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Immobilienrecht Vertragsrecht

| 07.07.2011 18:11 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


In Abt. II des Grundbuchs wurde 1960 eingetragen:
Nur lastend auf Flurstück A:
Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Bremen Blatt xxx1 (zu Gunsten des damaliges Nachbargrundstücks).

Das Nachbargrundstück wurde zwischenzeitlich geteilt und in Teilen veräußert.

Jetzt soll Grundstück xxx1 , bestehend aus Flurstück A und einem zugekauften Flurstück B mit zwei weiteren angrenzenden Grundstücken xxx2 und xxx3 en bloc (ein Kaufvertrag) veräußert werden.

Frage 1 : Was für Rechte haben die neuen Eigentümer (auch die, die nicht mehr angrenzend sind) des geteilten ehemaligen Nachbargrundstücks?
Besteht das Recht nach Teilung und Veräußerung noch und worauf bezieht es sich, wenn ein Kaufvertrag über mehrere zusammenhängende Flurstücke (und Grundstücke mit verschiedenen Grundbuchblättern) beurkundet wrden soll ?

Frage 2 : Welche Möglichkeiten würden bestehen, ein diesbezüglich vorhandenes Recht unattraktiv zu machen?

Mit den besten Grüßen
NoLoSai

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

"Was für Rechte haben die neuen Eigentümer (auch die, die nicht mehr angrenzend sind) des geteilten ehemaligen Nachbargrundstücks?"

Dies regelt §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 472 Satz 1 BGB. Das dingliche Vorkaufsrecht ist unteilbar; eine Bruchteilsgemeinschaft zwischen mehreren Berechtigten ist ausgeschlossen. Zwischen den Berechtigten besteht ein „gesamthandartiges Verhältnis".(seit BayObLGZ 1973, 21)
Diese Rechtsprechung wurde jüngt vom OLG München (NJOZ 2011, 343) und für Ihren Standort interessant und vom OLG Celle (MDR 2010, 1246) bestätigt.

Mit einfachen Worten alle Eigentümer eines Teils des ehemaligen herrschenden Nachbargrundstücks müssen als Gemeinschaft das Vorkaufsrecht ausüben.

"Besteht das Recht nach Teilung und Veräußerung noch ..."

Ja, siehe oben.

"..und worauf bezieht es sich, wenn ein Kaufvertrag über mehrere zusammenhängende Flurstücke (und Grundstücke mit verschiedenen Grundbuchblättern) beurkundet werden soll?

Dies bestimmt sich nach § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. §§ 463 bis 473 BGB.

Das können Sie "bestimmen", wenn Sie folgenden Nachweis erbringen können:

§ 467 Satz 2 BGB ("Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.") erlaubt Ihnen, wie vorgetragen, die Grundstücke en bloc anzubieten. Sie müssen im Zweifel jedoch den für Sie eintretenden Nachteil beweisen, der sich aus einem Teil- statt des Komplettverkaufs ergäbe.


"Welche Möglichkeiten würden bestehen, ein diesbezüglich vorhandenes Recht unattraktiv zu machen?"


Die Ausübung des Vorkaufsrechtes zur "Gesamthand" dürfte schon ausreichend unattraktiv sein. Dazu kommt Ihre dann berechtigte (und nachweisbare) Forderung der Erstreckung des Vorkaufsrechtes auf den "Gesamtpreis", mithin das ganze en bloc kaufen zu müssen.

Mit einfachen Worten alle Berechtigten müssten zusammen die angebotenen Grundstücke erwerben.

Hinweis (1):
Jedoch kann der einzelne Berechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichten (§ 472 Satz 2 BGB). Folge ist, dass die Gemeinschaft der Berechtigten auf die verblieben Interessierten reduziert wird. Im Falle der Reduzierung bis auf einen (letzten) Berechtigten, steht für diesen Verbliebenen nicht mehr das Problem sich das Eigentum teilen zu müssen. Weiterhin bestehen bleibt jedoch die Notwendigkeit alles und nicht nur das ehemalige Teilstück aufgrund von § 467 Satz 2 BGB) zu erwerben.

Hinweis (2)
Gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Vorkaufsberechtigten NACH Kaufvertragsschluss unverzüglich vom Inhalt des Vertrages zu unterrichten.

Diese Mitteilung setzt die Frist von zwei Monaten nach § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB in Gang.

(Dies wäre die 3. Hürde. Die Berechtigten müssten sich innerhalb der Frist einigen und erklären.)

Hinweis (3)
Damit die Frist wirksam in Gang gesetzt wird, sollten Sie Ihren Notar/Anwalt mit der Benachrichtigung beauftragen. Bei fehlerhafter Mitteilung beginnt die Frist nicht. Dies wäre misslich und könnte Sie Schadensersatzforderungen seitens der Vorkaufsberechtigten aussetzen.

Meine Empfehlung:

Beauftragen Sie im Vorfeld einen Anwalt oder den später notwendigen bzw. anzusprechenden Notar alle!! Berechtigten anzuschreiben. Darin sollten alle!! Berechtigten bezüglich der Abgabe einer Löschungsbewilligung (§ 875 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 13, 19, 46 GBO) befragt werden. Das sollte relativ zeitgleich erfolgen. Da eine "Abschichtung" der Berechtigten durch das Grundbuchamt nicht erfolgt (OLG München NJOZ 2011, 343).

Mit einfachen Worten die Berechtigten sollen nach einem dauerhaften Verzicht Ihres Vorkaufsrechtes befragt werden.


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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Bewertung des Fragestellers 07.07.2011 | 20:06

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