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Individualabrede setzt Verhandlung voraus!


12.12.2006 17:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben einen seit dem 20.05.1997 laufenden Mietvertrag für eine Doppelhaushälfte, den wir nun fristgerecht gekündigt haben. Es handelt sich um ein vorgestaltetes Formular (RNK, Verlags-Nr. 545), in dem die jeweiligen Angaben und Punkte handschriftlich eingetragen sind.
Zum Thema Renvierung heißt es wie folgt:
§3 - Miete, Nebenkosten, Vorauszahlungen
1.....
2. Außerdem hat der Mieter nachfolgende Nebenkosten zu tragen: ....
Für Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hat der Mieter einen zur Ausführung dieser Arbeiten geeigneten Gewerbebetrieb zu beauftragen.
Die Schönheitsreparaturen trägt Mieter.
Zu den vereinbarten Schönheitsreparaturen gehören ferner im Außenbereich: Außen-Fenster streichen, Haustüren streichen

§13 - Instandhaltung des Mietobjektes
...
7. Etwa vorhandenes Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln. Falls erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, das Parkett fachgerecht abschleifen und dreifach versiegeln zu lassen. Die Verpflichtung hierzu obliegt ihm auf jeden Fall bei Beendigung des Mietverhältnisses.
(alles in vorgedruckter Form)

handschriftlich ergänzt wurde dann:

"Individualvereinbarung:
1. Die Schönheitsreparaturen werden turnusmäßig ausgeführt.
2. Die Behebung von Bagatellschäden bis DM 100,- jedoch nicht mehr als DM 400,- im jahr sind Sache des Mieters
3. Endet das Mietverhältnis, so sind die Räume weiß zu streichen, alle Böden, Fenster, Sanitärgegenstaände usw. zu reinigen. Die Anstriche von Fenster, Türen sowie Heizkörper sind auszuführen, soweit der letzte Anstrich mehr als 2 Jahre zurückliegt."

Das Haus wurde von uns mit neuem Parkettboden, jedoch ohne frisch lackierte Heizkörper übernommen.
In der Zwischenzeit haben wir nach Abstimmung mit dem Vermieter die ehemals braunen Fensterrahmen und Innen-Türen von innen weiß gestrichen, in den Treppen auf unsere Kosten neuen Teppichboden verlegt, sowie den bei Einzug von uns bereits bezahlten und verlegten Teppichboden im Obergeschoss durch Echtholzlaminat ersetzt (Teppich in Treppen und Echtholzlaminat sind vor 4,5 Jahren verlegt worden)

Frage:
Zu welchen Renovierungsarbeiten sind wir Ihrer Ansicht nach verpflichtet, besteht die Möglichkeit einer Aufrechnung mit den von uns eingebrachten Bodenbelägen?
Wir haben eine vorläufige Meinung, die besagt, dass wir nicht renovierungspflichtig sind, ich hätte hier jedoch gern eine weitere Auskunft eingeholt.

MfG
12.12.2006 | 18:18

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Zunächst kann nicht verlangt werden, dass Sie einen Handwerker für die Arbeiten beauftragen. Sie dürfen notwendige Arbeiten selbst durchführen.

2.Ihr Mietvertrag enthält zwar nicht die gängigen Standardklauseln. In dem von Ihnen dargestellten Auszug „3. Endet das Mietverhältnis, so sind die Räume weiß zu streichen, alle Böden, Fenster, Sanitärgegenstaände usw. zu reinigen. Die Anstriche von Fenster, Türen sowie Heizkörper sind auszuführen, soweit der letzte Anstrich mehr als 2 Jahre zurückliegt" wurde zwar ein starre Frist vereinbart, da Sie bei Auszug unabhängig von der Notwendigkeit streichen müssen, soweit der letzte Anstrich länger als 2 Jahre zurück liegt. Jedoch ist diese Klausel unter „Individualabrede“ vereinbart. Die bisherige BGH Rechtsprechung bezieht sich auf formularmäßige (vorgedruckte) Klauseln. Wenn Sie also tatsächlich bei Abschluß des Vertrags diese Vereinbarung verhandelt haben, könnte die Klausel in Ihrem speziellen Fall wirksam sein.

3.Wenn es aber lediglich so war, dass Ihr Vermieter die Klausel zwar handschriftlich eingefügt hat, Sie aber nicht darüber verhandelt haben, ist die Klausel als formularmäßig anzusehen und dann nach der aktuellen Rechtsprechung unwirksam.

4.Das Abschleifen von Parkettboden zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen und ist daher Aufgabe des Vermieters, Landgericht Köln (Az. 9 S 52/04).

Insgesamt müssen Sie also nur dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn die Klausel individuell vereinbart wurde. Wurde Ihnen die Klausel trotz der Überschrift „Individualabrede“ vom Vermieter vorgegeben, müssen Sie nicht renovieren. Der Parkettboden muss nicht abgeschliffen werden.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Weiler Rechtsanwälte
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80331 München
Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 13.12.2006 | 16:54

Sehr geehrte Frau Heussen,

herzlichen dank für diese Information;
wer ist in diesem Fall in der Beweispflicht, dass die Klausel nicht verhandelt wurde , sondern Vorgabe des Vermieters war?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2006 | 18:57

Sie sind für Tatsachen beweispflichtig, auf die Sie sich berufen. Da die Klausel unter "Individualvereinbarung" geregelt ist, müssen Sie nun nachweisen, dass die Vereinbarung nicht verhandelt wurde. Man müsste hier den Sachverhalt erörten (wer war bei Vertragschluß dabei, hat der Vermieter in anderen Mietverträgen dieselbe Klausel vereinbart etc), um Ihre Erfolgschancen einschätzen zu können.

Gerne helfe ich Ihnen in dieser Angelegenheit weiter.

Mit freundlichen Grüssen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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