Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Ausgangslage und Teilung
Sie und Ihr Freund haben 2002 gemeinsam ein Mietshaus erworben, ohne eine Gesellschaft zu gründen. Das Finanzamt hat Sie als Grundstücksgemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft) geführt. Jeder war zur Hälfte Miteigentümer am gesamten Objekt. Im Jahr 2021 erfolgte die Teilung in Sondereigentum (Abgeschlossenheits- und Teilungserklärung), sodass Sie seitdem Alleineigentümer bestimmter Wohnungen sind.
2. Steuerliche Relevanz der Teilung
Die Teilung einer Immobilie in Sondereigentum (z.B. Eigentumswohnungen) stellt nach der herrschenden Meinung grundsätzlich keinen steuerbaren Vorgang im Sinne des § 23 EStG dar, sondern lediglich eine Aufteilung des bisherigen Miteigentums in selbständige Einheiten. Entscheidend ist, dass Sie durch die Teilung nicht wirtschaftlich etwas „Neues" erworben haben, sondern Ihr bisheriges Miteigentum in Alleineigentum an bestimmten Wohnungen umgewandelt wurde.
3. Beginn der Spekulationsfrist
Für die Beurteilung, ob beim Verkauf der Wohnung im Jahr 2025 Spekulationssteuer (Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG) anfällt, ist der Zeitpunkt der Anschaffung maßgeblich. Somit ist auf den Zeitpunkt des Erwerbs des jeweiligen Anteils abzustellen. Da Sie bereits 2002 Miteigentümer geworden sind und die Teilung lediglich eine Zuordnung der Anteile zu bestimmten Wohnungen darstellt, beginnt die 10-jährige Spekulationsfrist grundsätzlich mit dem ursprünglichen Erwerb im Jahr 2002.
4. Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist
Da Sie die Immobilie (bzw. Ihren Anteil daran) bereits 2002 erworben haben und der Verkauf der Wohnung erst 2025 erfolgt, ist die 10-jährige Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG deutlich überschritten. Daher fällt in diesem Fall keine Spekulationssteuer an. Die Veräußerung ist einkommensteuerlich nicht relevant, sofern keine besonderen Umstände (z.B. gewerblicher Grundstückshandel) vorliegen.
5. Besonderheiten bei der Teilung
Wichtig ist, dass die Teilung in Sondereigentum und die anschließende Zuweisung der Wohnungen an die bisherigen Miteigentümer keine neue Anschaffung im steuerlichen Sinne darstellt, sondern eine Realteilung.
6. Zusammenfassung
Sie müssen auf den Verkaufserlös der Wohnung im Jahr 2025 keine Spekulationssteuer zahlen, da die maßgebliche 10-Jahresfrist seit dem Erwerb 2002 abgelaufen ist. Die Teilung in Sondereigentum im Jahr 2021 führt nicht zu einem Neubeginn der Spekulationsfrist, sondern es bleibt beim ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt.
Es gibt demnach keinen Grund, warum Sie auf den Verkaufserlös der Wohnung im Jahr 2025 Spekulations- bzw. Einkommensteuer nach § 23 EStG zahlen müssten. Die Frist ist abgelaufen, und die Teilung hat daran nichts geändert.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
RA Richter
Antwort
vonRechtsanwalt Matthias Richter
Gräfelfinger Str. 97a
81375 München
Tel: +4917664624234
Web: https://www.kanzlei-richter-muenchen.de
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Hallo Herr Richter,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Da mehrere Rechtsanwälte vor Ihnen nicht zu einem Ergebnis kamen und die Bearbeitung abgebrochen haben, habe ich selber recherchiert und Folgendes gefunden: BFH, Urteil v. 11.3.2025, IX R 17/24.
Schlussfolgerung: Es handelt sich bei der Teilung in Sondereigentum in meinem Fall, um ein unentgeltliches Rechtsgeschäft und somit ist es frei von Einkommenssteuer (nach mehr als 10 Jahren).
Frage: Dies ist doch entsprechend Ihrer Aussage?
Sehr geehrte Fragesteller,
Das Urteil betrifft die teilentgeltliche Übertragung eines Grundstücks und die Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG.
Relevanz für Ihren Fall:
Das Urteil ist einschlägig, wenn im Rahmen der Übertragung ein entgeltlicher Vorgang vorliegt (z.B. Übernahme von Verbindlichkeiten, Kaufpreiszahlung).
In Ihrem Fall erfolgte die Übertragung der Wohnungen im Rahmen einer Realteilung ohne Entgelt, also ohne Gegenleistung zwischen den Miteigentümern.
Fazit:
Das Urteil ist auf Ihren Fall nicht direkt anwendbar, da keine teilentgeltliche Übertragung, sondern eine Realteilung vorliegt.
Bei weiteren Fragen können Sie mich gerne per E-Mail erreichen.
Beste Grüße
RA Richter
