Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
In Ihrem Fall geht es um die Frage, ob eine mündliche oder per WhatsApp getätigte Zusage rechtsverbindlich ist, oder ob erst mit dem schriftlichen Abschluss eines Optionsvertrags und einem Notartermin eine bindende Kaufvereinbarung zustande kommt.
Rechtslage in Spanien:
Die spanische Rechtsprechung, die in diesem Fall maßgeblich ist, sieht vor, dass bei Immobilienverkäufen ein notariell beurkundeter Kaufvertrag erforderlich ist, um den Vertrag rechtsverbindlich zu machen. Das bedeutet, dass bis zur notariellen Beurkundung keine rechtlich bindende Verkaufszusage besteht. Die spanische Gesetzgebung erfordert die Unterschrift beider Parteien und die notarielle Beglaubigung, um den Verkauf einer Immobilie wirksam abzuschließen (vgl. Art. 1280 des spanischen Zivilgesetzbuches Código Civil).
Verbindlichkeit der WhatsApp-Zusage:
Ihre Zusage per WhatsApp am 12.10 ist grundsätzlich noch nicht rechtlich bindend, da in Spanien – wie auch in Deutschland – die formale notarielle Beurkundung notwendig ist, um einen Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Auch der Optionsvertrag, der Ihnen von Makler A noch nicht zugeschickt wurde, stellt nur eine vorläufige Vereinbarung dar, die dem endgültigen Kaufvertrag vorausgeht. Ohne unterschriebenen Optionsvertrag und notarielle Beurkundung kann Makler A den Anspruch des Interessenten nicht rechtlich durchsetzen. Somit ist Ihre Entscheidung, das Angebot von Makler B anzunehmen, rechtlich vertretbar.
Makler A und der Druck:
Makler A kann Sie nicht erfolgreich auf Grundlage der mündlichen Zusage oder der WhatsApp-Nachricht verklagen, da der eigentliche Kaufvertrag noch nicht unterzeichnet und notariell beglaubigt wurde. Erst mit der Unterzeichnung eines Optionsvertrags und der Bestätigung durch einen Notar wäre eine bindende Vereinbarung zustande gekommen.
Schlussfolgerung:
Makler A kann Sie rechtlich nicht belangen, wenn Sie das Angebot von Makler B annehmen, solange der Optionsvertrag von Makler A nicht unterschrieben wurde und kein Notartermin stattgefunden hat. Die Annahme des höheren Angebots von Makler B ist rechtlich zulässig, und Sie sollten die Verhandlungen mit Makler B fortsetzen, um den Verkauf zu einem höheren Preis abzuschließen.
Relevante Paragrafen:
Art. 1280 Código Civil (Spanisches Zivilgesetzbuch): Regelung, dass Immobilienkäufe schriftlich und notariell beurkundet sein müssen.
Art. 1450 Código Civil: Ein Kaufvertrag ist erst rechtsverbindlich, wenn er in der vorgeschriebenen Form abgeschlossen wurde.
Es empfiehlt sich, einen Anwalt hinzuzuziehen, der auf spanisches Immobilienrecht spezialisiert ist, um den weiteren Verlauf zu begleiten und mögliche Konflikte mit Makler A zu vermeiden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Hagen Riemann
(Rechtsanwalt)
Antwort
vonRechtsanwalt Hagen Riemann
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Vielen Dank für Ihre Antwort.
Wir sind bereits durch einen Prozess der Erbannahme auf Mallorca gegangen und haben dabei erfahren, dass sich das mallorquinische Recht von dem spanischen Recht unterscheiden kann. Sie sprechen in ihrer Antwort vom spanischen Recht. Ist die Rechtslage nach dem mallorquinischen Recht genauso/identisch?
Herzlichen Dank!
Mallorca gehört zu den Balearen und unterliegt im Allgemeinen dem spanischen Recht, insbesondere in Bezug auf zivilrechtliche Angelegenheiten wie Immobilienkäufe. Es gibt jedoch auf den Balearen bestimmte Besonderheiten im Erbrecht und im Familienrecht, die vom spanischen Zivilrecht abweichen können. Diese Unterschiede betreffen jedoch typischerweise nicht den Kauf und Verkauf von Immobilien, da der Immobilienkauf in ganz Spanien – einschließlich der Balearen – den Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches (Código Civil) unterliegt.
Für den Immobilienkauf auf Mallorca gelten somit die allgemeinen spanischen Regelungen, insbesondere die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung, um eine rechtsverbindliche Verkaufszusage zu erreichen. Das mallorquinische Recht weicht hier nicht ab. Ein Kaufvertrag wird erst durch die notarielle Beurkundung rechtsverbindlich, wie es in ganz Spanien der Fall ist.
Zusammenfassend:
Auch nach dem mallorquinischen Recht gilt, dass ein Immobilienkauf erst mit einem unterschriebenen und notariell beurkundeten Vertrag rechtswirksam ist. Die per WhatsApp getätigte Zusage ist daher auch nach mallorquinischem Recht nicht rechtsverbindlich, solange der notarielle Akt nicht erfolgt ist.
