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Immobilienkaufvertrag mit fiktivem Eigenkapital


10.12.2011 08:01 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



HINTERGRUND
Meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters geerbt, für welches wir nun schon seit längerem einen Käufer suchen. Unter Zuhilfenahme eines Immobilienmaklers sollte für das Objekt ein Käufer zum avisierten Kaufpreis von 90.000 EUR gefunden werden.

Nach einigen erfolglosen Vermittlungsversuchen bat der Makler zu einem gemeinsamen Termin um uns folgendes „Finanzierungskonzept" vorzustellen:
Ein potentieller Käufer hatte zunächst eine Zusage zur Vollfinanzierung über den Kaufpreis von 90.000 EUR durch seine Bank erhalten. Leider hatte seine Frau, welche diese Finanzierung mittragen sollte, einen negativen SCHUFA Eintrag, so dass die Bank diese Zusage zurückzog. Alleine würde er diese Finanzierung nicht tragen können, weshalb der Makler folgendes vorschlug: Der Kaufpreis wird unter der Hand auf 80.000 EUR reduziert. Im Notarvertrag bleiben weiterhin die 90.000 EUR bestehen und es wird vermerkt, das vorab schon 13.000 EUR vom Käufer an uns gezahlt wurden (was aber natürlich in Wirklichkeit nicht geschehen wird). Dadurch soll der Eigenkapitalforderung der Bank entsprochen werden, um die Finanzierung zu ermöglichen. Wir würden dann 77.000 EUR von der Bank erhalten und der Makler bürgt dafür, dass die 3.000 EUR noch vom Käufer gezahlt werden.
Gegen eine mögliche Rückforderung der 13.000 EUR durch den Käufer sollen wir mit Hilfe einer schriftlichen Verzichtserklärung geschützt werden, welche wie folgt lautet:

ERKLÄRUNG
Gegenüber den Verkäuferinnen des Hauses Teststr. 27, Musterhausen
1. Frau XY, geb. XY, geb. am 01.01.0001, Str, PLZ Ort
2. Frau XY, geb. XY, geb. am 01.01.0001, Str, PLZ Ort
Ich, Mark Mustermann, geb. 01.01.0001, wohnhaft Str, PLZ Ort, erkläre als Käufer des Hauses Teststr. 27 in Musterhausen, dass ich, entgegen der Kaufpreisvereinbarung von € 90.000,- den erwähnten Betrag von € 13.000,- nicht gezahlt habe.
Ich erkläre unwiderruflich, dass ich auch keinen Anspruch auf diesen Betrag habe.
€ 3.000 ,- werden an Sie rückerstattet. Diese Erklärung gilt gegenüber den o.g. Verkäuferinnen.
Die Richtigkeit dieser Erklärung bestätige ich mit meiner Unterschrift.

Datum Unterschrift

FRAGEN
1. Sind rechtliche Konsequenzen für uns durch die Unterschrift unter diesem Kaufvertrag möglich, da die 13.000 EUR nie wirklich gezahlt wurden? Ich selbst bin Beamtin auf Lebenszeit (disziplinarrechtliche Konsequenzen)!

2. Kann der Käufer beim Zurücktreten vom Kaufvertrag die 13.000 EUR trotz Verzichtserklärung zurückfordern, da die Beurkundung im Notarvertrag bindender ist?

3. Gibt es sonstige Bedenken?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

es ist unglaublich, dass ein Makler so etwas vorschlägt.

Frage 1.)

Falsche Zahlungsangaben in einem notariellen Kaufvertrag führen dazu, dass es ein Scheingeschäft ist. Der Vertrag wäre dann nichtig ( § 125 BGB ).

Das bedeutet, dass jede Vertragspartei sich auf die Nichtigkeit berufen und den Vertrag rückabwickeln könnte.


Auch die nicht notarielle Vereinbarung und Zahlung ändert daran nichts.

Einen allgemeinen Rechtsgrundsatz, dass formungültige Rechtsgeschäfte durch Erfüllung ( also Zahlung und Abwicklung ) geheilt werden, gibt es nämlich nicht ( BGH NJW 1967, 1128 ).


Zudem werden falsche Angaben in einer öffentlichen Urkunde gemacht, da der Notarvertrag als eine solche zählt.

Aufgrund dieser falschen Angaben hätten Sie daran mitgewirkt, dass die Bank einen Kredit gewährt, der bei richtigen Angaben nicht gewährt werden würde!

Dieses wird sicherlich auch dann beamtenrechtliche Konsequenzen haben, da die Staatsanwaltschaft nach der MiStra dann darüber den Dienstherren unterrichten wird.

Welche Konsequenzen dieses genau sein werden, lässt sich nicht vorherahnen. Allerdings werden sie spürbar sein.

Frage 2.)

Einem Rückzahlungsanspruch werden Sie nicht ausgesetzt sein, da die Zahlungen ja tatsächlich nicht geflossen sind.

Frage 3.)

Neben der Staatsanwaltschaft wird sicherlich auch die Bank dann an Sie herantreten.

Aufgrund Ihrer Mitwirkung bei den falschen Angaben ist ein Kredit ohne die notwendigen Sicherheiten vergeben worden. Eine Vermögensgefährdung der Bank liegt mindestens vor. Das reicht aus, um zivilrechtlich seitens der Bank auch gegen Sie vorzugehen.


Mein Rat:

Finger weg von diesen Überlegungen.

( Wenn der Makler so von der Zahlungsfähigkeit des Käufers überzeugt ist, kann er doch dem Käufer ein Privatdarlehen gewähren. :-) )

Suchen Sie sich einen neuen Käufern und einen neuen, seriösen Makler.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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