im Verkaufsfall der Erwerber in die Rechte und Pflichten des (mündlichen) Mietvertrages ein.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin