Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Immobilienverkauf | befreiter Vorerbe - Risiko für Erwerber?

| 25.05.2016 20:44 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Evgen Stadnik


SACHVERHALT
A und B sind jeweils zu gleichen Teilen als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen. A stirbt im Dezember 2016 und bestimmt B laut Testament als befreite Vorerbin sowie seine sechs Kinder aus erster Ehe als Nacherben.
B hat keinen Kontakt zu den Kindern und kennt auch deren Namen nicht.
B möchte nun die gemeinsame Immobilie verkaufen und schließt hierzu im Juni einen Kaufvertrag ab, jedoch soll die Eigentumsübertragung erst zum 1.September erfolgen.
Die Erbfolge samt Nacherbfolge ist (noch) nicht im Grundbuch vermerkt bzw. eingetragen

FRAGESTELLUNG
Ist der Nacherbenvermerk im Grundbuch bzw. die Anhörung der Nacherben überhaupt notwendig?
Der Nacherbenvermerk wird ja nach Eigentumsumschreibung auf den Erwerber wieder gelöscht. Außerdem ist der Nacherbenfall nicht eingetreten.
Kann nicht direkt eine Auffassungsvormerkung für den Erwerber eintragen werden?
Besteht hier für den Erwerber oder die Bank ein Risiko bzw. ein Hindernis zur Eigentumsüberschreibung?

Da der Verkauf über einen Makler läuft und ein marktüblicher Preis aufgerufen wird sowie der Erwerber nicht mit B verwandt ist, sollte es doch keine Hindernisse geben?

Wie bewerten Sie den Fall?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ist der Nacherbenvermerk im Grundbuch bzw. die Anhörung der Nacherben überhaupt notwendig?
Eine Anhörung der Vorerben ist nur dann notwendig, wenn im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen ist.
Gem. § 51 GBO ist bei der Eintragung eines Vorerben zugleich das Recht des Nacherben und, soweit der Vorerbe von den Beschränkungen seines Verfügungsrechts befreit ist, auch die Befreiung von Amts wegen einzutragen.
Falls diese (wovon ich ausgehe) bis zur Auflassung des Grundstücks eingetragen wird, ist laut Beschluss des OLG Bamberg vom 22.01.2015, Az.: 3 W 3/15, eine Anhörung von Nacherben notwendig. Damit diese sichergehen können, dass es sich bei der Veräußerung um einen angemessenen Preis und keine gemischte Schenkung handelt. Da befreiter Vorerbe zwar das Grundstück gem. § 2113 Abs. 1 BGB veräußern darf, allerdings nicht gem. Abs. 2 verschenken.

2. Kann nicht direkt eine Auffassungsvormerkung für den Erwerber eintragen werden?
Ohne vorherige Anhörung der Nacherben wird sich das Grundbuchamt weigern eine Auflassungsvormerkung einzutragen.

3 .Besteht hier für den Erwerber oder die Bank ein Risiko bzw. ein Hindernis zur Eigentumsüberschreibung?
Ja, wie bereits oben ausgeführt.

4. Da der Verkauf über einen Makler läuft und ein marktüblicher Preis aufgerufen wird sowie der Erwerber nicht mit B verwandt ist, sollte es doch keine Hindernisse geben?
Nichtsdestotrotz muss den Nacherben rechtliches Gehör gewährt werden.
Abschließend erlaube ich mir ein Zitat aus dem oben benannten Beschluss:
"... , dass ein erhöhter Aufwand zu betreiben ist, kann nicht zur Verkürzung von verfassungsmäßigen Rechten führen".

Fazit: Grundsätzlich wäre eine Veräußerung und Auflassung des Grundstücks aufgrund der Stellung als befreiter Vorerbe möglich. Allerdings wird das Grundbuchamt das Grundstück vor der Anhörung der Nacherben nicht auflassen.

Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.05.2016 | 13:58

Vielen Dank für Ihre sehr ausführliche und aufschlussreiche Antwort. Zwei Punkte sind mir jedoch unklar. Ich wäre Ihnen äußerst dankbar, wenn Sie hierzu noch kurz Stellung beziehen könnten.

Zu 1) + 2) Müssen die Nacherben somit zur Auffassungsvormerkung im Juni (Wirksamkeitsvermerk) UND zur Eigentumsüberschreibung im November (Löschung des Nacherbenvermerks) angehört werden?

Da die Nacherben im Testament als "Abkömmlinge und zwar nach Stämmen entsprechend der Regelung bei gesetzlichen Erbfolge" bezeichnet werden und der Nacherbenfall erst mit dem Tode der Vorerbin eintritt (noch nicht geschehen), sind die Nacherben doch unbekannt. Ergo der Rechtspfleger hat einen Pfleger zu bestellen. Korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.05.2016 | 14:46

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Nachfrage.

Ich muss meine Ausführungen entsprechend berichtigen. Eine Anhörung der Nacherben ist bei Beantragung der Löschung vom Nacherbenvermerk erforderlich. Eine Auflassungsvormerkung dürfte ohne Probleme eingetragen werden.
Fehlende Anhörung hindert lediglich den Verkäufer daran das Grundstück wirksam (gutgläubig) zu erwerben und aufzulassen. Daher besteht für den Erwerber lediglich das Risiko, dass die Auflassung durch die Ermittlung der Nacherben in die länge gezogen wird.

Insofern muss die Anhörung beim Antrag auf Löschung des Nacherbenvermerks statt finden.

Das Nachlassgericht müsste Anhand des Testaments die Nacherben ermitteln. Dies gehört unter anderem zu Aufgaben des Nachlassgerichts. Da diese nicht bekannt sind, ist in der Tat ein Pfleger zu bestellen.

Ich hoffe Ihre Frage nunmehr zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Evgen Stadnik
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.05.2016 | 19:23

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Alle Fragen sehr schnell beantwortet. Gut fand ich auch den Verweis auf ein Urteil mit ähnlicher Fragestellung."
FRAGESTELLER 26.05.2016 5/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70427 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ich wurde vollumfänglich und kompetent beraten. Besten Dank. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
schnell, kurz, knapp, übersichtlich, alles drin - Dankeschön... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
jeweils 5 Sterne, da sehr ausführliche, kompetente, schnelle und verständliche Antwort. ...
FRAGESTELLER