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Schönheitsreparaturen bei Mietbeendigung

| 23.05.2019 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Zusammenfassung: Mietrecht, Schönheitsreparaturen, unrenovierte Wohnung

In der Anlage zu meinem Mietvertrag steht folgender Satz: "Der Zustand der Wohnung wird als vertragsmäßig anerkannt. Auf die Durchführung einer Anfangsrenovierung durch den Vermieter wird ausdrücklich verzichtet. Der Mieter ist zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet."

Nun habe ich die Wohnung gekündigt und beim Vorabnahmetermin verlangt der Vermieter, dass ich bis zum Auszug folgendes mache: Streichen der Türen samt Zarge, Fenster, Scheuerleisten, Erneuern des Handwaschbeckens aufgrund beschädigter Oberfläche.

Meine Frage: ist der oben erwähnte Klausel in der Anlage meines Mietvertrages rechtlich? Bin ich dazu verpflichtet bei der Mietbeendigung, die Wohnung wie vom Vermieter verlangt zu renovieren?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der von Ihnen zitierte Satz aus der Anlage zum Mietvertrag betrifft den Zustand der Wohnung bei Einzug. Vermutlich haben Sie die Wohnung unrenoviert übernommen und dies durch den genannten Zusatz als vertragsgerecht anerkannt.

Indem Sie, wovon ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung ausgehe, eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, heißt das, dass Klauseln im Mietvertrag betreffend die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch Sie als Mieterin unwirksam sind. D.h., obwohl im Mietvertrag festgehalten ist, sie seien zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft das in rechtlicher Hinsicht nicht zu.

Diese Überlegungen gelten, wenn ein formularmäßiger Mietvertrag geschlossen worden ist, wozu auch ein Anhang gehören kann.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn kein formularmäßiger Vertrag vorliegt, sondern wenn gewissermaßen verschiedene Punkte des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt worden sind.

Beispielsweise könnte der Vermieter für die Durchführung der Schönheitsreparaturen Ihnen einen finanziellen Ausgleich zugesichert haben. In einem solchen Fall kann die Klausel, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, selbst dann wirksam sein, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat.

Hierfür ergeben sich aus dem Sachverhalt jedoch keine Anhaltspunkte.


2.

Ich gehe von einem formularmäßigen Mietvertrag aus, wobei Sie eine nicht renovierte Wohnung bezogen haben. Die Rechtsfolge ist, dass eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieterin nicht wirksam ist.

Demzufolge kann der Vermieter bei Ihrem Auszug aus der Wohnung nicht die von Ihnen genannten Schönheitsreparaturen verlangen.


3.

Die oben genannten rechtlichen Überlegungen betreffen die Schönheitsreparaturen, nicht aber Schäden, die Sie an der Mietsache verursacht haben.

Soweit eine Erneuerung des Handwaschbecken verlangt wird, handelt es sich nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Schadenersatzforderung. Für Schadenersatzforderungen gelten die Grundsätze hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht.

D.h., haben Sie das Handwaschbecken im Verlauf der Mietzeit beschädigt (nicht normale Abnutzung), müssen Sie Schadenersatz leisten, wobei gegebenenfalls ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen ist.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2019 | 19:28

Sehr geehrter Herr Raab,

vielen Dank für Ihre klaren und ausführlichen Erläuterungen.
Meine Nachfrage ist, auf welche genauen rechtlichen Grundlagen (z.B. BGH-Urteil Nr./Datum, § Mietrecht, usw.) kann ich mich berufen um die 3 von Ihnen oben genannten Punkte meinem Vermieter gegenüber zu argumentieren?

Herzlichen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2019 | 20:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Zu 1:

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ; Urteil BGH vom 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03 ; Urteil BGH vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14

Zu 2:

§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB ; Urteil AG Saarbrücken vom 13.04.2016, Az. 3 C 313/15 ; Urteil LG Düsseldorf 23.08.2017, Az. 23 S 92/16

Zu 3:

§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.05.2019 | 09:07

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