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Instandhaltungskosten / Wohnrecht


| 03.05.2006 18:43 |
Preis: ***,00 € |

Familienrecht



Hallo lieber Anwalt/Anwältin !

Es geht um ein Zweifamilienhaus das je zur idiellen Hälfte mir und meinem Bruder gehört. Mein Vater und die damalige Lebensgefährtin (Mutter verstorben), welche die sog. erweiterte Vormundschaft übernommen hat, haben den Kaufvertrag als Vormund abgeschlossen. Ich und mein Bruder waren damals 15 bzw. 14 Jahre alt.
Mein Vater hat in der unteren Etage und in zwei Räumen in der zweiten Wohnung (in der obere Etage ohne separatem Zugang !) ein lebenslanges entgeldliches Wohnrecht. Zudem hat sich unser Vater ein Vorkaufsrecht eintragen lassen.
Bis Ende letzten Jahres lebte in der zweiten Wohnung unsere Großmutter. Diese Wohnung soll vermietet werden. Die Miete möchte unser Vater zum Abtrag der Restschuld von rund 35T€ verwenden.
Da sich zudem die Einkommenssituation unseres Vaters sehr verschlechtert hat, bzw. er in 3 Jahren nur eine geringe Rente zu erwarten hat, verlangt er von mir und meinem Bruder einen Anteil zum Erhalt des Hauses zu leisten.
Ich und mein Bruder haben aus verschiedenen Gründen kein großes Vertrauen zu unserem Vater und sind deshalb misstrauisch. Zudem wurden wir auch von unserer Großmutter (väterlicherseits !) gewarnt !


Fragen:

In wie weit kann unser Vater mich und meinen Bruder zu Instandhaltungskosten heranziehen ?

Ist dieser Kaufvertrag, in dem er als Vormund, sich gegenüber seinen nicht volljährigen Kindern ein entgeldliches lebenslanges Wohnrecht einräumen lässt, zulässigt bzw. anfechtbar !?

Unser Vater würde den Abtrag der Restschuld von 35T€ und die Instandhaltung übernehmen, möchte aber im Gegenzug ein Nießbrauchsrecht der zweiten Wohnung (um diese selbst vermieten zu können !) und ein unentgeldliches Wohnrecht in der anderen Wohnung ! Sollten ich und mein Bruder uns hierauf einlassen ? In unseren Augen sollte es beim entgeldlichen Wohnrecht bleiben, wobei es durch die Leistung des Abtrages abgegolten ist.

Mein Bruder ist seit einigen Jahren an MS erkrankt. Wie kann seine Haushälfte gegen den Zugriff im Pflegefall geschützt werden ? Ist es sinnvoll, das mein Bruder mir die Haushälfte verkauft ?

In wie weit ist ein Verkauf des Hauses möglich, wenn ich und mein Bruder unserem Vater das Wohnrecht abkaufen würden ? Wie wird der Wert des Wohnrechts ermittelt ?


Vielen Dank für Ihre Hilfe.

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsberichts kursorisch wie folgt beantworten möchte:

1.

Wenn Ihr Vater ein lebenslanges endgeldliches Wohnrecht besitzt,
würde sich die angesprochene Kostentragungspflicht „an sich“ aus dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ganz oder zumindestens anteilig ergeben.

Da Sie jedoch mit Ihrem Bruder Eigentümer der Liegenschaft sind, spricht vorbehaltlich einer anteiligen Übernahme durch den Vater viel dafür, dass Sie mit den in Rede stehenden Kosten zu Recht –anteilig- belastet werden sollen.

2.

Der zugrunde liegende Kaufvertrag mit der „Doppelrolle“ des Vaters als ad eins damals Vormund (wenn ich Sie recht verstand), ad zwei Vertragspartner für das Wohnrecht dürfte nicht anzufechten sein – unterstellt einmal, die Einbindung des Vormundschaftsgerichts erfolgte damals.

3.

In Ihrem Sinne günstiger verhält es sich natürlich bei dem Wunsch des Vaters, ein Niessbrauchsrecht betr. der zweiten Wohnung und ein unendgeldliches Wohnrecht an der ursprünglichen Wohnung auf dem Verhandlungswege zu erreichen. Hiervon kann Ihnen vernünftigerweise nur abgeraten werden. Sie sollten also am endgeldlichen Wohnrecht betr. der ursprünglichen Wohnung –verrechnet mit dem Schuldabtrag- festhalten.

4.

Der evt. Zugriff auf die Haushälfte im evt. Pflegefall Ihres Bruders ist –vorbehaltlich zukünftiger, u.a. sozialrechtlicher Änderungen nicht in Gänze auszuschliessen. Hier wäre es in der Tat sinnvoll, beizeiten (!) einen Verkauf der Haushälfte an Sie anzudenken.

5.

Nach einen „Abkauf“ des Wohnrechts steht einem Verkauf der Liegenschaft nichts im Wege. Der Wert des Wohnrechts könnte in Anlehnung (eine direkte Anwendung scheidet aus) an die aktuelle „amtliche Sterbetafel“ berechnet werden. Der teurere Weg wäre ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen.


Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ansonsten hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüssen,

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2006 | 23:24

Antwort zu Frage 3:

Ihre Antwort ist für mich nicht eindeutig ! Wäre es sinnvoll auf dem Verhandlungswege folgendes zu erreichen:
1. Einrichtung eines Niessbrauchsrecht. In Gegenzug verpfichtet sich unser Vater die Instandhaltung vollständig zu tragen !
2. Beibehaltung des lebenslagen entgeldlichen Wohnrecht, wobei durch Tilgung der Restschuld diese abgegolten ist !

Hierbei sorgt uns allerdings die Tatsache, das unser Vater mittels der geringen Rente zusammen mit den Mieteinnahmen nicht in der Lage sein wird dieses zu leisten. Dies war auch der Grund, weshalb sich unser Vater mit der Vorderung einen Teil der Instandhaltung zu übernehmen an uns gewand hat !

Antwort zu Frage 5:

Einen Verkauf würden wir vorziehen ! Das Wohnrecht in Form eines Wertes zu bewerten ist eines. Aber unseren Vater zum Verzicht zu bewegen ist eine andere. Wie ist hier die Rechtslage ?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2006 | 10:20

Sehr geehrter Herr A.,

danke für Ihre Nachfragen.

1. (betr. Frage 3)
Ich meinte, diese Frage schon beantwortet zu haben. Wie auch immer: Denkbar ist dieser Weg. Nur ist er im Zusammenhang mit angedachten Plänen, wegen der Krankheit des Bruders und eines evt. behördlichen Zugriffs (siehe Antwort Nr.4) die Immobilie vielleicht zu veräußern, eben mit erheblichen Risiken behaftet. Von den finanziellen Unwägbarkeiten, welche Sie ja nochmals kurz einführten, ganz abgesehen.


2. (betr. Frage 5)
Solange Ihr Vater das lebenslängliche Wohnrecht hat, sind Ihnen beim Verkauf faktisch, nicht rechtlich, die Hände gebunden. Zum Verzicht zwingen können Sie den Vater nicht, sondern nur im Verhandlungswege vorgehen.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -
ra.schimpf@gmx.de

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